Важные вопросы купли продажи дома с земельным участком

Продажа дома с земельным участком под ним является частным случаем продажи недвижимости. Ниже рассмотрим вопросы рисков при покупке такой недвижимости и оформления договора, а также некоторые особенности купли-продажи домов.

Основные правила покупки частного строения с землей пошагово

alt=2Недвижимость в России обязательно регистрируется за определенным владельцем, поэтому общая схема сделки выглядит так:

  1. Сбор и подготовка документов для продажи.
  2. Согласование условий и оформление предварительного и основного договора.
  3. Передача недвижимости покупателю по передаточному акту.
  4. Регистрация права собственности покупателя в Росреестре.
  5. Полная оплата недвижимости.

Есть основное правило для продажи земельных участков с домом – правильнее и безопаснее всего продавать зарегистрированный земельный участок с зарегистрированным строением. Когда регистрации одного из объектов нет, сделка несет риски для обеих сторон.

Риски при покупке

При покупке дома с участком покупатель несет ряд рисков:

  1. Риск отмены сделки после оплаты. В худшем случае покупатель может остаться и без недвижимости, и без денег, поскольку вернуть сразу большую сумму, уплаченную по договору, зачастую невозможно. Возврат денег может растянуться на годы, поэтому нужно максимально обезопасить себя еще на этапе заключения договора.
  2. Риск несения убытков в связи с недостатками имущества, выявленными после покупки. К таким недостаткам относятся всевозможные обременения, наличие законных пользователей имуществом, долги продавца и прописанные в жилом доме несовершеннолетние.
  3. Риск покупки «кота в мешке». На рынке загородной недвижимости все еще распространены случаи, когда покупатель закрывает глаза на дефекты в документах и в результате покупает совсем не то, что планировал.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Риск отмены сделки после оплаты: советы

Причин отмены сделки может быть несколько. Учтите все, чтобы избежать рисков.

Нарушены права третьих лиц

alt=3Суть:  Если при совершении сделки были грубо нарушены права третьих лиц, эти лица могут обратиться в суд для признания сделки недействительной и возврата имущества продавцу. По суду деньги, уплаченные за недвижимость, возвращаются покупателю, но на практике получить от продавца назад большие суммы денег очень трудно.

Кто может требовать? Сделку могут оспорить:

  • супруг, у которого не получили согласие на продажу;
  • сособственник, которого не известили о преимущественном праве покупки;
  • орган опеки и попечительства, если нарушены права несовершеннолетних собственников;
  • обманутые наследники, права которых не были учтены при разделе наследства.

Как обезопасить себя? Для снижения рисков выполните следующие действия:

  • Получите согласие супруга продавца на продажу или заявление продавца о том, что он не состоит в браке (документы оформляются нотариально).
  • Проверьте документы на землю и дом, чтобы выявить возможных сособственников. Если есть сособственники, потребуйте соблюсти процедуру преимущественного права покупки.
  • Удостоверьтесь, что несовершеннолетние собственники отсутствуют, а если есть – потребуйте у продавца разрешение органа опеки и попечительства на сделку.
  • Если продавец получил недвижимость по наследству, убедитесь, что права всех наследников были соблюдены. Косвенно об этом может свидетельствовать срок продажи: если после вступления в наследство прошло 3-5 лет, то риск оспаривания сделки наследниками минимальный.

Что включить в договор? Для повышения своей безопасности включите в договор гарантии продавца о том, что на недвижимость никто не претендует. Дополнительно пропишите, что в случае отмены сделки продавец обязан предоставить вам аналогичную недвижимость взамен.

«Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемый земельный участок и дом никому не проданы, не заложены, в споре, под арестом (запрещением) не состоят, залогом правами третьих лиц не обременены, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не переданы, право собственности Продавца на указанное имущество никем не оспаривается.

Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемого имущества третьих лиц, в том числе наследников (по закону или по завещанию).

 «Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны Продавца), которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести на имя Покупателя равнозначное имущество в том же населенном пункте, или в противном случае предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения имущества, исходя из стоимости аналогичной недвижимости, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить Покупателю все понесенные им убытки, связанные с приобретением настоящего имущества. При этом имущество не может быть изъято у Покупателя до полного возмещения убытков.»

Продавец подал в суд на расторжение договора КП здания и земли

Суть. Сделка может быть расторгнута судом по решению суда в случае, если покупатель существенным образом нарушит договор или если обстоятельства кардинальным образом изменятся настолько, что продавец потеряет интерес к сделке.

Кто может требовать? Продавец или его представитель по нотариальной доверенности через суд.

Как себя обезопасить? По общему правилу в случае расторжения договора, если имущество уже передано, продавец не вправе будет требовать его назад. Это правило можно изменить пунктами договора. Внимательно прочитайте договор на предмет таких условий, например:

«В случае расторжения договора по любым основаниям покупатель обязан возвратить Продавцу недвижимое имущество в том состоянии, в котором оно было передано».

Если такой пункт есть, то велика вероятность, что при расторжении договора покупатель останется ни с чем.

Что включить в договор? Достаточно исключить из договора представленную выше формулировку, чтобы обезопасить себя от изъятия недвижимости в случае расторжения договора.

Риск несения убытков в связи с недостатками имущества

Недостатков может быть масса, а убытки могут выразиться как в потере средств, так и времени, чтобы их устранить.

Имущество обременено правами третьих лиц или залогом

alt=4Суть. После вступления в права собственности покупатель обнаруживает, что имущество является заложенным (например, по кредитному договору) или им пользуются третьи лица, права которых сохранились при перерегистрации: отказополучатели по завещательному отказу или арендаторы.

Как себя обезопасить? Выполните следующие действия:

  • просмотрите выписку из ЕГРН на предмет зарегистрированных залогов и долгосрочных договоров аренды в отношении имущества;
  • внимательно прочитайте свидетельство о праве на наследство на предмет возможных завещательных отказов;
  • удостоверьтесь, что участком и домом не пользуются арендаторы или наниматели;
  • если в доме прописаны несовершеннолетние, которых нельзя выписать до сделки, возьмите с продавца нотариально удостоверенное обязательство выписать детей к определенному сроку;
  • опросите соседей, выясните, кто на самом деле пользуется имуществом.

Что включить в договор? Включите в текст соответствующие гарантии продавца:

«Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемый земельный участок и дом никому не проданы, не заложены, в споре, под арестом (запрещением) не состоят, залогом и правами третьих лиц не обременены, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не переданы.

Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто не зарегистрирован»

В отношении имущества остались долги по платежам за ресурсы

Суть. После вступления в права собственника, покупатель обнаруживает, что на имуществе «висят» многотысячные долги за воду, электричество и т.п. Ситуация чревата потерей времени и нервов.

Как обезопасить себя? Перед заключением договора выясните, к каким ресурсам подключен дом, какие коммуникации есть на участке и кто их обслуживает. Потребуйте у продавца справку об отсутствии задолженности или самостоятельно обратитесь к подрядчикам для выяснения ситуации.

Что включить в договор? Включите в текст соответствующие гарантии продавца:

«Продавец гарантирует, что в отношении отчуждаемого имущества отсутствуют какие-либо долги, в том числе по оплате коммунальных ресурсов: водоснабжение, газоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, канализация»

Территория не имеет четко установленных границ

Суть. После оформления права собственности покупатель вынужден судиться с соседями по поводу границ.

Как себя обезопасить? Удостоверьтесь в том, что участок размежеван в полном соответствии с нормами закона:

  • проверьте выписку из ЕГРН, в ней не должно быть фразы «Границы участка не установлены»;
  • ознакомьтесь с межевым планом участка.

Что включить в договор? В предмете договора подробно опишите земельный участок и укажите, что он размежеван в соответствии с Межевым планом № ___ от ____.

Риск покупки «кота в мешке»

Суть. Покупатель может обнаружить, что:

  • в действительности на участке нельзя строить;
  • дом является самовольной постройкой;
  • земля находится не в собственности, а в пожизненном наследуемом владении.

Все эти ситуации означают потерю денег и времени на приведение документов в порядок. В некоторых случаях это вообще невозможно.

Как себя обезопасить? Внимательно проверяйте сведения в документах:

  • в выписке из ЕГРН – категорию земель и вид разрешенного использования;
  • на дом должна быть отдельная выписка с указанием характеристик;
  • в выписке на землю должно быть указано, что она находится именно на праве собственности и никак иначе.

Не доверяйте словам продавца, если они расходятся с информацией в документах. В случае, если есть сомнения, обратитесь за помощью к специалисту или откажитесь от сделки.

Оплата по договору

Вопросы оплаты стороны регулируют самостоятельно, главное – прописать в документе подробный порядок расчетов. Это может быть:

  1. Оплата наличными лично в руки продавцу.

Здесь сочетаются несколько вариантов. Предоплата (аванс или задаток) вносятся до заключения основного договора на основании предварительного. Окончательная оплата может быть произведена в день подписания договора или после регистрации. Законно также предусматривать рассрочку или отсрочку платежа, которые обеспечиваются залогом продавца до момента полной оплаты.

alt=5В любом случае при получении наличных продавец выдает расписку, в которой указывает:

  • дата и место составления;
  • кто и от кого получил деньги;
  • полученную сумму цифрами и прописью;
  • в счет какого договора передана;
  • отсутствие претензий.

Расписка составляется немедленно при получении денег.

  1. Оплата с использованием посредника.

Чтобы обезопасить расчеты, стороны прибегают к посредникам:

  • банковская ячейка;
  • депозит нотариуса;
  • аккредитив или счет эскроу.

Все эти инструменты дополнительно обговариваются непосредственно с банком или нотариусом.

  1. Оплата с помощью кредитных средств (ипотека) или льгот.

Банки кредитуют покупку дома с землей, особенно если это жилая недвижимость. Кроме того, материнский капитал можно потратить на улучшение жилищных условий семьи, если дом на участке является жилым. Некоторые регионы предусматривают программы приобретения недвижимости на земле для своих жителей.

Регистрация права собственности покупателя

Регистрация проходит стандартно для сделок по отчуждению недвижимости:

  1. Стороны приходят в Росреестр или МФЦ с готовым пакетом документов.
  2. Сотрудник ведомства заполняет заявление, стороны проверяют и подписывают его.
  3. Документы отправляются на регистрацию.
  4. Если все в порядке, регистрация завершается, а стороны получают готовые документы с отметкой о регистрации.

Именно с даты государственной регистрации покупатель вступает в права собственника в полном объеме. Срок регистрации составляет от 5 до 14 рабочих дней, пошлина – 2 000 рублей для физических и 22 000 рублей для юридических лиц.

Особенности для различных объектов и построек

В зависимости от типа имущества выделяются особенности оформления сделки.

Дачная земля

alt=6В данном случае нужно определиться, на каком праве продавец владеет землей. Если это собственность – продажа не отличается от стандартной сделки купли-продажи. Если же продавец является участником СНТ и на руках из документов имеет одну лишь садовую книжку, то, строго говоря, продать такой участок как объект недвижимости невозможно.

Можно лишь передать право на пользование этой землей и членство в товариществе. Для этого понадобится садовая книжка, справка о погашении членских взносов и визит к председателю товарищества. На приеме у председателя бывший владелец выходит из состава членов, а новый владелец – принимается и получает право пользования землей.

Жилое строение

При продаже жилого дома очень важно, чтобы он был возведен на земле, которая предназначена для такого строительства. Проверьте выписку из ЕГРН, в категории земли должно быть указано – земли населенных пунктов (земли поселений), а разрешенное использование должно быть – для индивидуального жилищного строительства.

Если эти условия соблюдены, то продажа дома не составит трудностей. Нужно лишь собрать необходимый пакет документов.

Незарегистрированное жилое строение

Незарегистрированный дом – это серьезный риск. Скорее всего, он возведен самовольно, и по решению суда его могут снести. Сегодняшняя судебная практика очень строго относится к такого рода постройкам, поэтому перед продажей обязательно определитесь с правовым статусом строения.

Одного лишь технического плана для продажи будет недостаточно. Узаконить самовольную постройку можно только через суд, доказав, что она не нарушает прав третьих лиц и построена с полным соблюдением строительных норм. Важно, чтобы земля под таким домом на момент обращения в суд находилась в собственности владельца.

Подробнее смотрите видео по теме статьи:

Если же покупатель согласен приобрести такой дом, то в договоре купли-продажи будет фигурировать только земельный участок – ведь официально дома не существует. После перехода права собственности узакониванием постройки будет заниматься новый собственник.

Недострой

Чтобы продать недостроенный дом, его обязательно нужно зарегистрировать. Для признания постройки недостроем достаточно одного фундамента. Для регистрации недостроя:

  • обратитесь в БТИ для составления технического плана со степенью готовности строения;
  • после получения плана подайте в Росреестр документы на регистрацию: технический план, документы на землю и разрешение на строительство.

После регистрации постройку можно продавать. Однако если покупатель согласен приобрести незарегистрированный недострой, то можно оформить договор только на земельный участок, хотя это и очень рискованно для покупателя.

Нежилое строение или дача

Формально дачные дома являются нежилыми строениями. Если такое строение зарегистрировано в Росреестре, то продается оно по обычным правилам продажи недвижимости. В отличие от жилого дома, здесь не нужно представлять выписку из домовой книги, поскольку в строении по определению никто не может проживать.

Если строение не поставлено на учет в ЕГРН, это обязательно нужно сделать до заключения сделки.

Жилье без участка под ним

Продать дом без земли под ним невозможно, это противоречит земельному законодательству. Даже если вы продаете долю в доме, то покупателю автоматически присваивается и доля на земле, на которой стоит дом.

В договоре обязательно должно фигурировать два объекта – и дом, и участок. По желанию можно составить два договора отдельно на дом и на землю, однако их нужно сдать на регистрацию одновременно.

 

Советы

  1. Приведите документы на землю и дом в порядок до заключения сделки.
  2. Определитесь с правовым статусом строения на вашем участке перед продажей. Оно должно быть зарегистрировано в ЕГРН.
  3. Используйте безопасные способы оплаты недвижимости, чтобы снизить риски.
  4. Помните, что продать дом без участка под ним невозможно.

 

Загрузка ...