Когда нужно платить налог с продажи квартиры и как его избежать

alt=1

Доходы с продажи недвижимости облагаются в нашей стране подоходным налогом. Ставка налога составляет 13% от дохода, и на первый взгляд кажется, что это астрономическая сумма. Однако в некоторых случаях налог можно уменьшить или вообще не платить. Ниже рассмотрим способы снижения НДФЛ.

Когда платится взнос в бюджет

alt=2Если продавец владел жильем на праве собственности достаточно долго – он освобождается от уплаты вообще. В иных случаях он обязан исчислить и внести сумму налога в бюджет. До 2016 года срок владения исчислялся просто – три года и можно не платить. Однако в настоящее время правила немного изменились.

Теперь имеет значение дата государственной регистрации права собственности продавца. Дату можно посмотреть в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН на квартиру.  В документе нужно найти фразу «о чем ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации …». Указанная дата и является искомой.

Не путайте дату выдачи выписки из ЕГРН и дату государственной регистрации недвижимости. Дата государственной регистрации указывается в теле самой выписки, а не в реквизитах запроса, в ответ на который она выдана.

Ниже сравнительная таблица сроков в зависимости от дня госрегистрации.

До 31.12.2015 включительно 1.01.2016 и позже
Привычный трехлетний срок, независимо от оснований приобретения квартиры. Отсчитайте от даты регистрации три года – и можно продавать жилье без налога Трехлетний срок действует, если квартира приватизирована, получена по наследству, подарена близким родственником или получена по сделке ренты.

В остальных случаях – срок увеличивается до пяти лет.

Например, если вы купили квартиру в середине 2015 года, то от даты государственной регистрации вашего права следует отсчитать три года – и в середине 2018 года квартиру уже можно продавать без налога. Но если вы купили квартиру в начале 2016 года, то продать без налога вы ее сможете только начиная с 2021 года – поскольку действует новый пятилетний срок.

Если же ваша квартира получена:

  • по свидетельству о праве на наследство;
  • в результате приватизации;
  • по договору дарения от родителей, детей, бабушек и дедушек, внуков, братьев и сестер;
  • по договору ренты;

то вы вправе продавать жилье без НДФЛ по истечении трех лет независимо от даты регистрации. Посмотрите в выписке из ЕГРН или в свидетельстве о праве на наследство. Сведения о документе-основании содержат искомую информацию об основании приобретения жилья.

При наследовании срок владения отсчитывается не от даты государственной регистрации, а от даты смерти наследодателя. Этот день как правило на полгода раньше, чем дата регистрации квартиры на наследника.

С какой суммы платить и какой доход надо учитывать

Подоходный налог (иначе – НДФЛ) исчисляется от суммы дохода, полученного при продаже.

До 31 декабря 2015 года включительно доходом с продажи признавалась цена договора. С 1 января 2016 года в Налоговый кодекс РФ были внесены изменения, которые немного усложнили жизнь продавцам.

На сегодняшний день порядок определения дохода зависит от того, когда квартира была зарегистрирована на продавца – иными словами, от даты государственной регистрации права собственности продавца на жилье. Как ее посмотреть – было описано выше.

Дата государственной регистрации права собственности До 31.12.2015 включительно 1.01.2016 и позже
Порядок расчета дохода от сделки Доходом признается цена договора. Сколько написано в тексте договора – такой и доход. Нужно сравнить цену договора и кадастровую стоимость квартиры, умноженную на 0,7. Какая цифра больше – такой и доход.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Налоговый вычет: как не отдавать государству деньги

После того, как вы определили сумму дохода с продажи, примените к ней налоговый вычет. Налоговый вычет бывает двух видов:

  1. Фиксированный – в сумме 1 000 000 рублей. Подтверждать бумагами его не нужно, он предоставляется каждому продавцу в силу закона.
  2. Расходный – в сумме расходов, понесенных продавцом на покупку данной квартиры и на ее ремонт.

Значение имеют только фактические расходы – те, которые подтверждаются и договором, и чеком (квитанцией) или только чеком. Если есть только договор на ремонт без сведений о фактической оплате, то получить вычет не удастся.

Если фиксированный вычет увеличить нельзя, то расходный – вполне можно, ведь его размер не ограничен законом. В дополнение к документам, перечисленным выше, заявите в декларации расходы на риелтора, на которого вы потратились при покупке квартиры.

Однозначного толкования закона все еще нет, однако в некоторых случаях ведомства принимают к расчету расходы не только на того риелтора, который помогал покупать квартиру, но и на того, который помогал ее продавать. Однако такой подход достаточно рискованный, ведь по закону в расходный вычет включаются расходы, понесенные на покупку квартиры.

Какой из указанных вычетов применить – решает продавец в каждой конкретной ситуации. Но воспользоваться можно только одним из них.

Дополнительно уменьшить доход вы можете в случае, если у вас прошла альтернативная продажа, то есть вы одновременно купили и продали квартиру. В таких случаях осуществляется взаимозачет вычетов.

Смотрите видео о налоге с продажи имущества:

В каких случаях можно продать без налогообложения

Итак, налог платить не нужно, если:

  1. Вы достаточно долго владели квартирой – 3 или 5 лет.
  2. Фиксированный или расходный налоговый вычет превышает доход.
  3. У вас есть неиспользованный вычет покупателя, и он перекроет доход от продажи.

Есть и еще одно основание. Если вы продаете доли по разным договорам, а налоговый вычет превышает доход от продажи – налог платить также не нужно. Эта возможность доступна сособственникам, владеющим квартирой на праве общей долевой собственности. Доли обязательно должны быть выделены.

Вам также может быть интересно:

Как заполнить 3 НДФЛ при продаже квартиры — читайте здесь.

Налогообложение при продаже квартиры менее 3 и 5 лет в собственности рассматривали по этой ссылке.

О нюансах налогообложения сделок с гаражами читайте этот материал.

При купле продаже понадобится знать, какие расходы в целом несут стороны и какие документы потребуются для сделки.

Например, если граждане получили в результате приватизации (или по материнскому капиталу) квартиру в собственность, и каждый владеет по 1/2 доли, то имеет значение, по одному или по нескольким договорам проданы доли.

  • Если был составлен один договор, то продавцы поделят между собой фиксированный налоговый вычет, и каждому достанется по 500 000 рублей.
  • Если же доли будут проданы по разным договорам, то каждый продавец получит право на полную сумму фиксированного вычета, то есть по 1 000 000 рублей.

 

Советы

  1. Не занижайте сумму дохода от продажи в договоре. После завершения камеральной проверки налоговая вправе доначислить вам НДФЛ и привлечь за уклонение от уплаты налога.
  2. Если вы освобождены от налога по сроку давности владения, налоговую декларацию подавать не нужно. В остальных случаях ее подавать обязательно.
  3. Сохраните все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры и ремонт, чтобы в будущем максимально увеличить расходный вычет.
  4. Если вы владеете долей в квартире – продавайте доли по разным договорам. Так вы получите возможность полностью освободиться от налога.

 

Загрузка ...