Что лучше: ТСЖ или управляющая компания? Процесс перехода к новой форме управления домом

По ЖК РФ содержание многоквартирных домов возлагается на собственников помещений. Жильцы вправе выбирать способ управления домовым имуществом.

Среди возможных вариантов наиболее популярны – создание товарищества собственников или привлечение управляющей компании. Что выбрать: объединение жильцов или специализированную компанию, расскажем в статье.

Сравнительный анализ законодательных актов, регулирующих разные формы управления

ТСЖ – объединение, образованное жильцами МКД.

Мотивом всегда будет желание самостоятельно распоряжаться имуществом дома, получать более качественное обслуживание и снизить расходы на коммуналку.

Основанием становится решение жильцов.

В Жилищной инспекции ТСЖ регистрируется, если за создание товарищества проголосовало больше половины всех собственников.

В его структуру входят три органа:

• общее собрание владельцев квартир;
• правление товарищества;
• ревизионная комиссия.

До 1 марта 2005 деятельность ТСЖ регулировалась ФЗ № 72 от 15.06.1996. Ссылки на этот норматив до сих пор встречаются в протоколах и иных документах товариществ.

Порядок регистрации товарищества определяется ФЗ № 129 от 8.08.2001.

Управляющая компания – это юридическое лицо, образованное для предоставления платных услуг ЖКХ. Фактически УК выступает, как:

• посредник меж жильцами и обслуживающими компаниями;
• подрядчик, осуществляющий работы по обслуживанию здания;
• субподрядчик, привлекающий специалистов для ремонтных и иных работ.

Законодательное регулирование деятельности УК определяют следующие нормативы:

• ГК РФ (ст.209-217, ст.288-293, ст.683-688);
• ЖК РФ (ст.154-157, ст.161-165);
• Постановление Правительства РФ № 75 от 6.02.2006;
• ФЗ № 210 от 30.12.2004.

Чем отличается процесс предоставления коммунальных услуг?

Главной задачей и ТСЖ, и управляющей компании является содержание дома.

Сюда входит обеспечение предоставления коммунальных услуг надлежащего качества, организация своевременной оплаты за полученные услуги и т.д.

Цели организаций сходны, а вот в чём отличие товарищества:

• сотрудничает непосредственно с поставщиками услуг, выбранными общим собранием жильцов;
• решения принимаются правлением при участии владельцев квартир;
• расчетные функции и управление вправе осуществлять сам жильцы;
• при образовании задолженности по комуслугам приостанавливается снабжение всего дома;
• жильцы вправе в любое время запросить отчет обо всех расходах, деятельность максимально прозрачна.

Среди других особенностей можно выделить следующее:

• выступает посредником меж жильцами и обслуживающими организациями;
• самостоятельно решает, с кем и на каких условиях сотрудничать;
• для организации деятельности привлекаются специалисты;
• отчет предоставляется периодически и не раскрывает детальных подробностей расходования средств.

Если жильцы дома не довольны качеством получаемый услуг, они вправе потребовать от УК снижения оплаты и предоставления отчетов по затратам.

Разница в процедуре принятия решения: плюсы и минусы для жильцов

Рассмотрим эти две формы с точки зрения влияния жильцов на их деятельность.

Обусловлено это порядком принятия решений.

В ТСЖ решения принимаются следующим образом:

1. При необходимости решения важных вопросов правлением товарищества созывается общее собрание собственников.
2. Все члены ТСЖ получают уведомление о дате и месте сбора, повестке дня.
3. На собрании обсуждается заявленный вопрос и проводится голосование.
4. В процессе работы ведется протокол.
5. При отсутствии достаточного кворума на собрании голосование может осуществляется посредством закрытых бюллетеней.
6. Если положительно проголосовало не меньше двух третей членов ТСЖ, решение считается принятым.
7. Итоги голосования озвучиваются на общем собрании или посредством размещения протокола на информационной доске МКД в течение 10 дней после проведения собрания (при заочном голосовании).
8. После получения уведомления о созыве общего собрания каждый член ТСЖ вправе внести собственное предложение (в течение 10 дней после утверждения повестки дня). Предложение вносится в письменной форме с указанием мотивов.
9. Если кто-то из собственников МКД не согласен с принятым решением, он вправе обжаловать его в суде в течение 6 месяцев с момента, когда ему стал известен факт.

Взаимодействие с управляющей компанией происходит на основании соглашения.

Заключается договор управления МКД максимум на 5 лет.

Если по истечении срока правоотношения не расторгнуты, договор пролонгируется. Ежегодно УК обязан представлять годовой отчет о деятельности.

Когда в договоре срок предоставления отчетности не оговорен, документ размещается в электронном виде на сайте компании в первом квартале каждого нового года.

В отчете размещается информация о доходах и расходах, предоставленных услугах, проведенных работах, планах на следующий год с учетом мнения жильцов.

Для изменения порядка управления домом УК жильцы должны пересмотреть договор с управляющей компанией и включить в него необходимые требования или сменить компанию.

Как перейти от УК в Товарищество?

Порядок отказа выглядит так:

1. Созывается общее собрание жильцов посредством письменного оповещения.

2. В качестве повестки дня обсуждается отказ от УК.

3. Принятое по итогам голосования решение фиксируется в протоколе.

4. Выбранная инициативная группа жильцов направляет в УК заявление и протокол общего собрания.

5. Управляющая компания за 30 дней до расторжения договора передает техническую документацию и иные документы, связанные с управлением МКД, в том числе карточки паспортного стола (по акту передачи установленной формы).

6. Далее проводится учредительное собрание товарищества собственников жилья (ссылка).

После расторжения договора с управляющей компанией жильцы вправе выбрать любой метод управления – найти новую УК или организовать ТСЖ.

Как альтернативный вариант можно выбрать сразу два способа управления. Образованное ТСЖ заключает договор с УК. Основную деятельность по управлению домом осуществляет управляющая компания.

Полезное видео

Посмотрите видео, которые мы для вас подобрали:

Выбирая лучший способ управления, ТСЖ или УК, следует руководствоваться существующими потребностями и возможностями.

При выборе товарищества жильцам придется самостоятельно заниматься решением всех вопросов, связанных с обслуживанием и управлением домом.