Считаем подоходный налог с продажи квартиры

alt=1

Продажа квартиры подразумевает получение продавцом дохода – той суммы денег, которую уплатил ему покупатель за жилье. Получение доходов в нашей стране облагается подоходным налогом. Подробнее о вопросах исчисления и уплаты налога – смотрите ниже.

Какой размер платить при отчуждении

alt=2Размер налога – это величина налоговой ставки, то есть тот процент полученной суммы, который забирает государство. Налог касается только физических лиц, для юридических предусмотрен другой порядок налогообложения.

Величина подоходного налога (или НДФЛ) в 2019 году установлена в размере

13%.

При этом имеет значение тот факт, является ли налогоплательщик налоговым резидентом России. Для нерезидентов ставка налога выше – 30% от суммы дохода.

Налоговый резидент – это физическое лицо, которое находится на территории России в течение 183 дней в году и больше. Если гражданин проживает большую часть года за пределами России, то он не признается налоговым резидентом, несмотря на гражданство.

Ставка налога установлена для всех:

  • физические лица;
  • пенсионеры;
  • инвалиды;
  • многодетные семьи;
  • работники бюджетных учреждений,

— все платят одинаковый налог.

То есть не имеет значения, к какой категории принадлежит продавец – он все равно уплатит 13% от дохода с продажи. При этом закон предусматривает достаточно гибкие правила, по которым можно значительно снизить сумму налога или вообще освободиться от его уплаты.

Не путайте налог с пошлиной. Пошлина – это оплата какой-то государственной услуги, а налог – безвозмездный платеж.

О том, сколько квартира должна быть в собственности, чтобы избежать налога, читайте здесь.

Как посчитать подоходный взнос

alt=3Универсальная формула расчета налога следующая:

(Д – НВ) * 0,13 = НДФЛ, где

Д – доход от продажи квартиры;

НВ – сумма налогового вычета;

0,13 – ставка налога 13%;

НДФЛ – итоговая сумма налога.

Из формулы видно, что для расчета необходимо знать сумму дохода, полученного от продажи, и сумму налогового вычета. Определить их можно следующим образом.

Сумма дохода после сделки

В первую очередь, обратите внимание, когда квартира была зарегистрирована на вас в ЕГРН. Для этого возьмите свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН на квартиру и найдите строчку «о чем ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации …». Указанная дата и является ключевой.

  1. Если дата – до 31 декабря 2015 года включительно.

В этом случае все максимально просто – доходом от продажи будет цена покупки, указанная в договоре. Именно из нее нужно вычитать сумму налогового вычета, а затем умножать на налоговую ставку.

  1. Если дата – 1 января 2016 года или позже.

В этом случае придется сравнить цену договора и 70% от кадастровой стоимости квартиры. Какая из цифр окажется больше – та и будет доходом от продажи. Чтобы сравнить цифры, нужно:

  • Закажите в Росреестре кадастровую справку о квартире по состоянию на 1 января того года, в котором продажи жилье. Это бесплатно.
  • Возьмите кадастровую стоимость квартиры, указанную в справке, и умножьте ее на 0,7.
  • Сравните полученную цифру с ценой квартиры по договору. Наибольшая цифра будет признана доходом от продажи.

Пример расчета. Квартира продана в 2018 году по цене 2 100 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2018 составляет 2 500 000 рублей. 70% от кадастровой стоимости: 2 500 000 * 0,7 = 1 750 000 рублей. В этом случае доходом от продажи будет являться договорная стоимость, поскольку она больше.

После того, как вы определили доход с продажи, примените к нему любой из двух налоговых вычетов.

Налоговый вычет

Закон предоставил продавцу право применить один из двух налоговых вычетов – фиксированный или расходный. Ниже – сравнительная таблица.

Виды вычета Фиксированный Расходный
Особенности Сумма – 1 000 000 рублей Сумма – не ограничена, определяется фактически произведенными расходами на покупку и ремонт квартиры
Как применить Подтверждать документами не нужно, достаточно только заявить о нем в декларации Обязательно нужно приложить к декларации документы, подтверждающие расходы:

·         ДКП между продавцом и предыдущим собственником;

·         договор на ремонт, изготовление проекта;

·         договор с риелтором;

·         документы об оплате.

Например, если вы продаете квартиру по цене менее 1 000 000 рублей или если у вас не осталось расходных документов – выгоднее применить фиксированный вычет. Если ваша квартира продается дороже, нужно поискать подтверждающие документы, чтобы максимально увеличить вычет.

Пример расчета

alt=4Квартира, купленная в августе 2016 года, продается по цене 1 800 000 рублей в июле 2018 года. Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2018 года определена в размере 2 000 000 рублей.

  1. Расчет дохода от продажи.

70% от кадастровой стоимости квартиры составляют 2 000 000 * 0,7 = 1 400 000 рублей. Договорная цена больше, поэтому доходом является именно она.

  1. Применение налогового вычета.

У продавца сохранились документы о покупке квартиры за 1 600 000 рублей, а также договор и чеки на ремонт на сумму 150 000 рублей. Таким образом сумма налогового вычета составит 1 600 000 + 150 000 = 1 750 000 рублей.

  1. Расчет налога.

(1 800 000 – 1 750 000) * 0,13 = 6 500 рублей.

Таким образом, НДФЛ к уплате составит 6 500 рублей.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Основание для уплаты по закону

Основанием для начисления налога является факт получения дохода для физических лиц. В случае с жильем доход может возникнуть:

  • если продается вторичное жилье – по договору купли-продажи;
  • если продается жилье в новостройке – по договору уступки прав (переуступка).

По своей сути оба эти основания идентичны – на доход, полученный от этих сделок, установлена одинаковая налоговая ставка (13%) и предоставлены одинаковые налоговые вычета. Однако терминология может незначительно отличаться, поэтому рассмотрим этот вопрос подробнее.

Метод расчета налога везде одинаковый, он представлен выше.

Вам также может быть интересно: нужно ли платить налог с продажи гаража.

Договор купли-продажи

Ставка налога – 13%, рассчитывается от суммы дохода, полученной с продажи квартиры. Варианты уменьшения налога:

  • фиксированный налоговый вычет – в размере 1 000 000 рублей;
  • расходный налоговый вычет – в размере расходов, понесенных продавцом на приобретение квартиры, а также на ремонт (в том числе изготовление проекта ремонта, работы, покупка строительных материалов).

При этом если сумма вычета равна сумме дохода или превысила ее, налог платить не нужно.

Договор уступки права требования (переуступка)

Ставка налога – 13%, рассчитывается от суммы дохода, полученной с продажи права. Варианты уменьшения налога:

  • фиксированный налоговый вычет – в размере 1 000 000 рублей;
  • расходный налоговый вычет – уменьшение суммы дохода от продажи прав по договору долевого участия на сумму оплаты застройщику.

При этом если сумма вычета равна сумме дохода или превысила ее, налог не платится. Иными словами, если вы заплатили застройщику столько же или больше, как покупатель заплатил вам по уступке, то налог вы платить не будете.

Другие документы для оформления декларации

Для отчета перед бюджетом о полученном налог вам понадобятся:

  1. Сама декларация 3-НДФЛ.
  2. Документы, подтверждающие продажу квартиры (договор).
  3. Если у вас расходный вычет – документы, подтверждающие расходы. Если вычет фиксированный, никаких документов больше не нужно.

Документы, подтверждающие продажу квартиры

Подтвердить продажу квартиры вам помогут:

  1. Если вы продаете жилье на вторичном рынке:
    1. Договор купли-продажи квартиры с покупателем.
    2. Акт приема-передачи квартиры.
    3. Документы об оплате (расписка, банковская выписка о поступлении денег).
  2. Если вы продаете право на квартиру в новостройке (переуступка):
    1. Договор переуступки.
    2. Документы об оплате (расписка, банковская выписка о поступлении денег).

Смотрите видео о налоге с продажи имущества:

Документы, подтверждающие расходный вычет

По закону продавец недвижимости вправе включить в налоговый вычет следующие расходы:

  • расходы на приобретение квартиры (по ДКП) либо прав на квартиру в строящемся доме (по ДДУ);
  • расходы на приобретение отделочных материалов;
  • расходы на работы, связанные с отделкой квартиры;
  • расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Список документов, которые могут подтверждать эти расходы, открытый. К ним относятся:

  • Договоры: ДКП, ДДУ, на разработку проектной документации, на выполнение ремонта.
  • Акты: акт приема-передачи квартиры, акт приема ремонтных работ, акт приема проектной документации, акт приема стройматериалов и другие.
  • Документы об оплате: расписки, банковские выписки, квитанции, чеки.

К расходам на приобретение квартиры относятся также и расходы на риелтора, который эту квартиру помогал покупать. Судебная практика по данному вопросу неоднозначна, однако в основном суды встают на сторону налогоплательщика.

 

Советы

  1. Некоторые продавцы занижают цену квартиры в договоре, чтобы не платить налог. Это рискованный подход. Налоговая вправе доначислить вам налог, если придет к выводу о вашем уходе от налогообложения. С другой стороны покупатель может не сдержать слова и заплатить столько, сколько указано в договоре – и вы не сможете защитить свои права в суде.
  2. Если ваша квартира продается дороже, чем за 1 000 000 рублей, подготовьте документы для расходного вычета заранее.
  3. Не забудьте представить налоговую декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Уплатить НДФЛ необходимо до 15 июля.
  4. Если налоговая отказала вам в зачете расходов на ремонт или риелтора, обжалуйте отказ в УФНС по региону, а затем – в суде.
  5. Если вы с сособственниками продаете доли, оформите их разными договорами. Так вы сможете применить вычет по 1 миллиону каждый, а не делить вычет на всех.

 

Загрузка ...