Чтобы решения, принятые на общем собрании были обязательными для всех жильцов, нужно созвать достаточное количество собственников. В противном случае вы сможете лишь обсудить проблему, но не примите никакого решения.
Сколько же должно присутствовать жильцов, чтобы собрание считалось состоявшимся и что такое кворум?
На разные случаи жизни закон предусматривает особый ответ. Давайте рассмотрим все варианты.
Определение кворума владельцев жилья в МКД
Кворум – минимальное количество участников, при котором собрание и принятые на нём решения будут считаться правомерными.
Как он считается? Согласно Жилищному Кодексу, кворум должен составить не менее половины возможных участников.
В обсуждении же отдельных проблем иногда требуется наличие 2/3 или вовсе 100% собственников.
По этой причине проведение двух собраний параллельно не возможно. Ведь тут и там потребуется больше 50% собственников.
При желании Вы можете общим решением изменить размер кворума, например, увеличив его с 50% владельцев до 2/3 или больше.
Важно помнить, что кворум следует определять не просто по количеству присутствующих,ведь каждый из них владеет разным количеством квадратных метров. Поэтому перед собранием важно подсчитать количество голосов, которым владеют жильцы, и их соотношение к общему числу.
Во многих случаях используют формулу, в которой 1 кв. м. равен 1 голосу. Поэтому владельцы больших квартир автоматически имеют больший вес при подсчётах.
Можно ли проголосовать простым большинством?
Львиную долю вопросов можно решать простым большинством.
При этом стоит понимать, что речь идёт не о большинстве всех собственников, а лишь о большей половины присутствующих.
Например, кворум на общем собрании составляет 50% владельцев, а решение принимается большинством среди этих участников.
По сути, минимальный порог для принятия решения является более 25% всех собственников, что составляет лишь 4-ю часть от их числа.
Простым большинством вы также можете решить вопросы управления домом, проведя выборы Совета и председателя дома. Вы сможете установить размер их вознаграждения, а также определить дополнительные правила проведения общего собрания, например, установив число обязательных заседаний в году.
Этого числа также будет достаточно для утверждения контрактов на обслуживание дома и проведение небольшого ремонта.
Какие вопросы требуют 2/3 голосов?
Получить 2/3 голосов Вам нужно в тех случаях, когда дело касается судьбы общедолевого имущества. Речь не об обслуживании, а о распоряжении имуществом.
Например, если на придомовой территории кто-то хочет поставить киоск и просит отдать ему небольшой участок земли в аренду, то разрешение простого большинства будет недостаточно.
Главным вопросом, который требует 2/3 согласных, является тема реконструкции и капитального ремонта дома.
Кроме того, такое же количество Вы должны будете собрать, когда ставится вопрос о серьёзных финансовых тратах.
Когда фигурируют большие суммы, то 2/3 голосов – не просто требование, но и дополнительная страховка, которая избавит Вас от судебных разбирательств.
Например, если закон требует лишь 50% голосов, собрание вправе установить, что нужно согласие не менее 2/3 жильцов. Помните, что общие решения имеют юридическую силу и могут ужесточать указанные в законе цифры по общему усмотрению. Лишь помните, что уменьшать эти нормы вы не вправе.
Такое же голосование нужно, если решается вопрос размещения рекламы: установка билборда и другого рекламного оборудования на крыше, на стенах или на придомовой территории.
Это относится к любому вопросу использования общей собственности МКД.
Часто необходимость принятия решения связана с чьим-либо желанием использовать помещение или территорию в коммерческих целях, например, перестроив подвал под небольшой магазин или парикмахерскую.
Другой вариант использования общей собственности — сооружение отдельного крыльца для входа на первый этаж при перестройке квартиры в магазин.
Изменять границы владения без 100% голосов незаконно. Если такая конструкция нарушает границы придомовой территории общего пользования, необходимо получить одобрение собрания.
Когда необходимо 100% присутствия и 100% голосования?
Когда возникает необходимость единогласного принятия решения, то во многих случаях ситуация заходит в тупик.
Во-первых, собрать всех собственников и организовать обсуждение, да ещё чтобы все высказались «за» — дело весьма проблематичное.
Во-вторых, требование о 100% голосов в законе упоминается лишь в нескольких моментах, да и то без категоричности. О присутствии же всех на собрании речи не идёт.
Когда же по закону Вам нужно будет получить согласие всех владельцев? Совершенно точно вам нужно собрать все голоса, в следующих ситуациях:
-
Снос здания и переезд жильцов по одной из программ обновления и реконструкции домов старого фонда. Имеются в виду новые программы, например, программа замены «хрущёвок» на новостройки в Москве.
Если Вы собрали лишь большинство подписей, то можете попробовать добиться своего в суде, однако вероятность успеха ничтожно мала.
-
Реконструкция сооружения.
Несмотря на то, что по закону для этого пункта нужно лишь 2/3 владельцев, без полного согласия на Вас могут подать в суд.
Речь идёт о тех случаях, когда в ходе реконструкции будут изменены границы общей территории, при которых собственность жильцов будет уменьшена.
Если же Вы получите одобрение лишь 2/3 владельцев, то в будущем можете нарваться на судебные разбирательства.
Полезное видео
Посмотрите интересное видео по теме данной статьи:
Итак, кворум – это минимально необходимое для принятия решения количество собственников на общем собрании.
Во многих случаях он составляет более половины от общего числа, однако для принятия самых важных решений всё же нужно получить 2/3, например, когда на повестке дня реконструкция дома или сдача в аренду общедомовой площади.
В отдельных случаях, когда вопрос касается изменения границ собственности, нужно получить согласие всех владельцев.
