Покупка и продажа дачных участков с садовым домом: на что обратить внимание

alt=1

Рынок недвижимости в России представлен не только жилой недвижимостью – квартирами и домами. Достаточно часто граждане приобретают земельные участки, чтобы соорудить на них дачу и периодически выезжать для короткого загородного отдыха. Покупая дачный участок с домом, нужно обратить внимание на некоторые нюансы, которые нехарактерны для покупки жилья.

Категория земель под садовое строительство

alt=2Не каждую землю можно использовать для организации дачи. Прежде всего нужно определить, в какую категорию попадает конкретный земельный участок. Для этого возьмите свидетельство о праве собственности на земельный участок или свежую выписку из ЕГРН. В строке «Категория земель» должен быть один из двух вариантов:

  • земли населенных пунктов (земли поселений);
  • земли сельскохозяйственного назначения.

Помните, нельзя ставить дачу на участках следующих категорий:

  • земли лесного или водного фонда;
  • земли промышленного назначения;
  • земли особо охраняемых территорий;
  • земли запаса.

В рамках каждой категории есть свои виды разрешенного использования, которые и определяют допустимый способ пользования землей.

Прежде, чем покупать любой участок, убедитесь, что он имеет четкие границы. Это поможет вам в будущем избежать проблем с соседями, а также не переплатить за землю.

Земли населенных пунктов:

  • Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Не имеет ограничений для личного строительства. На таком участке можно построить жилой дом или дачу. Как правило, на таких землях достаточно развитая инфраструктура, проведены все необходимые коммуникации. Дом, построенный на такой земле, будет пригодным для проживания – здесь можно прописаться и получать корреспонденцию.

  • Личное подсобное хозяйство (ЛПХ).

Идеально подходит для ведения фермерского хозяйства. Такие участки часто приобретают КФХ. Если участок находится в пределах населенного пункта, он называется приусадебным и на нем можно строить сооружения различного назначения. На полевом участке (вне границ населенного пункта) строительство запрещено, можно только возделывать землю.

Земли сельскохозяйственного назначения:

  • Садовое некоммерческое товарищество (СНТ).
  • Дачное некоммерческое партнерство (ДНП).

Оба эти вида разрешенного использования подходят для постройки садового домика. Такой домик не считается жилым, в нем нельзя регистрироваться по месту жительства и проживать постоянно. Юридически это непригодное для проживания строение, даже если по факту в нем лучше, чем в благоустроенной квартире в городе.

Земли пригодны для содержания сада, огорода, производства сельскохозяйственной продукции. Помните, что коммуникации и инфраструктура в таких местах обеспечивается самими участниками СНТ и ДНП, а значит и затраты на водоснабжение, электрификацию и газификацию могут быть выше.

Особенности оформления через СНТ

Покупая дачу, находящуюся на землях СНТ, убедитесь, кто по документам является собственником земли. Может быть два варианта:

  • продавец является собственником участка, имеет правоустанавливающие документы на землю;
  • земля находится в муниципальной (государственной) собственности, а продавец может предоставить вам только садовую книжку.

Для проверки запросите в Росреестре выписку из ЕГРН на земельный участок, в которой будет точно указано, кто является титульным собственником.

Если собственником является физическое лицо – продавец, то покупка совершается по общей схеме для сделок с недвижимостью:

  1. Согласование условий и подписание договора.
  2. Передача земли по передаточному акту.
  3. Регистрация права собственности покупателя в Росреестре.
  4. Оплата недвижимости.

alt=3Если земля находится в муниципальной (государственной) собственности, то купить ее у продавца не получится, поскольку он не имеет права распоряжения – только право целевого использования. Если у вас именно такая ситуация, то варианта два:

  1. Продавец самостоятельно приватизирует землю, после чего сделка происходит по описанной выше схеме. Плюс в отсутствии расходов на приватизацию, минус в потере времени на бюрократические процедуры.
  2. По садовой книжке продавца вы приобретаете членство в товариществе и право пользования землей, а не сам участок как объект недвижимости. Далее вы сами начинаете приватизировать землю.

В любом случае для покупки дачного участка через СНТ понадобится:

  1. Садовая книжка — если земля не приватизирована.
  2. Правоустанавливающие документы ИЛИ справка от председателя товарищества, подтверждающая право владения.
  3. Кадастровый паспорт на участок.
  4. Документы на дом.

Право собственности покупателя на землю регистрируется в Росреестре, как и в случае с покупкой квартиры.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Необходимые документы при покупке дачи

В любой сделке по купле-продаже дачного участка с домом вам понадобятся следующие документы:

  1. Правоустанавливающие документы на участок. Выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности.

Из этих документов можно установить важнейшие сведения об участке: кто является собственником, какая у земли категория, какое разрешенное использование, площадь земли, кадастровый номер и адрес участка.

  1. Технические документы за землю. Межевой план и кадастровый паспорт.

В них содержится информация о границах и координатах земли на местности. Ознакомиться с ней очень важно, чтобы в будущем избежать проблем с соседями.

  1. Если речь идет об СНТ, понадобится садовая книжка.
  2. Технический план дома.
  3. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Вам может быть интересно:

Список необходимых документов для покупки земли мы рассматривали здесь.

Об особенностях ипотеки и господдержки при приобретении земли читайте по этой ссылке.

Вам может понадобиться образец предварительного и основного договора купли-продажи.

Статью про аукцион по продаже земли читайте по этой ссылке.

Дополнительно могут понадобиться:

  1. Если вы покупаете дом на участке под ИЖС, попросите выписку из домовой книги, чтобы убедиться в отсутствии прописанных лиц.
  2. Согласие супруга на продажу недвижимости, если продавец в браке.
  3. Уведомление сособственников о продаже, если недвижимость находится в долевой собственности.

Все перечисленные документы собирает продавец. От покупателя требуется паспорт и сведения об оплате.

Что включить в договор

После того, как все документы подготовлены, составляются:

  1. Договор купли-продажи земельного участка с домом.
  2. Передаточный акт.
  3. Расписка о передаче наличных денежных средств.

alt=4В договор купли-продажи нужно включить:

  1. Стороны договора: Ф.И.О., паспортные данные и адреса продавца и покупателя.
  2. Предмет договора:
    1. для описания земли укажите: адрес участка, площадь, категория земель, разрешенное использование земель, кадастровый номер, какими документами подтверждается право собственности продавца;
    2. для описания дома: адрес дома, площадь дома, жилое или нежилое строение, этажность, количество комнат, кадастровый номер, какими документами подтверждается право собственности продавца.
  3. Цена договора и порядок оплаты:
    1. наличными в руки продавцу под расписку или безналичным переводом;
    2. единовременно при подписании договора или в рассрочку;
    3. своими средствами или с использованием кредита.
  4. Порядок и срок передачи недвижимости – укажите на составление передаточного акта по договору. С даты подписания акта на покупателя переходят права собственника за исключением права распоряжения.
  5. Если дом жилой (на землях ИЖС) – укажите список всех лиц, которые имеют права пользования домом и сохранят его после передачи права собственности покупателю.

В передаточном акте нужно указать все недостатки недвижимости и процент ее износа.

В случае расчета наличными при передаче денег составляется расписка:

  • дата и место составления расписки;
  • наименование сторон (кто от кого получил);
  • сумма переданных денег;
  • в счет какого договора переданы деньги;
  • факт отсутствия претензий у сторон.

Расписка составляется сразу же при получении продавцом денег.

Особенности ипотеки

Ипотека на покупку такой недвижимости выдается, однако поскольку это не самое ликвидное имущество, банки предлагают достаточно высокий процент – до 20% годовых. Сроки тоже не такие удобные, как при ипотеке на квартиру. Максимальный срок ипотечного кредитования под покупку дачи составляет в районе 10 лет.

Кроме этого банк предъявит повышенные требования к садовому домику:

  • обязательно наличие коммуникаций;
  • обязательны доступные круглый год подъездные пути;
  • хорошее состояние дома и соблюдение требований пожарной безопасности;
  • надежный фундамент.

Если соблюсти все эти требования, банк выдаст ипотеку под залог не только дома, но и земли, а также всех других строений.

Подробнее о строительстве на дачном участке смотрите видео:

Можно ли использовать материнский капитал

Материнский капитал можно потратить на улучшение жилищных условий для семьи. Дача, как правило, не является жилым помещением, поэтому купить садовый домик с использованием средств материнского капитала нельзя.

Однако, если дом жилой, построен на землях ИЖС, то приобретение такого жилья на материнский капитал в принципе возможно. Не забудьте о том, что ПФР потребует нотариально заверенное обязательство зарегистрировать в данном доме доли на всех членов семьи.

 

Запомнить

  1. Членство в СНТ не дает автоматически права собственности в отношении земли.
  2. Участок в любом случае должен иметь четкие границы.
  3. Закажите свежую выписку из ЕГРН, чтобы получить актуальные данные о земле.
  4. Договор подлежит нотариальному удостоверению, если продавцов 2 и более.
  5. Продать дом отдельно от земельного участка нельзя – это запрещено законом.

 

Загрузка ...