Куда двигается жилищное законодательство о ЖСК и ждать ли отмены?

Когда строительные компании снижают затраты и уходят от ответственности, они организуют жилищные кооперативы. Тогда ставят в органы управления «своих» людей.

Если знать законы, можно поломать эту схему и заставить кооператив работать на пайщиков – будущих собственников жилья. Разберёмся, как менялись правила игры на первичном рынке недвижимости и на какие нормы обратить внимание.

Нормы

Статьи ГК РФ о потребительских кооперативах

В настоящее время потребительским кооперативом (ПК) признается добровольное объединение лиц (граждан и/или юридических лиц) в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей путем объединения их членских имущественных паевых взносов.

Различают следующие виды (ПК): жилищные, жилищно-строительные и гаражные кооперативы, садоводческие, огороднические и дачные потребительские кооперативы, общества взаимного страхования, кредитные кооперативы, фонды проката, сельскохозяйственные потребительские кооперативы.

Жилищный кодекс и законы

По Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» существует следующие легальные схемы вложения денежных средств в строительство многоквартирных домов:

  • по договорам участия в долевом строительстве;
  • путем выпуска жилищных сертификатов;
  • при участии в жилищно-строительном или накопительном кооперативах.

Участие в жилищных кооперативах регулируется Жилищным кодексом РФ и Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

По договорам ЖСК и ЖНК покупатель приобретает не квадратные метры, а паи. В этом их сходство.

Отличия состоят в том, что ЖСК занимается непосредственно строительством дома на выделенном для этого земельном участке, а ЖНК предназначен для приобретения (инвестирования), реконструкции и дальнейшего содержания уже готового или строящегося дома.

Кроме того, первый образуется при участии 50 физических и юридических, а второй – не менее 500 граждан.

Подробнее о накопительных кооперативах читайте здесь.

Деятельность ЖСК регламентируется разделом 5 Жилищного кодекса РФ (главы 11 и 12). Нормы ЖК РФ являются приоритетными по отношению к общим положениям гражданского законодательства. В Кодексе прописаны общие положения, связанные с организацией и деятельностью кооператива, правовое положением его членов.

Устав и локальные акты

Положения, не предусмотренные законом, упорядочиваются в Уставе организации, его локальных актах.

В уставе найдёте:

  • название,
  • адрес,
  • цель создания,
  • как вступить и выйти,
  • сколько платить (вступительные и паевые взносы),
  • ответственность за нарушение обязательств,
  • кто и как управляет кооперативом,
  • как принимают решения,
  • как покрыть вероятные убытки,
  • как реорганизовать или ликвидировать организацию.

Здесь те нормы, о которых закон молчит. Условия выхода, указанные в уставе, могут быть двух видов:

  • невыгодными для пайщиков;
  • очень невыгодными.

Подробнее:

Реформа федерального закона

Государство пытается устранить пробелы, которыми используются недобросовестные застройщики. С 2011 года в регулировании деятельности ЖСК начались изменения. Правила игры для застройщиков ужесточаются.

Кооперативы должны иметь в собственности или в аренде земельный участок и разрешение на строительство, т.е. их обязали выступать в роли реального застройщика.

С 2015 года кооператив может строить одновременно не более одного жилого дома, с высотой не более трех этажей (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 13.07.2015 №236-ФЗ, пункт 3 статьи 110 Жилищного кодекса РФ).

Запрет не касается кооперативов с господдержкой, которые создаются для обеспечения доступным жильем отдельных категорий граждан (Федеральный закон от 24.07.2008 №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства») Перечень категорий таких граждан и правила формирования списков льготников приведены постановлении Правительства РФ от 09.02.2012 №108.

Сведения об организации стали доступнее

С 1 июля 2016 года к ЖСК предъявляются новые требования.

В информационной системе ГИС ЖКХ необходимо разместить устав, а также:

  • количество участников;
  • права на участок;
  • разрешение на строительство;
  • проектная документация;
  • количество жилых помещений, их технические характеристики;
  • срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Во-вторых, требования участников об ознакомлении с указанными документами, а так же протоколами собраний, заключениями экспертизы, ревизионной комиссии и т.д. подлежат исполнению.

В-третьих, новая статья 123.1 Жилищного кодекса РФ обязала кооперативы вести реестр своих членов (пункт 3 статьи 4, пункт 9 статьи 9 Федерального закона от 13.07.2015 №236-ФЗ). В реестре необходимо указывать какое помещение подлежит приобретению, размер вступительных взносов.

За ненадлежащее ведение реестра — штраф.

Размер штрафа:

  • для должностных лиц — от 5000 до 15 000 рублей;
  • для юридических лиц от 20 000 до 100 000 рублей.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Контроль деятельности

Внешний

Деятельность ЖСК подлежит контролю со стороны специализированного государственного органа. Согласно статье 23 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ надзор осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ.

Надзор проводится путем плановых проверок ЖСК:

  • через год со дня выдачи разрешения на строительство;
  • через год с даты окончания последней плановой проверки.

Если поступили сведения о нарушениях правил застройки или неисполнения ранее выданных предписаний, то проводятся внеплановые проверки.

Надзорный орган:

  • проверяет исполнение обязанности ЖСК по размещению необходимой информации и документов о своем правовом статусе и о планируемом строительстве;
  • запрашивает из уполномоченных государственных и муниципальных организаций сведения и документы, касающиеся строительства дома, правового статуса ЖСК и принадлежащего ему имущества;
  • проводит проверку деятельности ЖСК по привлечению денежных средств;
  • осуществляет государственный надзор за деятельностью ЖСК;
  • обрабатывает ежеквартальные отчеты ЖСК о своей деятельности;
  • направляет в органы управления ЖСК обязательные требования по устранению выявленных недостатков и принимает меры для привлечения к административной ответственности виновных;
  • рассматривает жалобы и обращения, возникающие в процессе работы кооператива и обращается в суд в защиту прав и законных интересов пострадавших членов ЖСК и иные полномочия.

В случае выявления нарушений в деятельности ЖСК, может быть инициирована процедура банкротства.

Прокуроры вправе выходить в суд с исками о понуждении ЖСК разместить информацию в соответствии с ФЗ.

Полномочия контролирующего органа расширены.

Узнайте:

Внутренний аудит

Финансовая деятельность ЖСК определяется уставом и другими документами кооператива, например, положением о ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия избирается общим собранием членов кооператива. Ревизии проводятся не реже одного раза в год. Общему собранию комиссия представляет заключение о смете расходов и доходов на соответствующий год, отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов.

Комиссия вправе проводить проверку в любое время.

Защита прав потребителей

Действие Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1″О защите прав потребителей» не распространяется на отношения, возникающие между жилищным кооперативом и его членом.

Это не обязательственные (договорные), а корпоративные (членские) отношения, регулируемые уставом организации.

Будет ли запрет на ЖСК?

Осенью 2017 года в Госдуму был внесен законопроект, запрещающий привлекать деньги граждан для строительства многоквартирных домов с использованием жилищных кооперативов.

Обосновывается это отсутствием контроля за деятельностью застройщиков, использующих обозначенные способы привлечения средств граждан.

Исключение планируется сделать только для ЖСК, которые строят на государственной или муниципальной земле.

Запомнить

  1. Если дом строится, кооператив будет строительным. Если дом уже построен, создаётся ЖНК.
  2. Самые важные нормы прописаны в ЖК РФ, Законе 215-ФЗ и уставе.
  3. Порядок выхода записан в уставе. Он может быть невыгодным для пайщиков.
  4. Устав описывает, как принимается решения. В том числе по вопросу повышения взносов.
  5. С 2011 года ЖСК может строить один дом в 3 этажа.
  6. Все отчёты находятся в ГИС ЖКХ.

Загрузка ...