Нюансы оформления купли продажи частного и государственного земельного участка

alt=2

Земельные участки в России подпадают под понятие недвижимого имущества, они могут отчуждаться и приобретаться гражданами в соответствии нормами закона. Установлены некоторые особенности таких сделок. Общие вопросы купли-продажи земель рассмотрим ниже.

Покупка на государственный капитал

Земельный капитал – это льгота, предоставляемая государством нуждающимся многодетным семьям. Фактически это денежные средства в виде компенсации уже произведенных на покупку земли расходов. Земельный капитал покрывает часть расходов на покупку, что очень помогает семье сохранить значительную часть бюджета.

Активнее всего программа «Земельный капитал» представлена в Санкт-Петербурге. Многодетные семьи, проживающие в Санкт‑Петербурге, могут обратиться за получением сертификата «Земельный капитал в Санкт‑Петербурге» после постановки на учет в качестве нуждающихся в земельном участке для дачного строительства.

Для участия в программе семья должна отвечать следующим требованиям:

  1. Быть многодетной (3 и более детей).
  2. Быть поставленной на учет в качестве нуждающейся в земельном участке для дачного строительства (не путайте с ИЖС).

Общая схема реализации права:

  1. Необходимо получить сертификат как подтверждение своего права на субсидию.
  2. Купить участок по договору купли-продажи и зарегистрировать свое право в Росреестре.
  3. Обратиться в администрацию с заявлением о распоряжении средствами сертификата.
  4. Получить возмещение по сертификату на свой банковский счет.

alt=1

Чтобы получить сертификат:

  1. Обратиться в МФЦ с документами:
    1. паспорт;
    2. свидетельство о браке;
    3. документы на детей;
    4. справка о месте проживания семьи.
  2. Сотрудник ведомства заполнит заявление, приложит документы и направит его на рассмотрение в компетентное ведомство.
  3. В течение 30 дней заявитель получит сертификат.

Подробнее о других мерах господдержки и кредитах читайте здесь.

Иные особенности программы:

  1. Реализовать право можно однократно.
  2. В 2018 году сумма возмещения составляет 341 193,60 рубля.
  3. Купить участок можно в абсолютно любом регионе страны, а не только в регионе проживания.
  4. Сертификат предоставляется бесплатно семьям, отвечающим изложенным выше требованиям.

Существуют и иные льготы по предоставлению земельных участков. Уточнить список программ, реализованных в вашем регионе, можно в местной администрации.

Порядок управления

alt=3Земельное управление в России осуществляется на трех уровнях – федеральном, региональном и местном. Федеральные органы определяют основные направления развития этой отрасли, издают нормативные акты и ведут реестр недвижимости (ЕГРН), в который включаются и земельные участки.

Вопросами местного значения занимаются соответствующие земельные комитеты (департаменты, управы), образованные при органах администрации региона или населенного пункта. Для отдельного гражданина или семьи это означает, что с вопросами о приобретении земельного участка всегда можно обратиться в местную администрацию.

Кроме того, именно в местных органах ведут всевозможные градостроительные документы – реестры, перечни, схемы, планы и карты, на основании которых определяются вопросы застройки и использования земель. Например, в градостроительном плане земельного участка, который выдается местной администрацией, описано:

  • расположение участка;
  • категория земли и вид разрешенного использования;
  • зона, в которой расположен участок, и дополнительные виды разрешенного использования, которые могут быть реализованы на участке;
  • характеристики застройки участка (например, максимальная этажность дома);
  • коммуникации, которые проходят по участку;
  • границы охранной зоны, если такая есть.

Это значит, что именно в местных реестрах вы можете узнать, каким образом следует использовать тот или иной участок (в дополнение к информации, имеющейся в выписке из ЕГРН).

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Правовое регулирование

На федеральном уровне правовое регулирование земельных вопросов осуществляются двумя кодексами.

  1. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) определяет правовой статус земельных участков как объекта недвижимости, содержит основные положения по реализации таких объектов, основные правила купли-продажи. Для сделки купли-продажи понадобится первая и вторая часть кодекса.
  2. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) описывает, какие категории и виды разрешенного использования земель различаются в стране, каковы их особенности, виды прав на землю (в том числе обременения) и основания их возникновения, некоторые вопросы государственного кадастра земель.

alt=4В дополнение к кодексам издан ряд федеральных законов по земельному праву, например:

И многие другие. Нормы, изложенные в этих законах, дополняют общие положения кодексов и раскрывают значение тех или иных правил.

На региональном уровне также могут быть изданы некоторые акты, имеющие значение для оборота земель. В основном, это региональные законы, касающиеся льготного предоставления земель в собственность граждан, или установление различного рода субсидий.

Особенности договора и сделки по частным землям

Готовясь и оформляя сделку, обратите внимание в первую очередь на объект договора – что продается? От этого зависит ряд ключевых моментов.

Посмотрите категорию земли и вид разрешенного использования

Эти параметры указаны в выписке из ЕГРН, а также в свидетельстве о праве собственности на землю. Перед сделкой лучше заказать свежую выписку, чтобы иметь актуальную информацию.

Характеристики участка должны полностью отвечать интересам покупателя. При этом, если вид разрешенного использования можно изменить, то категорию земли поменять практически нереально.

В договоре обязательно нужно отразить категорию и разрешенное использование участка в соответствии с официальной информацией.

alt=5Если продается земля сельскохозяйственного назначения

  1. Преимущественное право покупки.

При продаже такой земли у местных органов власти появляется преимущественное право покупки в силу закона. Как правило, власть не пользуется этим правом, но уведомить ее за 90 дней до планируемой продажи участка все же нужно:

  • оформите уведомление о продаже в письменном виде, пропишите адрес участка и выкупную цену (как в будущем договоре, не ниже!);
  • отправьте извещение почтой (заказным письмом) или передайте в канцелярию администрации лично;
  • дождитесь ответа чиновников в деревне.

Отказ от преимущественного права покупки действует один год, в течение которого вы можете продать землю третьему лицу.

  1. Иностранцы не вправе иметь земли сельхозназначения на праве собственности.

Соответственно, продавать сельскохозяйственные земли иностранным гражданам нельзя. Установить гражданство человека можно по паспорту.

  1. Если продается земельная доля, удостоверять договор у нотариуса не нужно.

Если земельная доля была приобретена по приватизации, то такой договор обязательному нотариальному удостоверению не подлежит.

Не путайте с продажей доли в праве собственности на земельный участок – это другой объект. При продаже таких долей обратиться к нотариусу все же придется.

Если продается земля под строительство дома

Не на каждой земле можно строить. И не каждый участок для строительства пригоден для возведения жилого дома. Обратите внимание на вид разрешенного использования при оформлении договора.

  1. Для проживания – под ИЖС.

Вам подойдет категория «земли населенных пунктов» («земли поселений»), вид разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства».

Строиться также можно и на участках, предназначенных для ЛПХ (личное подсобное хозяйство), которые находятся в границах населенного пункта. На ЛПХ за пределами поселения нельзя строить капитальные объекты.

  1. Для строительства садового дома.

Для возведения дачного домика подойдет категория «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования «для садового строительства». Подойдут также следующие виды:

  • садоводство;
  • личное подсобное хозяйство.

На землях огородничества капитальное строительство не предусмотрено.

Помните, что дачный домик не является пригодным для проживания в правовом смысле, поэтому в нем нельзя зарегистрироваться по месту жительства (получить прописку невозможно).

Посмотрите, возведен ли на участке дом в собственности

Ключевой момент – зарегистрированы ли возведенные постройки в Росреестре.

  1. Если постройки (дом, дача) зарегистрированы в ЕГРН в качестве объекта недвижимости.

Однозначно такие объекты нужно указывать в договоре вместе с землей. Отдельным пунктом в договоре пропишите:

  • вид дома – нежилое или жилое строение;
  • площадь дома и этажность;
  • адрес и кадастровый номер;
  • другие характеристики, которые по вашему мнению необходимы для идентификации дома.

Продать землю отдельно от зарегистрированных построек нельзя. Точно так же нельзя продать постройки отдельно от земли.

При оформлении сделки продавец должен собрать документы не только на землю, но и на дом. К таким документам относятся:

  • выписка из ЕГРН;
  • свидетельство о праве собственности (если есть);
  • кадастровые документы (если есть);
  • технический план;
  • справки об отсутствии коммунальных задолженностей.

Если дом жилой, дополнительно продавец предъявляет справку об отсутствии прописанных или нотариально удостоверенное обязательство выписать зарегистрированных лиц.

  1. Если строение не зарегистрировано.

На участке может быть возведен ряд вспомогательных построек (баня, гараж, сарай, дровяник), которые в принципе не нуждаются в регистрации. Как правило, такие постройки являются некапитальными, их очень легко разобрать. В этом случае вопрос, прописывать их в договоре или нет, зависит исключительно от воли сторон.

  • Если постройки не упомянуть в договоре – продавец вправе разобрать их и увезти с собой как движимое имущество (по аналогии с мебелью при продаже квартиры). Однако он может их оставить, и покупатель продолжит ими пользоваться.
  • Для обеспечения интересов покупателя постройки можно описать в договоре. Достаточно указать назначение, площадь, материал стен и этажность.

При этом для Росреестра нет никакой разницы, будут ли постройки прописаны в договоре – регистрация все равно состоится.

Однако если на участке имеется капитальное строение – дом или дача – и оно не зарегистрировано в ЕГРН, здесь покупателя могут ожидать определенные риски. После покупки земли покупатель буден вынужден сам заниматься вопросами регистрации недвижимости.

Подобные постройки квалифицируются как объекты самовольного строительства, узаконить которые можно только через суд. При этом в ходе процесса придется доказать, что:

  • строение возведено с учетом строительных норм и правил;
  • соблюдены противопожарные и экологические требования;
  • постройка не угрожает жизни и здоровью третьих лиц.

Это достаточно затратно, поскольку истцу придется обращаться к независимым экспертам, услуги которых стоят дорого.

При этом, если постройку не узаконить, возрастает риск ее принудительного сноса по иску администрации.

Покупать землю с возведенными на ней постройками нужно с учетом изложенных выше обстоятельств.

Интересное видео по теме смотрите ниже:

Земля с обременением, сервитутом

Встречается, что некоторые земельные участки не вполне свободны от прав третьих лиц. По некоторым основаниям права собственника могут быть ограничены. Как правило, обременения регистрируются в Росреестре, поэтому их легко можно увидеть, заказав выписку из ЕГРН до оформления сделки.

Каждое обременение несет тот или риск для покупателя, в некоторых случаях это просто временные неудобства (например, аренда или сервитут), а иногда – риск лишиться имущества (залог или судебные тяжбы). В любом случае рекомендуем прописывать в договоре купли продажи гарантии продавца о том, что обременения отсутствуют:

«Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемый земельный участок и дом никому не проданы, не заложены, в споре, под арестом (запрещением) не состоят, залогом и правами третьих лиц не обременены, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не переданы.

Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа.

Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемого имущества третьих лиц, в том числе наследников (по закону или по завещанию).

Продавец гарантирует, что в отношении отчуждаемого имущества отсутствуют какие-либо долги, в том числе по оплате коммунальных ресурсов: водоснабжение, газоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, канализация».

Виды обременений

  1. Залог земельного участка.

Земельный участок может выступать обеспечением, например, по кредитному договору с банком. Такой залог всегда регистрируется в ЕГРН. По закону, залог следует за вещью – это значит, что после продажи залог не исчезнет, а банк будет вправе обратить на недвижимость взыскание.

  1. Арест земли.

В некоторых случаях судебные приставы накладывают на земельный участок арест – это обеспечительная мера в рамках исполнительного производства. Продать такой участок не получится до тех пор, пока арест не будет снят.

  1. Аренда земельного участка.

Если участок передан по договору аренды третьему лицу, это лицо вправе будет пользоваться землей и после смены собственника. Договоры аренды регистрируются в Росреестре только, если срок аренды превышает 1 год. В остальных случаях отследить такой договор невозможно.

  1. Завещательный отказ.

Такое обременение встречается нечасто. Суть его в том, что при разделе наследства наследодатель мог установить условие, что третье лицо вправе пользоваться землей по своему усмотрению. Если такой отказ есть, то он следует за участком и не меняется в случае смены собственника. Он может и не быть зарегистрирован в ЕГРН, однако должен быть указан в свидетельстве о праве на наследство.

  1. Сервитут

Это ограниченное право третьего лица пользоваться участком, находящимся в чужой собственности, для своих целей. Чаще всего это:

  • право прохода через участок;
  • право использовать часть соседского участка для обслуживания своих построек;
  • право проложить через участок соседа коммуникации.

Сервитут может быть установлен соглашением сторон или решением суда. Он всегда регистрируется в ЕГРН, поэтому его можно легко отследить.

Сервитут не прекращается с продажей участка. Новому собственнику придется терпеть права соседа или инициировать прекращение сервитута, в разных обстоятельствах это делается по-разному.

  1. Судебные споры.

Если в отношении судебного участка ведется судебный спор, продавать и покупать его нельзя. Формально такую сделку могут зарегистрировать, однако в случае, если обстоятельства изменятся после решения суда (например, изменится собственник), то сделку отменят.

Дополнительные материалы по теме, которые вам пригодятся:

Список документов, необходимых для сделки, смотрите здесь.

Правила заключения предварительного, основного договора и соглашения на покупку доли.

О вариантах оформления сделки через МФЦ, нотариуса и агентство недвижимости мы писали здесь.

Регистрация сделки в Росреестре — статью ищите по этой ссылке.

Важные вопросы по проведению сделок купли-продажи земли и дома — здесь.

Пошаговый порядок продажи мы публиковали по этой ссылке.

Как проверить участок перед покупкой — читайте здесь.

Покупка государственных и муниципальных земель от администрации

Купить государственные или муниципальные земли можно двумя путями – через торги или без торгов. Случаи продажи без торгов:

  1. Приватизация земли через СНТ или ДНП участниками товариществ.
  2. Если на участке построен объект капитального строительства (дом) – собственнику такого объекта.
  3. Продажа земель сельскохозяйственного назначения арендаторам, спустя три года после начала аренды.
  4. В некоторых других случаях в соответствии со ст. 39.3 Земельного кодекса РФ.

В большинстве случаев участки реализуются через торги. Ознакомиться со списком лотов к продаже через аукцион можно на ресурсе местной администрации, в периодической печати или на специальном сайте.

Общая схема проведения торгов:

  1. Орган власти выкладывает извещение о торгах.
  2. Потенциальный участок подает заявление об участии в торгах и вносит задаток.
  3. В назначенный день проходит аукцион.
  4. С победителем заключается договор купли-продажи, право по которому регистрируется в Росреестре.

При этом, если вы – единственный участник аукциона, то договор купли-продажи будет заключен именно с вами по стартовой цене земли.

Преимущества покупки государственных и муниципальных земель:

  • юридическая чистота земли;
  • корректное оформление документов (этим занимается сама администрация);
  • возможность купить участок по цене ниже рыночной;
  • можно купить землю промназначения под производство.

Минусы такой покупки:

  • на продажу могут быть выставлены не совсем ликвидные участки (овраги, болота) – проверьте участок лично перед участием в процедуре;
  • процедура оформления может затянуться по бюрократическим причинам;
  • интересующий вас участок может выкупить ваш оппонент по более высокой цене.

 

Советы

  1. Купля-продажа земли – серьезная сделка. Обратитесь к специалисту за помощью, если не уверены в своих силах или опасаетесь мошенничества.
  2. Продавцу: подготовьте документы заранее и узаконьте постройки, если это необходимо. Так вы сможете продать землю дороже.
  3. Покупателю: внимательно оцените документы продавца перед покупкой. Зачастую тщательный анализ выписки из ЕГРН может дать полное представление о проблемах с участком.
  4. Не участвуйте в «серых» схемах реализации земель. Это чревато отменой сделки и появлением больших убытков.

 

Загрузка ...