Создавая товарищество в многоквартирном доме, жители преследуют цель по снижению издержек на коммунальные услуги и получению их в более качественном исполнении. Однако необходимо понимать, что процесс управления МКД достаточно трудоемок, требует ряда технических умений и специальных познаний.
Управляющая компания (УК) – организация, основной вид деятельности которой — эксплуатация и содержание домов, доверительное управление общим имуществом, деятельность которой осуществляется на основании лицензии.
Рассмотрим, как выстроить свое взаимодействие Товарищества и УК, чтобы обе стороны договора четко исполняли свои обязанности, спорных вопросов в практической деятельности было как можно меньше, а права всех собственников недвижимости были бы максимально защищены.
Сравнение видов договора
Действующее законодательство предусматривает два вида договоров, которые могут быть заключены между Товариществом и УК:
- подряда, положения которого регулируются гл.37 ГК РФ;
- возмездного оказания услуг по управлению МКД, заключаемый в порядке ст.161 ЖК РФ.
Оба варианта заключаются в письменной форме председателем ТСЖ.
Обязательными условиями являются:
- платность (должна быть указана цена или способ ее определения);
- срочность (устанавливается срок действия договора);
- виды услуг должны быть четко определены.
Рассмотрим подробнее отличия.
Подряд
В этом виде соглашения ТСЖ поручает УК выполнение некоторых функций по содержанию и ремонту МКД (например, аварийное обслуживание, уборка территории, бухгалтерские услуги, и т.п.).
-
Цена УК установлена положениями заключенного договора в соответствие со сметой доходов и расходов, утвержденной общим собранием ТСЖ.
-
Собственники помещений делают платежи на расчетный счет Товарищества, расчеты с УК ведет оно само.
-
Претензии по ненадлежащему исполнению работ собственники помещений предъявляют Товариществу, которое может предъявить их УК в порядке регресса (ст.1081 ГК РФ).
-
УК может браться за выполнение подрядных работ с ТСЖ не имея лицензии.
-
Перед собственниками помещений о проделанной работе и исполнении сметы отчитывается Товарищество.
- Возможно расторжение по соглашению сторон или в судебном порядке.
Оказание услуг
Выделим важное — все функции по управлению домом ТСЖ полностью передает УК.
-
Стоимость работы УК устанавливается договором управления.
Она одинакова для всех собственников, но не более суммы, утвержденной на общем собрании членов ТСЖ.
-
Собственники помещений оплачивают платежи за ЖКХ на счет управляющей компании.
-
Претензии по ненадлежащему исполнению собственники помещений предъявляют УК.
-
Необходима лицензия на осуществление деятельности УК.
-
Предусмотрен ежегодный отчет Управляющей организации о проделанной работе и исполнении сметы перед собственниками помещений.
- Возможно расторжение в одностороннем порядке.
Разграничение полномочий
В случае заключения договора управления между ТСЖ и управляющей организацией, происходит перераспределение полномочий между членами товарищества.
А также между самим ТСЖ и УК.
Следующие положения определяют сущность деятельности контрагентов.
УК
-
Предоставляет коммунальные услуги собственникам МКД: заключает соглашения с ресурсоснабжающими компаниями, следит за своевременной и качественной поставкой воды, света, газа и т. д.
-
Выполняет работы по содержанию и текущему ремонту МКД: организует уборку территории, исправную работу приборов освещения общих мест пользования и придомовой территории, ремонт лифтов, инженерных коммуникаций и электрических сетей, иные необходимые работы.
- Предоставляет услуги управления домом: услуги аварийной службы, организует регистрационный учет жителей и т. п.
Товарищество
- ТСЖ должно создать специальную комиссию для контроля деятельности УК (либо возложить такую работу на председателя правления).
- Требовать от УК надлежащего исполнения условий.
В таком случае, у неё остаётся возможность принять решение о выборе иной управляющей компании, либо о налаживании работы своими силами.
Условия соглашения об управлении
От того, насколько проработано соглашение, зависит эффективность управления ЖКХ и возможность привлечь к ответу сторону, ненадлежащим образом выполняющую свои обязанности.
В ст.162 ЖК РФ регламентированы обязательные условия, которые должны быть соблюдены.
Обязательные
Следующее необходимо включить в текст:
-
состав передаваемого в управление общего имущества МКД;
-
реквизиты сторон, дата заключения, адрес местонахождения МКД, сведения о наличии лицензии УК;
-
виды предоставляемых управляющей организацией коммунальных услуг;
-
виды согласованных работ, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества МКД, регламент внесения изменений в указанные перечни;
-
цена и способ ее определения, размеры платы за услуги, порядок внесения ежемесячных платежей;
- порядок контроля деятельности УК со стороны ТСЖ.
Факультативные
Помимо обязательных условий, необходимо предусмотреть и те, что прямо не установлены законом, но значительно облегчают контроль управляющей организации, решение текущих вопросов и дают возможность привлечь ее к ответу при возникновении конфликтных ситуаций.
Рекомендуется проработать и подробно прописать в соглашении следующие моменты:
-
временной режим и периодичность вывоза мусора;
-
сроки устранения аварий инженерных сетей, протеканий кровли и т. д., сроки и порядок реагирования на обращения жителей и Товарищества собственников;
-
сроки уборки мест общественного пользования и придомовой территории (в т.ч. внеплановые уборки при гололеде, снегопаде и т. д.);
-
сроки и порядок проведения дезинфекции, дератизации помещений;
- порядок оплаты труда органов управления ТСЖ (условия выделения средств на выплату вознаграждения и уплаты соответствующих налоговых платежей).
Права и обязанности контрагентов
-
Право жителей на безопасные и благоприятные условия проживания соответствует обязанности исполнителя по соблюдению перечня работ и услуг.
-
Если не закреплено иное, УК вправе сама определять состав работ и порядок их выполнения, а также привлекать к их выполнения сторонние организации (при ответственности за действия привлекаемых к работам третьих лиц).
-
Право управляющей организации начислять и получать вознаграждение за жилищные и коммунальные услуги, выставлять квитанции на их оплату обеспечено обязанностью собственников по оплате коммунальных и иных услуг).
-
Вся техническая документация на МКД подлежит передаче в УК, которая обязана хранить данную документацию и в случае прекращения договора вернуть в Товарищество.
-
В случае невыполнения условий, ТСЖ в лице собственников имеет право отказаться от его исполнения.
-
Товарищество вправе контролировать деятельность УК, которая имеет обязанность по первому требованию предоставлять всю информацию о расходовании средств, перечне, качестве и объеме выполненных работ и услуг.
-
Срок предоставления информации — 5 дней, может быть уменьшен по соглашению сторон.
-
В обязанности исполнителя входит организация информационных досок в доступных местах для информирования жителей о порядке и форме оплаты за услуги ЖКХ, телефонах аварийных служб.
- Если не установлен иной порядок, УК обязана отчитываться о своей деятельности за год не позднее первого квартала следующего года.
Взаимодействие между сторонами
Право подписания документа от имени ТСЖ принадлежит председателю правления.
Решение о заключении договора с УК принимается правлением товарищества (п.2 ст.162 ЖК РФ).
Для исключения конфликтных ситуаций, связанных с недоверием правлению ТСЖ, есть возможность закрепить в уставе Товарищества этот за общим собранием, включая выбор УК из нескольких.
Полезное видео
Во многих телевизионных передачах поднимается тема ТСЖ и УК, предлагаем посмотреть наиболее полезные видео по теме:
Существующие два типа соглашений позволяют получить опыт и профессиональные качества квалифицированных коммунальных работников и при этом высокий уровень прозрачности и вовлечённости жителей.
