Налогообложение продажи квартиры менее 3 и 5 лет в собственности

В налоговом законодательстве есть понятие минимального предельного срока владения имуществом. Этот срок показывает, сколько нужно быть собственником квартиры или другой недвижимости, чтобы не платить налог с продажи.  В недавнем прошлом этот срок составлял 3 года без каких-либо условий, но в 2016 году положение изменилось. Далее рассмотрим особенности расчета сроков владения для каждого случая.

Особенности

Основное налоговое правило звучит следующим образом:

Есть ряд правил расчета минимального предельного срока владения:

  1. Срок начинает течь с даты государственной регистрации права собственности продавца на жильё.

Это значит, что если вы приобрели жильё, например, 20 марта 2016 года, а государственная регистрация состоялась 16 апреля 2016 года – срок владения начнется именно 16 апреля. Правило работает даже если срок между датой договора и регистрацией значительный. Например, если договор заключен 11 июля 2017 года, а регистрация состоялась в 2018 году по решению суда.

  1. Из предыдущего правила есть исключение – наследование.

В случае с наследованием срок владения исчисляется не с момента государственной регистрации права собственности, а со дня смерти наследодателя. Логика закона в данном случае призвана обеспечить непрерывность владения недвижимостью, несмотря на возможные проблемы с оформлением.

Зачастую наследники открывают споры в отношении наследственного имущества. Суды могут длиться годами, но в итоге то лицо, которое признано хозяином квартиры, по закону будет владеть им не с даты регистрации или судебного решения, а с даты смерти предыдущего собственника.

Пример. Отец Антипова С.Г. скончался 21 мая 2015 года, оставив после себя недвижимость, которая по завещанию полностью должна была перейти к сыну. Дочь наследодателя инициировала судебный спор, в котором пыталась признать завещание недействительным и по суду разделить квартиру, однако суд отказал в иске. Судебное разбирательство отняло много времени, и регистрация на Антипова С.Г. состоялась только 28 декабря 2016 года. Несмотря на это в глазах закона Антипов С.Г. является полноправным собственником именно со дня смерти его отца – с 21 мая 2015 года.

  1. Предельный срок владения истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.

Эта формулировка помогает определить, когда можно продавать жильё без налога. Например, если трехлетний срок владения начался 10 июня 2015 года, истечет он 10 июня 2018 года. Продавать квартиру без налога можно, начиная с 11 июня 2018 года.

Аналогично с пятилетним сроком – начавшись, например, 12 августа 2016 года, пять лет истекут 12 августа 2021 года. Продавать жилье без налога можно с 13 августа 2021 года.

Правила о выходных днях не работают: если последний день вашего предельного срока выпал на субботу, воскресенье или праздник, то он не переносится на ближайший рабочий день, а истекает в выходной.

  1. Срок должен течь непрерывно.

Непрерывно – означает, что перерывов в праве собственности быть не должно. Допустим, вы владели жильём 2 года подряд, затем продали или подарили, после чего снова вернули ее себе и спустя год решили продать. Считается, что вы владели недвижимостью последний год. Предыдущие периоды собственности в расчет не принимаются.

При этом обременения – залоги, аресты, договоры аренды или найма – на срок владения не влияют. Ваша квартира может быть сдана в аренду на весь предельный срок владения, но она все равно останется вашей – этот срок зачтется при продаже.

Если помещение находится в собственности ваших близких родственников — детей, родителей, внуков, бабушек, дедушек, братьев или сестер – их право собственности на вас также не распространяется. Понятия «семейная собственность» в российском законодательстве также нет.

Если меньше трех лет

Если срок вашего владения меньше трех лет, то вы в любом случае будете вынуждены заплатить налог с продажи квартиры.

Вместе с тем вы вправе воспользоваться налоговым вычетом – фиксированным или расходным по вашему выбору. Если вычет достаточно высокий, он вполне может полностью закрыть ваш доход от продажи – тогда налог платить не придется.

Есть схема, по которой жильё формально передают по договору дарения – по бумагам продавец не получает дохода вообще. Не рекомендуем пользоваться такой схемой, поскольку такие сделки расцениваются налоговым органом как уход от налогообложения, за который предусмотрена юридическая ответственность.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Если больше трех лет

alt=2Если квартире более трех лет, обратите внимание на дату регистрации вашего права собственности. Дата регистрации указывается:

  • в свидетельстве о праве собственности (его перестали выдавать с 15 июля 2016 года);
  • в выписке из ЕГРН.

В указанных документах нужно найти строчку: «о чем в Едином государственном реестре прав (недвижимости) ДД.ММ.ГГГГ сделана запись № ….». Именно эта дата и является датой государственной регистрации.

  • Если дата регистрации – 31 декабря 2015 года и раньше, то ваш предельный срок владения квартирой составляет 3 года независимо от оснований приобретения.
  • Если дата регистрации – 1 января 2016 года и позже, то ваш предельный срок владения составляет 3 или 5 лет в зависимости от оснований приобретения жилья.

По состоянию на третий квартал 2018 года все квартиры, которым более трех лет, были зарегистрированы на своих хозяев до 1 января 2016 года, поэтому продавать их можно без налога.

Если вы решите продавать жильё в 2019 году, примите во внимание основания приобретения жилья. Основание приобретения указано в документе, по которому вы получили недвижимость.

Наименование документа Основание приобретения квартиры
Договор купли-продажи Сделка купли-продажи
Договор дарения Дарение
Свидетельство о праве на наследство Наследование
Договор о переводе квартиры в собственность, свидетельство о прохождении процедуры, договор о приватизации Приватизация
Договор ренты или Договор пожизненного содержания с иждивением Договор ренты
Брачный договор Раздел общего имущества супругов
Соглашение о выделении долей или договор дарения доли Доля получена в результате раздела квартиры, вероятнее всего по материнскому капиталу

Это примерный перечень самых распространенных документов-оснований. Если квартира получена по решению суда, необходимо анализировать суть спора – это может быть как наследственный, так и бракоразводный или иной процесс.

Для квартир, зарегистрированных после 1 января 2016 года, трехлетний срок собственности устанавливается, если продавец получил жилье:

  • по наследованию;
  • по приватизации;
  • в дар от близкого родственника;
  • по договору ренты.

Во всех остальных случаях срок владения составляет пять лет. Это значит, что если вы, например, в 2016 году купили квартиру, то продать ее без налога вы ее сможете только в 2021 году.

Если покупали за пять лет до сделки

В этом случае вы освобождаетесь от уплаты подоходного налога в принципе, поскольку по любым основаниям и при любой дате регистрации этого срока достаточно, чтобы не платить НДФЛ вообще. Главное, чтобы в отношении срока соблюдались перечисленные выше условия.

Налоги

alt=3Если квартира находится в собственности дольше предельного срока владения, то налог при ее продаже уплачивать не нужно.

Если же срок владения еще не истек, у продавца появляется обязанность самостоятельно исчислить НДФЛ от суммы, полученной за продажу жилья. Сумму продажи можно уменьшить, применив к ней фиксированный или расходный вычет.

Налоговая ставка подоходного налога при продаже жилья составляет 13%. Это означает, что сумму дохода от продажи после применения вычета нужно умножит на 0,13 – полученный результат и будет суммой налога.

Универсальная формула расчета налога:

Ц – цена квартиры;

НВ – налоговый вычет (фиксированный или расходный)

НДФЛ – исчисленная сумма налога.

  • Для жилья, зарегистрированного до 1 января 2016 года, берите сумму, прописанную в договоре купли-продажи.
  • Для объектов, зарегистрированных после 1 января 2016 года (01.01.2016 – включительно), при определении цены нужно сравнить договорную и кадастровую стоимость, умноженную на 0,7. В качестве цены квартиры нужно взять ту цифру, которая больше. Кадастровую стоимость нужно брать на 1 января года, в котором зарегистрирована сделка.

Пример сравнения для квартиры, зарегистрированной после 1 января 2016 года:

  • Шаг 1 – смотрим договор купли-продажи. Цена квартиры по договору купли-продажи от 15.02.2017 составляет 2 500 000 рублей.
  • Шаг 2 – смотрим справку о кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость на 1.01.2017 составляет 3 000 000 рублей.
  • Шаг 3 – умножаем кадастровую стоимость на понижающий коэффициент. 3 000 000 * 0,7 = 2 100 000 рублей.
  • Шаг 4 – сравниваем полученные цифры (2 500 000 и 2 100 000). Цена по договору больше, чем кадастровая, уменьшенная на коэффициент, поэтому в расчете необходимо использовать договорную цену.

Если продавцом выступает юридическое лицо, то оно включает сумму от продажи в налог на прибыль (для юридических лиц на ОСН).

Какие документы нужны для налоговой

Если вы продали квартиру по истечении предельного срока владения – вы освобождены от НДФЛ. Налоговую декларацию и сопутствующие документы в вашем случае подавать не нужно. Подобные выводы являются официальной позицией ФНС России, которую служба неоднократно излагала в своих письмах, см. например, Письмо Федеральной налоговой службы от 30 марта 2016 г. № БС-19-11/53 «О направлении ответа».

В иных случаях подавать декларацию с документами обязательно – даже если налоговый вычет полностью перекрывает доход от продажи и налог по факту уплачивать не нужно.

alt=4Налоговой инспекции понадобятся:

  1. Паспорт заявителя.
  2. Декларация 3-НДФЛ.
  3. Документы, подтверждающие продажу: предварительный и основной договор купли-продажи, передаточный акт, документы об оплате покупки – расписка или банковские выписки.
  4. Если вы заявляете расходный вычет – документы, подтверждающие расходы на приобретение, а также на ее ремонт.

Документы подаются по истечении года, в котором произошла продажа, и до 30 апреля. До 15 июля необходимо уплатить НДФЛ с продажи в бюджет.

Особенности оформления декларации 3 НДФЛ

Декларация 3-НДФЛ заполняется самим налогоплательщиком. При оформлении учтите следующие моменты:

  • Возьмите декларацию по форме, соответствующей году продажи квартиры. Если вы продажи квартиру в 2017 году, следует взять бланк декларации 2017 года. Формы налоговых деклараций здесь.
  • Заполнять декларацию лучше на компьютере с использованием специальной программы, разработанной ФНС. Программу для заполнения можно скачать здесь

Видео по заполнению 3 НДФЛ через личный кабинет

Бланк 3-НДФЛ содержит 20 страниц, однако заполнять их все нет необходимости. Достаточно заполнить следующие пять:

  • Первый лист с названием «Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ)» — присвойте ей номер стр. 001;
  • Раздел 1. Сведения о суммах налога, подлежащих уплате (доплате) в бюджет / возврату из бюджета – стр. 002;
  • Раздел 2. Расчет налоговой базы и суммы налога по доходам – стр. 003;
  • Лист А. Доходы от источников в Российской Федерации – стр. 004;
  • Лист Д2. Расчет имущественных налоговых вычетов по доходам от продажи имущества и имущественных прав – стр. 005.

Если вы заполняете декларацию через программу, то данные страницы заполнятся автоматически.

 

Запомнить

  1. Законом установлен минимальный предельный срок владения недвижимостью, при превышении которого налог с продажи жилья платить не нужно.
  2. Рассчитывать срок владения нужно с даты государственной регистрации недвижимости.
  3. Если квартира зарегистрирована на продавца после 1 января 2016 года, срок зависит от оснований ее приобретения. Максимальный срок составляет 5 лет.
  4. При продаже квартиры более 3 (5) лет в собственности заполнять декларацию не нужно, в остальных случаях – обязательно.

 

Загрузка ...