Договор ДДУ или ЖСК: отличия, плюсы и минусы

Недвижимость можно приобрести как для себя, так и с целью последующей перепродажи и сдачи имущества в аренду.

При этом сделки заключаются уже на стадии строительства.

Любой гражданин может купить строящееся жилье в двух формах:

  1. заключив с застройщиком договор участия в долевом строительстве,
  2. став членом жилищно-строительного кооператива.

Проанализируем достоинства и недостатки каждого типа договора.

Чем отличается законодательство?

ДДУ. В рамках заключения договора долевого участия застройщик привлекает денежные средства покупателей с целью создания многоквартирного дома.

Порядок и особенности заключения данных договоров регулируются Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

ЖСК. Вступление граждан в жилищный кооператив – это не договорные, а корпоративные отношения, предполагающие равноправное участие.

Члены кооператива, организовывают весь процесс строительства объекта самостоятельно:

  • сбор денежных средств,
  • разработку проектной документации,
  • закупку строительных материалов,
  • заключение договоров с подрядными организациями.

Отношения сторон при этом регулируются Жилищным кодексом и Федеральным законом №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Нужна ли регистрация сделки?

ДДУ. Различия между этими двумя вариантами ощутимы уже на стадии заключения сделок.

ДДУ подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения.

Права и обязанности сторон возникают только на основании ДДУ, зарегистрированного в установленном законом порядке.

ЖСК. По договору ЖСК гражданин становится членом кооператива: принимает на себя права и обязанности по строительству определенного объекта недвижимости.

Договор о выплате пая в Росреестре не регистрируется.

Государственная регистрация квартиры по договору ЖСК проводится уже после окончания строительства в отношении готового объекта.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Что лучше защищает интересы участников?

ДДУ. С юридической точки зрения ДДУ защищён:

  • прописан объект строительства;
  • дата окончания строительных работ и сдачи дома;
  • точная стоимость объекта;
  • основания расторжения договора и выплаты компенсации дольщикам;
  • гарантии застройщика.


На правоотношения сторон, возникшие из ДДУ, распространяется законодательство о защите прав потребителей:

  1. право получения неустойки установлено в законом,
  2. право на освобождение от уплаты государственной пошлины при подаче исковых заявлений в суд на сумму, не превышающую 1 000 000 руб.

Дольщик по окончании строительства получает объект, полностью совпадающий с договором
В случае претензий сможет защитить свои права, опираясь на Закон о защите прав потребителей.

ЖСК. Устав жилищного кооператива — основной документ, который устанавливает права и обязанности членов ЖСК.

В уставе подробно прописаны особенности взаимоотношений между членами и органами правления кооператива.

Все значимые решения принимаются общим собранием членов ЖСК.

Участники долевого строительства такими правами по отношению к компании-застройщику не наделены.

Став членом ЖСК, гражданин получает возможности непосредственного участия в ходе строительства и детального контроля над процессом.

Выделяют две группы обязанностей:

  1. индивидуальные, ими «нагружают» каждого члена ЖСК,
  2. коллективные, они возложены на всех участников в совокупности.

Необходимо согласовывать со всеми членами ЖСК:

  • изменения в проекте дома,
  • стоимость работ и пая.

Чтобы достичь соглашения по таким вопросам на общем собрании ЖСК, придётся потратить немало усилий.

Закон о защите прав потребителей не защищает членов ЖСК.

Соглашение члена кооператива с ЖСК подпадает под Закон о защите прав потребителей, если речь идёт о других гражданско-правовых договорах: кооператив заключает договор купли-продажи движимого имущества со своим участником.

Что выгоднее: финансовые риски

Основным достоинством участия в ЖСК является более привлекательная цена квартиры.

ДДУ позволяет получить кредит по ипотеке.

ДДУ. В ходе стройки может вырасти стоимость пая. Строительные материалы выросли в цене: по данным Росстата арматура за 2016 год подорожала на 50%, строители Петербурга жалуются на рост в 100%.

Покупатель недостроя по ДДУ защищен от удорожания стоимости квартиры условиями договора.

При строительстве жилья силами ЖСК такой защиты нет.

ЖСК. Члены ЖСК могут уменьшить финансовые риски заключив договор страхования. Страховщики распространяют соглашения на случаи не передачи объекта страхования в собственность покупателя в условленные сроки и банкротства застройщика.

Стоимость такой страховки достаточно высока и колеблется в пределах от 1% до 4,5 % от стоимости приобретаемой квартиры.

Что делать в критической ситуации? Куда писать жалобу на правление жилищного кооператива? — подробнее по ссылке.

О рисках работы с кооперативом и отличиях от долевого строительства

Разница в гарантии возврата денег

ДДУ. Стоимость жилья по ДДУ обосновывается большими гарантиями. Они были расширены вступившими в силу в 2017 году поправками. Они гарантируют:

  • профессионализм. Застройщик должен быть членом саморегулируемой организации;
  • финансовую стабильность. Строительная компания имеет большой уставный капитал и платит взносы в компенсационный фонд (общий для всех застройщиков);
  • гарантия от банкротства. В таком случае все выплаты дольщикам производятся за счет средств фонда.

Участник долевого строительства вернёт деньги в случае банкротства застройщика. Либо незавершенный строительством объект будет передан другому застройщику при участии СРО.

Право собственности и аренды на земельный участок, а также сам объект строительства находятся в залоге у дольщиков (ст.13 Закона о долевом участии в строительстве).

Однако вы не можете рассчитывать на возврат денежных средств. Вы можете ждать, когда новая компания достроит дом.

ЖСК. В случае ситуации с ЖСК возврат возможен только при наличии денежных средств на счете кооператива.

Пайщик может потерять выплаченные деньги. В соответствии с законом члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений (ст.6 Закона о ЖСК).

Большая часть денежных средств, полученных ЖСК от членов, отправляется подрядчикам. При банкротстве участники получат их в последнюю очередь.

Члены ЖК могут получить свои деньги в виде недостроенного дома, а не живыми деньгами. Суд признает право собственности на незавершенный объект, которым кредиторы распоряжаются по своему усмотрению.

Процедура возмещения стоимости квартиры вследствие банкротства застройщика в ДДУ выглядит более надёжной.

Запомнить

  1. Вы можете заключить два вида договора на покупку квартиры в строящемся доме: долевого участия и вступления в жилищно-строительный кооператив.
  2. Гарантии дольщику по ДДУ даёт Закон о защите прав потребителей.
  3. Члены кооператива принимают решения сообща и совокупно несут ответственность по обязательствам, возникающим в ходе строительства.
  4. Стоимость жилья по ДДУ указана в договоре. Стоимость жилья через ЖСК может вырасти.
  5. Дольщик имеет больше гарантий от государства получить квартиру.
  6. Член ЖСК не защищён государством. Он сам решает, что делать с недостроем.

Загрузка ...