Договор купли продажи земельного участка: образец заполнения

alt=1

Именно на основании договора купли-продажи совершается сделка, а право на землю переходит к покупателю. Этот документ является центральным во всей сделке, составлять его нужно вдумчиво и с учетом всех правовых требований. После подписания договор вместе с другими документами передается в Росреестр для регистрации перехода права собственности на нового владельца.

Правовая экспертиза

alt=2В Росреестре сделка проходит правовую экспертизу в рамках гражданского и земельного права. Специалисты ведомства смотрят, соблюдены ли нормы законодательства и нет ли препятствий для регистрации нового собственника недвижимости. Если документы, в частности договор, содержат существенные ошибки или противоречия, то регистрация не состоится.

Есть ли шаблон, который точно примут?

Шаблона договора, который Росреестр точно примет, не существует. Это вызвано тем, что каждая сделка индивидуальна, и нет единой универсальной правовой формулы, чтобы описать каждую из них. Существуют лишь общие рекомендации для составления договора.

В некоторых ведомствах можно встретить бланки, которые предлагается заполнить.

Помните, что эти бланки содержат общие формулировки и часто подходят только для простейших сделок. Для регистрации они содержат достаточно информации, но в полной мере защитить интересы покупателя и продавца не способны.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

На что обращает внимание Росреестр?

Во время правовой экспертизы Росреестр уделяет внимание не только договору, но и другим документам. Сотрудник проверит, не нарушены ли чьи-то права:

  • супруга — изучит нотариальное согласие;
  • несовершеннолетних граждан — рассмотрит разрешение опеки и попечительства;
  • сособственников — проверит, соблюдено ли преимущественное право покупки доли.

Применительно к самому договору, ведомство учитывает:

  1. Соблюдена ли форма договора.
  2. Содержит ли договор все необходимые существенные условия.
  3. Соответствует ли содержание договора в целом действующему законодательству, нет ли явного нарушения правовых норм.

При полном соблюдении всех вышеприведенных условий договор будет признан юридически верным, и на его основании будет зарегистрировано право покупателя на землю.

При этом, если в тексте договора допущены незначительные ошибки — приведены устаревшие нормы права или обнаруживаются опечатки — это не приведет к отказу в регистрации права. Но в любом случае лучше перепроверить текст перед подачей на регистрацию.

Скачать типовую форму

Общие рекомендации для составления договора следующие:

  1. Пропишите все существенные условия.
  2. Дополните договор условиями, характерными для вашей сделки.
  3. Напечатайте и собственноручно подпишите договор.
  4. Сшейте договор перед передачей в Росреестр.

При этом для регистрации права в Росреестре зачастую достаточно прописать только существенные условия. Дело в том, что специалисты не оценивают, например, насколько целесообразный способ оплаты вы выбрали для сделки или насколько цена соответствует рыночной.

О том, какие еще документы вам понадобятся для регистрации сделки, мы писали здесь.

Однако, регистрация – это не самый важный элемент сделки, поэтому при составлении договора уделите внимание тем пунктам, которые защищают ваши интересы.

Составить, заполнить и распечатать договор можно по проектам, оформленным нашей редакцией:

Существенные условия

alt=3К существенным условиям договора купли-продажи земельного участка, без которых договор не будет считаться заключенным (право не зарегистрируют), относятся:

  1. Наименование сторон договора.
  2. Предмет договора – описание земельного участка.
  3. Цена продажи.

Дополнительно для защиты интересов сторон рекомендуем указать в договоре:

  1. Порядок и срок передачи земельного участка.
  2. Порядок и срок оплаты.
  3. Гарантии продавца по поводу отсутствия обременений и прав третьих лиц на участок.

Пропишите в договоре перечисленные выше пункты – и ваш документ будет достаточным не только для быстрой регистрации, но и для возможных судебных споров после завершения сделки.

Стороны

Сторонами договора являются продавец и покупатель, которыми могут выступать:

  1. Физические лица (граждане России и иностранные граждане).
  2. Юридические лица (российские и иностранные).

Каждую из сторон нужно подробно прописать, чтобы было ясно, кто продает, а кто покупает. наименование стороны производится в шапке договора, перед основным текстом, сразу после указания даты и места заключения документа.

alt=4Для физического лица – гражданина России укажите:

  1. Ф.И.О. полностью как в паспорте. Например, если в паспорте написано «Иванова Алена Ивановна», в договоре нельзя писать «Алёна» — с точки зрения закона это другое имя.
  2. Дата рождения. Можно написать прописью, например, 15 мая 1976 года, или цифрами — 15.05.1976. Любой из вариантов подойдет.
  3. Гражданство – «гражданин РФ».
  4. Паспортные данные: серия, номера, дата выдачи и кем выдан паспорт.
  5. Адрес. Обычно прописывается адрес регистрации из паспорта, но можно указать и адрес фактического проживания. Если они не совпадают, то лучше указать оба. Эти данные помогут в случае необходимости связаться с человеком.

Для иностранного гражданина указывается по сути все то же самое, что и для россиянина, с учетом особенностей гражданства. Информацию берут из документа, удостоверяющего личность. Важно указать:

  1. Полное имя.
  2. Дату рождения.
  3. Реквизиты документа, удостоверяющего личность.
  4. Адрес, по которому можно связаться со стороной.

Помните, что иностранные граждане не могут быть покупателями некоторых земель в России, в том числе:

  1. Приграничные территории (ч. 3 ст.15 Земельного кодекса РФ).
  2. Земли сельскохозяйственного назначения (ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
  3. Другие земли, определенные законом.

alt=5Для российского юридического лица укажите:

  1. Наименование полное и сокращенное. Например, Общество с ограниченной ответственностью «Василек и Ромашка» (ООО «ВиР»). Если у фирмы нет сокращенного наименования, выдумывать его не нужно.
  2. Номера ОГРН и ИНН, в соответствии со свидетельствами или выпиской из ЕГРЮЛ.
  3. Дату внесения записи в государственный реестр юридических лиц – дату государственной регистрации фирмы.
  4. Юридический адрес фирмы в соответствии с уставом или выпиской из ЕГРЮЛ.
  5. Данные представителя, который будет подписывать договор, и реквизиты документа, на основании которого он действует. Например «в лице директора Петрова Виктора Васильевича, действующего на основании Устава» или «в лице ведущего менеджера Сидорова Геннадия Михайловича, действующего на основании доверенности от 01.02.2017».

Иностранное юридическое лицо описывается в договоре в соответствии с документами, подтверждающими его правоспособность. Обязательно укажите:

  1. Полное наименование.
  2. Реестровый номер.
  3. Реквизиты официального документа.
  4. Адрес нахождения.
  5. Данные представителя и документ, на основании которого он действует.

Укажите в шапке, кто является продавцом, а кто – покупателем. Дополнительно в конце договора указываются реквизиты сторон: имя (наименование), адрес, телефон, банковские реквизиты.

О других важных вопросах купли-продажи земли читайте по этой ссылке.

Пример описания для земли

Описать земельный участок в договоре нужно максимально подробно. Укажите все его характеристики, чтобы можно было точно установить, какой конкретно объект недвижимости в пространстве передается.

Для описания земли укажите (всю информацию можно взять из выписки из ЕГРН):

  1. Адрес земельного участка – как в выписке из ЕГРН или в свидетельстве о праве собственности. Если адрес установлен относительно ориентира, так и пишите в договоре.
  2. Площадь земельного участка – как в официальных документах. Если в разных документах площадь разная, приоритет имеет так, что в настоящее время значится в ЕГРН. Закажите свежую выписку, чтобы проверить.
  3. Кадастровый номер земельного участка.
  4. Категория земли и вид разрешенного использования.
  5. Правоустанавливающие документы продавца на землю.

Например, как оформить описание земельного участка сельхозназначения:

«Продавец продал, а Покупатель купил в соответствии с условиями настоящего договора следующий земельный  участок:

  • адрес: Нская область, Нский район, в районе деревни Нской;
  • площадь: 150 000 квадратных метров;
  • кадастровый номер: _______;
  • категория земли: земли сельскохозяйственного назначения;
  • разрешенное использование: сельхозпроизводство.

Указанный земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 15.17.2014, что подтверждается Свидетельством государственной регистрации права __ __ N ________________, выданным _______  «__» __________ 20__ года.»

Если участков несколько, то их нужно прописать разными пунктами отдельно. Для каждого из них нужно указать информацию, приведенную выше. При желании можно составить отдельные договоры для каждого из участков, но лучше составить один договор, в котором прописать все. Далее в договоре укажите цену отдельно по каждому участку, и общую цену продаваемого имущества.

Проще всего описать участок без строений. Для этого достаточно указать сведения, перечисленные выше. Можно дополнительно приписать фразу «без строений» — это обезопасит как покупателя, так и продавца от ненужных споров.

Если на участке находятся вспомогательные постройки (баня, гараж), не зарегистрированные в Росреестре, пропишите их в тексте договора. Указать можно так:

«Вместе с земельным участком Продавец передает Покупателю вспомогательное строение – баню, площадь 12 кв. м, материал стен – дерево, этажность – 1.»

Для регистрации такие пункты значения не имеют, однако если не прописать строения в договоре, то продавец будет вправе разобрать их и увезти с участка как свою собственность.

Если же на участке возведен дом, который зарегистрирован в ЕГРН в качестве объекта недвижимости, то его обязательно нужно включать в предмет договора. Право на него перейдет к покупателю вместе с правом на землю. Продавать землю отдельно от стоящего на ней дома нельзя.

Особенности

В договоре укажите настоящую цену недвижимости, соответствующую реальности. Не указывайте заниженные суммы, чтобы продавцу избежать налогов. В этом случае, если будет судебный спор, будет очень сложно доказать настоящую цену земли. Опишите цену цифрами и прописью. При этом помните, что если информация противоречива, суд ориентируется на сумму, указанную прописью.

Например,

«Цена земельного участка составляет 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей 00 копеек».

Пропишите порядок и срок расчетов подробно. Это позволит вам защитить свои интересы в случае, если покупатель недобросовестно задерживает оплату, или если продавец заявляет, что никаких денег он не получал. Чем подробнее описано это условие, тем легче потом доказать свою правоту или вообще избежать конфликта.

Воспользуйтесь услугами посредника для более безопасной передачи денег. Например,

«По соглашению сторон денежная сумма для оплаты земельного участка хранится в индивидуальном банковском сейфе № ___, совместно арендуемом Продавцом и Покупателем в дополнительном офисе «_________________» Банка ______, расположенном по адресу: _____________,  г. __________, ул. _________________ дом _____.

Покупатель закладывает полную сумму расчетов  в индивидуальный банковский сейф в день подписания настоящего договора в присутствии Продавца.

Полный и окончательный расчет по договору производится в течение 14 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок по настоящему договору. Для получения денежной суммы из индивидуального банковского сейфа Продавец обязан предъявить Банку настоящий договор с отметкой о проведенной государственной регистрации.»

Пропишите порядок и срок передачи недвижимости. Обязательно воспользуйтесь передаточным документом, в котором отразите состояние имущества на момент сделки. В случае, если покупатель обнаружит скрытые недостатки, с передаточным актом ему будет проще взыскать убытки. Продавец со своей стороны будет уверен, в каком состоянии он передал имущество.

«Продавец передает Покупателю земельный участок в течение 3 дней с момента подписания настоящего договора. Передача осуществляется после осмотра Покупателем имущества. В подтверждение состоявшейся передачи стороны составляют передаточный акт»

Отдельным пунктом пропишите гарантии продавца – заверения об отсутствии обременений, арестов, ограничений и прав третьих лиц на земельный участок. Если продавец письменно гарантирует отсутствие проблем, которые затем все же обнаруживаются, покупателю будет намного проще взыскать убытки.

«Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемый земельный участок никому не продан, не заложен, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, залогом правами третьих лиц не обременен, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передан, право собственности Продавца на указанное имущество никем не оспаривается.»

Нотариальное заверение

Обязательному нотариальному заверению подлежат следующие договоры купли-продажи земельных участков:

  1. Если продается доля в праве собственности на земельный участок. Это не относится к земельной доле, полученной в порядке приватизации сельхозугодий.
  2. Если один из продавцов является несовершеннолетним или недееспособным.

В остальных случаях обратиться к нотариусу можно добровольно. Плюс такой процедуры в том, что нотариус проверки законность сделки, а значит, риск ее снизится практически до нуля.

Помните, что нотариусы чаще всего составляют договоры самостоятельно, поэтому писать заранее текст договора не требуется.

Признание недействительным

Договор может быть отменен через суд в трех случаях:

  1. Если нарушены права третьих лиц.
  2. Если сторона подала на расторжение договора.

Права каких лиц могут быть нарушены сделкой?

  • супруга стороны, у которого не было взято согласие перед сделкой, и он по каким-то причинам против;
  • сособственника, если продавалась доля в праве на землю, а преимущественное право покупки не было соблюдено;
  • несовершеннолетнего или недееспособного продавца, если не было получено разрешение органа опеки и попечительства на сделку;
  • наследника, если его права не были учтены при разделе наследства, а земля уже продана;
  • кредиторов продавца, если сделка мнимая или притворная.

Чтобы избежать отмены сделки по этим основания, заранее изучите ситуацию и получите все необходимые разрешения и согласия на ее совершение. Не заключайте сомнительных сделок для того, чтобы избежать ответственности.

О составлении договора смотрите видео:

Когда сторона может подать на расторжение договора?

  • в случае, если другая сторона не выполняет своих обязательств;
  • если выяснилось, что участок не отвечает требованиям по качеству, гарантированным продавцом;
  • если обстоятельства изменились существенным образом. Это самое редкое и расплывчатое основание для расторжения.

Перед подачей иска в суд истец обязательно направляет ответчику досудебную претензию. Постарайтесь разрешить конфликт по существу, не обращаясь в судебные органы, чтобы избежать судебных издержек.

 

 

Запомнить

  1. Регистрация перехода права собственности – хоть и одна из важнейших, но не единственно важная часть сделки. Составляя договор, не ориентируйтесь только на регистрацию, а уделите внимание защите своих интересов.
  2. Помните, что сам договор не регистрируется. Регистрируется лишь переход права собственности на покупателя на основании данного договора.
  3. Перед оформлением сделки убедитесь, что земельный участок имеет четко установленные границы в пространстве.
  4. Любое условие формулируйте просто и понятно, чтобы избежать конфликтов из-за двусмысленности.

 

Загрузка ...