Образец договора купли продажи доли земельного участка и нюансы сделки

alt=1

Земельное законодательство в России только развивается, поэтому сделки с земельными участками в России отличаются рядом особенностей, которые не присущи продаже квартир. Оформляя договор, обязательно обратите внимание на некоторые нюансы проверки земли, составления бумаг и регистрации права собственности покупателя.

На что обратить внимание перед согласованием условий?

alt=2Прежде, чем приступать к процедуре оформления сделки, обязательно обратите внимание на следующие моменты:

  1. Нужно проверить, что вы продаете или покупаете именно долю земельного участка, а не другой объект недвижимости. От этого зависит процедура оформления сделки.

Сделать это можно по выписке из ЕГРН или свидетельству о праве собственности. В документе должно быть указано, что продавец владеет землей на праве общей долевой собственности, обязательно указывается доля в праве: 1/10, 1/2.

Если указания на размер доли нет, то, скорее всего, продается участок в индивидуальной или общей совместной собственности. Ошибаться нельзя, ведь вы рискуете потерять время и не зарегистрировать сделку в Росреестре.

В частности, если вы продаете или покупаете землю, принадлежащую супругам, то вместо соблюдения процедуры преимущественной покупки вам потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу земли.

  1. Убедитесь, что участок, часть которого продается, имеет четко установленные границы, то есть является размежеванным.

С 2018 года невозможно продавать и покупать земли, границы которых не установлены. Это означает, что если вы планируете продать или купить часть земельного участка размером 10 соток, а весь участок составляет 20 соток, то границы должны быть установлены именно для 20 соток. Если межевание не произведено, сделка не состоится – ваши документы просто не зарегистрируют в Росреестре.

Проверить, что земельный участок имеет границы, можно по выписке из ЕГРН или по кадастровому паспорту. В выписке откройте лист с кадастровым планом территории, в нем должны быть установлены четкие границы с указанием координат.

Если в выписке видите отметку «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства» — межевания не было.

Дополнительно проверить границы можно по межевому плану земельного участка.

  1. Проверьте категорию земли и правовой статус доли перед заключением сделки.

Закон различает понятия «доля в праве общей собственности на земельный участок» и «земельная доля». Если вы покупаете земельную долю, права на которую возникли в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, а ваша категория земли – земли сельскохозяйственного назначения, то обратите внимание на особенности купли-продажи земельных долей. Размер такой доли может быть выражен в виде дроби, гектаров или баллогектаров.

В остальных случаях применяются общие правила купли-продажи долей недвижимости. В частности, если категория – земли населенных пунктов (поселений); если доля в сельскохозяйственном участке приобретена не в результате приватизации. Размер доли в праве общей долевой собственности всегда указывается в виде правильной дроби.

Проверить этот момент можно по информации, указанной в соответствующей графе в выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности.

Часть в праве общей долевой собственности

alt=3Если вы продаете или покупаете долю земельного участка, обратите внимание на следующие моменты:

  1. Соблюдение преимущественного права покупки земельной доли иных сособственников.
  2. Выделена доля на местности или нет.
  3. Обязательное нотариальное удостоверение сделки с долей.

Обо всех этих особенностях – ниже.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Соблюдение преимущественного права покупки сособственников дома и земли

При продаже доли в праве на земельный участок у остальных собственников участка возникает преимущественное право покупки такой доли. Значит, что продавец обязан известить остальных сособственников о планируемой продаже, указать цену доли и предложить им выкупить.

Если сособственники отказываются от покупки или игнорируют уведомление, право считается соблюденным и долю можно продавать постороннему лицу.

Чтобы соблюсти преимущественное право, продавец составляет уведомление, в котором должно быть указано:

  • Ф.И.О. сособственника, которому направляется извещение;
  • дата и место составления уведомления;
  • описание предмета продажи – указание на размер доли, принадлежащей продавцу, а также указание на земельный участок, в котором находится эта часть;
  • цена продажи – нужно указать ту цену, которая впоследствии будет фигурировать в договоре;
  • предложение воспользоваться преимущественным правом или оформить письменный отказ от него в течение 30 дней с момента получения уведомления.

Текст уведомления может быть примерно следующим (образец):

«Настоящим уведомляю вас о своем намерении продать принадлежащую мне долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся по адресу: _____________, кадастровый номер _______________, площадь _________, доля в праве: __________. Цена продажи составляет __________ (___________) рублей.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, вы имеете преимущественное право покупки данной доли по указанной цене. Предлагаю вам в течение месяца с момента получения настоящего уведомления принять решение: выкупить мою долю по указанной цене или отказаться от покупки. О вашем решении прошу уведомить меня письменно. 

В случае, если вы не примете решение в установленный срок, я буду вправе продать указанную долю любому третьему лицу без дополнительного согласования с вами.»

Направляем уведомление

Уведомление можно распечатать, но подписать должен продавец. Распечатайте по два экземпляра извещений – один для получателей, другой – для вас. Бумаги можно направить разными способами, главное – точно установить дату получения адресатом:

  1. Лично в руки. В этом случае попросите сособственника проставить на вашем экземпляре дату получения извещения, от которой вы будете отсчитывать месяц на принятие решения.
  2. Почтовым отправлением. Вложите извещение в заказное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения. Месяц на принятие решения начинается с даты получения письма (проставляется на почтовом уведомлении) или с даты окончания срока хранения, если получатель проигнорировал письмо.
  3. Через нотариуса. Это самый надежный, хоть и самый дорогостоящий способ. Нотариус составит уведомление, а в случае необходимости – документально подтвердит, что сособственник не воспользовался своим правом.

Срок на принятие решения истекает в соответствующее число следующего месяца со дня получения извещения. Например:

  1. Сособственник получил извещение лично в руки или почтой 10 августа 2018 года. Последний день срока – 10 сентября 2018 года. Долю можно продавать с 11 сентября 2018 года.
  2. Сособственник проигнорировал извещение, и оно вернулось вам почтой. Дата истечения срока хранения письма – 13 августа 2018 года, нужно подождать месяц (до 13 сентября 2018 года), с 14 сентября можно заключать сделку.

Отказ от реализации преимущественного права покупки позволит сократить срок ожидания решения. Оформите отказ нотариально, чтобы снизить риски оспаривания сделки в будущем недовольными сособственниками.

Продажа части без выделения

Доля в праве на землю называется реальной, если она выделена на местности, или идеальной, если не выделена. Реальную быстрее выделить и оформить участок в личную собственность. Идеальная несет риски:

  • распоряжаться долей по общему правилу нужно с учетом преимущественных прав других сособственников;
  • владеть и пользоваться долей придется по соглашению с другими собственниками.

Сделка с частью земли оформляется как купля-продажа доли в праве общей собственности, а уже после сделки производится выдел конкретной земли по желанию собственников.

После сделки вы не сможете выделить земельный участок в счет доли, если он будет меньше минимального нормативного размера участков — от 4 соток. Для каждого региона этот размер свой, он зависит от вида разрешенного использования земли.

Обязательное нотариальное удостоверение

Нотариус проверит законность сделки, установит, что ничьи права не нарушены и составит текст договора, подходящий для конкретной ситуации.

Если один продавец передает участок нескольким покупателям, нотариальное удостоверение сделки не требуется. Доли возникнут только после регистрации права собственности на покупателей. При этом доли могут быть равными или различными.

Цена договора не зависит от того, какой размер долей приобретают покупатели. В этом вопросе стороны договариваются свободно.

alt=4Для каждого из участников в любом случае укажите:

  • фамилию, имя, отчество;
  • дату рождения;
  • паспортные данные;
  • адрес места жительства или регистрации.

Пол указывать не обязательно.

Что включить в текст

После получения отказов сособственников от покупки доли или по истечении месяца на реализацию права преимущественной покупки можно оформлять договор. В него следует включить следующую информацию:

  1. Дата и место составления договора.
  2. Предмет– размер доли и описание земельного участка: адрес, площадь и кадастровый номер. Укажите также категорию земель и вид разрешенного использования участка в соответствии с правоподтверждающими документами.
  3. Цена и порядок оплаты.
  4. Срок и порядок передачи земельной доли.
  5. Гарантии продавца, что доля не обременена залогом, арестом или правами третьих лиц.

Вам также будет интересно:

Интересную статью о предварительном договоре купли-продажи земли мы разместили здесь.

О кредитах и господдержке покупателя по сделке читайте по этой ссылке.

Перечень документов для сделки ищите здесь.

Когда еще необходимо нотариальное удостоверение сделки — читайте статью.

О регистрации права покупателя через МФЦ мы публиковали эту статью.

К договору прилагаются технические документы на землю:

  • кадастровый план или выписка;
  • кадастровый паспорт;
  • межевой план;
  • технический план.

После подписания договора земля передается по передаточному акту от покупателя к продавцу. После этого стороны подают заявление в Росреестр о регистрации права собственности на покупателя. Как правило, после регистрации земля полностью оплачивается.

Образец договора можно скачать по этой ссылке.

Подробнее о пакете необходимых документов для сделки с землей смотрите видео:

Пай из земель сельскохозяйственного назначения

Если предмет договора — земельный пай из земель сельскохозназначения, полученный в порядке приватизации, к сделке применяются особые правила. Чтобы продать земельную долю на участке сельскохозяйственного назначения третьему лицу потребуется:

  1. Обязательно выделить часть земли в счет земельной доли.

Без такого выдела вы вправе продать долю только другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, которые используют земельный участок, находящийся в долевой собственности.

  1. Известить региональный орган власти и орган местного самоуправления.

В отношении сельхоз земель у данных органов появляется преимущественное право покупки земли в государственную или муниципальную собственность. Уведомление нужно направить за 90 дней до планируемой продажи. У органа власти есть 30 дней для ответа, после чего в случае отказа вы можете в течение года продать земельную долю по указанной в извещении цене третьему лицу.

  1. Нотариальная форма сделки не обязательна.

В случае продажи земельной части достаточно простой формы договора – нет необходимости обращаться к нотариусу для удостоверения сделки.

 

Советы

  1. Перед покупкой убедитесь, что основной участок имеет кадастровый номер и четкие границы.
  2. Если вы не знаете почтовый адрес сособственника или он злонамеренно уклоняется от получения извещения о преимущественном праве покупки, направьте уведомление по адресу нахождения земельного участка.
  3. Договор дарения доли помогает обойти правила о преимущественном праве покупки, однако такую сделку очень легко оспорить в суде. Не подменяйте договор купли-продажи договором дарения, чтобы избежать рисков.
  4. Не путайте понятия «земельная доля» и «доля в праве общей долевой собственности на земельный участок», иначе вы рискуете потерять время на оформление сделки.
  5. Если вы не можете определиться с правовой природой участка, обратитесь за советом к специалисту.

 

Загрузка ...