По ЖК РФ содержание многоквартирных домов возлагается на собственников помещений. Жильцы вправе выбирать способ управления домовым имуществом.
Среди возможных вариантов наиболее популярны – создание товарищества собственников или привлечение управляющей компании. Что выбрать: объединение жильцов или специализированную компанию, расскажем в статье.
Сравнительный анализ законодательных актов, регулирующих разные формы управления
ТСЖ – объединение, образованное жильцами МКД.
Мотивом всегда будет желание самостоятельно распоряжаться имуществом дома, получать более качественное обслуживание и снизить расходы на коммуналку.
Основанием становится решение жильцов.
В Жилищной инспекции ТСЖ регистрируется, если за создание товарищества проголосовало больше половины всех собственников.
В его структуру входят три органа:
- общее собрание владельцев квартир;
- правление товарищества;
- ревизионная комиссия.
До 1 марта 2005 деятельность ТСЖ регулировалась ФЗ № 72 от 15.06.1996. Ссылки на этот норматив до сих пор встречаются в протоколах и иных документах товариществ.
Порядок регистрации товарищества определяется ФЗ № 129 от 8.08.2001.
Управляющая компания – это юридическое лицо, образованное для предоставления платных услуг ЖКХ. Фактически УК выступает, как:
- посредник меж жильцами и обслуживающими компаниями;
- подрядчик, осуществляющий работы по обслуживанию здания;
- субподрядчик, привлекающий специалистов для ремонтных и иных работ.

Законодательное регулирование деятельности УК определяют следующие нормативы:
- ГК РФ (ст.209-217, ст.288-293, ст.683-688);
- ЖК РФ (ст.154-157, ст.161-165);
- Постановление Правительства РФ № 75 от 6.02.2006;
- ФЗ № 210 от 30.12.2004.
Чем отличается процесс предоставления коммунальных услуг?
Главной задачей и ТСЖ, и управляющей компании является содержание дома.
Сюда входит обеспечение предоставления коммунальных услуг надлежащего качества, организация своевременной оплаты за полученные услуги и т.д.
Цели организаций сходны, а вот в чём отличие товарищества:
- сотрудничает непосредственно с поставщиками услуг, выбранными общим собранием жильцов;
- решения принимаются правлением при участии владельцев квартир;
- расчетные функции и управление вправе осуществлять сам жильцы;
- при образовании задолженности по комуслугам приостанавливается снабжение всего дома;
- жильцы вправе в любое время запросить отчет обо всех расходах, деятельность максимально прозрачна.
Среди других особенностей можно выделить следующее:
- выступает посредником меж жильцами и обслуживающими организациями;
- самостоятельно решает, с кем и на каких условиях сотрудничать;
- для организации деятельности привлекаются специалисты;
- отчет предоставляется периодически и не раскрывает детальных подробностей расходования средств.
Если жильцы дома не довольны качеством получаемый услуг, они вправе потребовать от УК снижения оплаты и предоставления отчетов по затратам.
Разница в процедуре принятия решения: плюсы и минусы для жильцов
Рассмотрим эти две формы с точки зрения влияния жильцов на их деятельность.
Обусловлено это порядком принятия решений.
В ТСЖ решения принимаются следующим образом:
- При необходимости решения важных вопросов правлением товарищества созывается общее собрание собственников.
- Все члены ТСЖ получают уведомление о дате и месте сбора, повестке дня.
- На собрании обсуждается заявленный вопрос и проводится голосование.
- В процессе работы ведется протокол.
- При отсутствии достаточного кворума на собрании голосование может осуществляется посредством закрытых бюллетеней.
- Если положительно проголосовало не меньше двух третей членов ТСЖ, решение считается принятым.
- Итоги голосования озвучиваются на общем собрании или посредством размещения протокола на информационной доске МКД в течение 10 дней после проведения собрания (при заочном голосовании).
- После получения уведомления о созыве общего собрания каждый член ТСЖ вправе внести собственное предложение (в течение 10 дней после утверждения повестки дня). Предложение вносится в письменной форме с указанием мотивов.
- Если кто-то из собственников МКД не согласен с принятым решением, он вправе обжаловать его в суде в течение 6 месяцев с момента, когда ему стал известен факт.
Взаимодействие с управляющей компанией происходит на основании соглашения.
Заключается договор управления МКД максимум на 5 лет.
Если по истечении срока правоотношения не расторгнуты, договор пролонгируется. Ежегодно УК обязан представлять годовой отчет о деятельности.
Когда в договоре срок предоставления отчетности не оговорен, документ размещается в электронном виде на сайте компании в первом квартале каждого нового года.
В отчете размещается информация о доходах и расходах, предоставленных услугах, проведенных работах, планах на следующий год с учетом мнения жильцов.
Для изменения порядка управления домом УК жильцы должны пересмотреть договор с управляющей компанией и включить в него необходимые требования или сменить компанию.
Как перейти от УК в Товарищество?
Порядок отказа выглядит так:
-
Созывается общее собрание жильцов посредством письменного оповещения.
-
В качестве повестки дня обсуждается отказ от УК.
-
Принятое по итогам голосования решение фиксируется в протоколе.
-
Выбранная инициативная группа жильцов направляет в УК заявление и протокол общего собрания.
-
Управляющая компания за 30 дней до расторжения договора передает техническую документацию и иные документы, связанные с управлением МКД, в том числе карточки паспортного стола (по акту передачи установленной формы).
- Далее проводится учредительное собрание товарищества собственников жилья (ссылка).
После расторжения договора с управляющей компанией жильцы вправе выбрать любой метод управления – найти новую УК или организовать ТСЖ.
Как альтернативный вариант можно выбрать сразу два способа управления. Образованное ТСЖ заключает договор с УК. Основную деятельность по управлению домом осуществляет управляющая компания.
Полезное видео
Посмотрите видео, которые мы для вас подобрали:
Выбирая лучший способ управления, ТСЖ или УК, следует руководствоваться существующими потребностями и возможностями.
При выборе товарищества жильцам придется самостоятельно заниматься решением всех вопросов, связанных с обслуживанием и управлением домом.