Как провести оформление купли продажи земельного участка

alt=1

Правила купли-продажи земельных участков подпадают под общую схему продажи недвижимости с некоторыми особенностями. Как и при любой сделке, необходимо заранее подготовить документы, согласовать условия, составить и зарегистрировать документы, а затем – вступить в права пользования и провести полный расчет. В этой статье рассмотрим, как проходит сделка, особенности составления договора, некоторые вопросы переоформления при покупке, а также, что покупателю необходимо сделать после вступления в права собственника.

Как проходит сделка?

Этот раздел больше полезен для продавца, поскольку основную часть предварительной работы производит именно он. Покупателю тоже нелишним будет ознакомиться с правилами, чтобы иметь возможность контролировать ход купли-продажи и в случае необходимости защитить свои интересы.

alt=2Общая схема сделки следующая:

  1. Предварительный сбор документов.
  2. Предварительное согласование условий и подписание предварительного договора при необходимости.
  3. Подписание основного договора.
  4. Передача недвижимости по передаточному акту.
  5. Подача документов на регистрацию и регистрация права собственности покупателя на землю.
  6. Получение документов после регистрации. Вступление покупателя в права собственника недвижимости.

Кого нужно известить?

В некоторых случаях перед продажей земельного участка продавец должен известить третьих лиц о своем намерении продать недвижимость. Такое извещение нужно, чтобы соблюсти законные права заинтересованных лиц. Даже если участок находится в вашей личной собственности, проверьте, нет ли у вас обязанности уведомить кого-либо о своих планах.

  1. Супруг продавца.

Если продавец состоит в зарегистрированном браке, а земельный участок является совместно нажитым имуществом, перед сделкой необходимо получить согласие супруга продавца на продажу.

Правила получения согласия:

  • имеет значение только зарегистрированный в органах ЗАГС брак. Сожительство («гражданский брак» в обиходе) не имеет правового значения – согласия сожителя получать не нужно.
  • Имущество должно быть совместно нажитым, то есть приобретенным в браке. Если продавец получил землю в порядке наследования или по договору дарения, такое имущество является его личной собственностью и получать согласие не нужно.
  • Согласие оформляется у нотариуса.

Если вы не получите согласия, сделку можно будет отменить через суд по иску супруга, права которого нарушены.

  1. Сособственники недвижимости.

Если вы продаете долю в праве собственности на земельный участок, у ваших сособственников возникает преимущественное право покупки вашей доли. Вы обязаны заранее известить их о продаже, и по желанию один из сособственников вправе реализовать право и выкупить вашу часть. Правила извещения:

  • извещение составляется в письменной форме и направляется сособственнику таким образом, чтобы можно было отследить дату получения;
  • в течение месяца с даты получения сособственник вправе решить, выкупает он вашу долю или нет;
  • отказ от права преимущественной покупки оформляется в нотариальной форме;
  • если сособственник игнорирует ваше извещение, это не препятствует вам продать долю по истечении месяца с момента получения уведомления;
  • если все сособственники отказались от выкупа или никак не отреагировали, вы можете продать долю третьему лицу.

Вы можете передать извещение лично в руки, отправить почтой (заказным письмом с уведомлением о вручении) или через нотариуса. Сохраните свидетельства получения бумаги, а если сособственник игнорирует предложение – имеет значение дата истечения срока хранения заказного письма на почте. От нее нужно отсчитывать месяц.

Если вы нарушите преимущественное право покупки, заинтересованный сособственник может обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя на себя.

Договор купли-продажи доли в праве собственности на землю подлежит обязательному нотариальному удостоверению (за исключение продажи земельной доли, приобретенной по приватизации сельхозугодий).

  1. Местная или региональная администрация.

Если вы продаете земли сельскохозяйственного назначения, преимущественное право покупки возникает у муниципалитета или региональной власти. Правила извещения практически идентичны вышеизложенным, но сроки могут отличаться. Так, известить администрацию нужно за 90 дней до планируемой реализации, а отказ органа власти от реализации преимущественного права действует один год.

Уточните срок и порядок извещения в местной администрации.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Особенности

При продаже земли некоторые моменты имеют принципиальное значение, их необходимо учитывать при оформлении документов.

  1. Если на земле стоит дом или дача.

Если на земельном участке возведен жилой дом или дача, зарегистрированные в Росреестре, обязательно укажите строение в качестве предмета продажи в договоре. Помните, что продавать землю отдельно от стоящего на ней дома (дачи) нельзя. Что указать в договоре:

  • адрес дома, кадастровый номер;
  • площадь жилая и общая (только общая – для дачи);
  • этажность, количество комнат;
  • список граждан, которые вправе пользоваться домом после продажи по закону (если есть), для дачи указывать не нужно;
  • цена дома (дачи) может быть описана отдельно или включена в общую цену договора.

Если строение не зарегистрировано, его можно не указывать в договоре при продаже. Однако в любом случае появляется большой риск для покупателя:

  • все строения, не указанные в сделке, признаются движимым имуществом продавца – он может разобрать их на стройматериалы и вывезти с участка;
  • после покупки строения придется узаконивать, иначе возникает угроза принудительного сноса в качестве самовольной постройки.

Таким образом, первостепенное значение имеет тот факт, зарегистрировано строение на участке перед продажей или нет. Если для хозяйственных построек (сарай, баня, гараж) регистрация необязательна, то дача или жилой дом рекомендуется регистрировать в Росреестре.

  1. Продажа садового участка.

Продажа садового участка не отличается от обычной продажи земель. Однако в быту распространена «продажа по садовой книжке». С точки зрения права это не является продажей, ведь в действительность передается не земля как объект, а лишь право ей пользоваться и членство в СНТ.

Для передачи членства в СНТ и права пользования землей необходимо:

  • собрать документы: садовую книжку и справку об отсутствии задолженности по членским взносам;
  • подойти на прием к председателю СНТ;
  • бывшему владельцу написать заявление о выходе из СНТ, новому – о приеме в СНТ;
  • новому владельцу получить новую садовую книжку.

По садовой книжке нельзя продать и купить землю. Новому владельцу придется самостоятельно заниматься приватизацией участка после покупки, что повлечет для него дополнительные расходы.

  1. Продажа земель сельхозназначения.

При продаже такой земли нужно удостовериться в том, что преимущественное право покупки местной администрации соблюдено, иначе появляется риск отмены сделки. Подробнее об этом праве описано выше.

Собственником сельскохозяйственных угодий не может быть иностранец, а значит – ему нельзя продать такой участок.

Других особенностей нет.

Составление договора

alt=4Договор является центральным документом сделки. Вы можете составить его самостоятельно или обратиться к специалисту – риелтору, юристу или нотариусу. Обычный порядок составления договора следующий:

  1. Прописываются существенные условия:
    1. наименование сторон договора;
    2. предмет договора – описание земельного участка (+дом, если есть);
    3. цена земельного договора.
  2. Прописываются дополнительные условия:
    1. срок и порядок оплаты;
    2. срок и порядок передачи имущества;
    3. гарантии продавца в отношении имущества.
  3. Договор подписывается двумя сторонами собственноручно.
  4. Готовый договор распечатывается в трех экземплярах и сшивается.

При необходимости до заключения основного договора подписывается предварительны договор, в который могут быть включены условия о предоплате.

Для некоторых договоров необходимо нотариальное удостоверение:

  1. Если продается доля в праве собственности на земельный участок (за исключением земельных долей, полученных в ходе приватизации земель сельхозназначения).
  2. Если один из продавцов является несовершеннолетним или недееспособным.

В остальных случаях удостоверение не является обязательным, но стороны могут прибегнуть к нему добровольно. Нотариус сам составит текст договора и проведет правовую экспертизу сделки. Безопасность сделки при этом возрастает до максимума.

Оплата и передача имущества

Порядок оплаты и передачи имущества устанавливаются соглашением сторон и прописываются в договоре.

Если проигнорировать пункты об оплате и прописать общие формулировки «в соответствии с законодательством РФ», ваш договор пройдет регистрацию, но вы не сможете защитить свои интересы в случае спора.

Варианты оплаты:

  1. Предоплата. Вносится после подписания предварительного договора и до заключения основной сделки. Платеж проходит в качестве задатка или аванса. Сумма предоплаты может быть любой, как от символической для обеспечения заключения основного договора, так и полностью вся сумма – для снятия обременения с земли.
  2. В момент заключения договора. Такой вариант полностью в интересах продавца, но небезопасен для покупателя, ведь документы на регистрацию еще не поданы.
  3. Сразу после регистрации. Этот вариант используется чаще всего, ведь регистрация проходит успешно и покупатель уверен в своих правах. Деньги, как правило, передаются через посредника.
  4. Отсрочка или рассрочка платежа необходима, если у покупателя есть трудности с оплатой. В этом случае права продавца могут быть защищены залогом земли до момента полной оплаты.

alt=3Правила оплаты:

  1. Оплата в руки продавцу.

Продавец выдает расписку, в которой указывает:

  • дату и место составления;
  • кто и от кого получил деньги;
  • полученную сумму цифрами и прописью;
  • наименование договора;
  • что не имеет претензий.

Расписка пишется сразу при получении денег.

  1. Оплата через посредника.

Безопасны будут такие виды расчётов:

  • банковская ячейка;
  • депозит нотариуса;
  • аккредитив или счет эскроу.

Все эти инструменты дополнительно обговариваются непосредственно с банком или нотариусом.

  1. Ипотека или льготы.

Банки выдают кредиты покупку дома с землей, особенно если это жилая недвижимость. Материнский капитал можно потратить на улучшение жилищных условий семьи, если дом на участке жилой. Бывают региональные программы приобретения жилья. Подробнее о льготах и кредитах читайте по этой ссылке.

Передача имущества происходит по передаточному акту после осмотра имущества. Акт составляется сторонами совместно, в нем прописывается текущее состояние земли и технические характеристики. При осмотре обратите внимание на то, разграничен ли участок на местности. Именно с момента составления акта покупатель получает права пользования и владения участком.

Как правильно оформить покупку

После подписания договора и передачи недвижимости по акту документы следует передать на регистрацию в Росреестр, в котором происходит переоформление земли на нового владельца. По общему правилу продавец и покупатель обязаны лично явиться для подачи документов в один из офисов на выбор:

  • МФЦ;
  • Росреестр.

Выбирайте ведомство по месту нахождения земельного участка, чтобы регистрация прошла оперативно.

Теоретически есть возможность подачи документов онлайн через сайт Росреестра посредством заполнения формы на странице, однако, в большинстве регионов электронная регистрация не работает.

Если вы удостоверяли договор у нотариуса, можете воспользоваться услугой электронной регистрации, которая сократит процедуру до 3 рабочих дней. Стоимость такой услуги составляет от 1 000 до 3 000 рублей, государственная пошлина оплачивается дополнительно.

Срок регистрации составляет от 5 до 14 рабочих дней, государственная пошлина — 2 000 рублей, оплачивается до подачи документов на регистрацию.

Что делать после регистрации

После государственной регистрации стороны забирают документы и проводят расчет, если это предусмотрено договором.

Продавец получает:

  1. Договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации, который нужно предъявить в банк для получения оплаты.
  2. Акт приема-передачи участка, если его сдавали в пакете документов.

Покупатель получает:

  1. Выписку из ЕГРН о праве собственности на земельный участок.
  2. Выписку из ЕГРН о праве собственности на дом (если вместе с землей продавался дом).
  3. Договор купли-продажи.
  4. Акт приема-передачи.

Как правило, в течение 14 дней продавец получает окончательный расчет у посредника – банка или нотариуса. Выписки из ЕГРН выдаются покупателю в качестве подтверждения права собственности взамен ранее выдаваемых свидетельств о праве собственности.

О порядке проведения сделки также смотрите видео:

Оформление дома в собственность после регистрации

Если дом, который возведен на участке, не был зарегистрирован на продавца до сделки, то покупатель будет вынужден заниматься вопросом оформления бумаг уже после перерегистрации. Можно ли оформить дом после регистрации, зависит от комплектности документов и разрешений.

Незарегистрированная недвижимость оформляется через суд как самовольная постройка. Вам придется доказать, что дом не нарушает прав третьих лиц, не представляет угрозы жизни и здоровью людей, возведен в соответствии со строительными нормами, при соблюдении экологического и пожарного законодательства.

Это дорого и долго, но, если не узаконить, постройку снесут через суд по иску администрации.

 

Советы

  1. Обязательно проверьте категорию земли и вид разрешенного использования.
  2. Если вы не уверены в своих силах, обратитесь к специалисту.
  3. Оформляйте передаточный акт отдельно от договора и на местности, чтобы прописать в нем действительное состояние земли.
  4. Чтобы сделка была безопасной, обратитесь к нотариусу.

 

Загрузка ...