Варианты покупки квартиры в строящемся доме: от котлована до сданного объекта

Покупка нового жилья исключает массу рисков покупателя. Такая квартира точно не обременена притязаниями третьих лиц, после покупки внезапно не появятся никакие наследники или недовольные супруги, которые будут вправе оспорить сделку.
Однако приобретение квартиры на стадии строительства отличается собственными нюансами, которые нужно помнить и учитывать уже на стадии выбора компании-застройщика.

Документы от застройщика

Застройщик – это фирма, которая осуществляет строительство нового дома. Российский закон очень строго относится к строителям, поэтому при выборе конкретной организации нужно быть очень внимательным.

Если в вашем городе есть несколько крупных застройщиков, то лучше заключить соглашение с кем-либо из них. В целом при выборе фирмы нужно обратить внимание на следующие моменты:

  1. Необычно низкие цены, слишком льготные условия для покупателей должны вас насторожить. Никто из участников рынка недвижимости не хочет работать себе в убыток. Изучите предложения на рынке, выбирайте застройщика из среднего ценового сегмента.
  2. Наведите справки о фирме, почитайте отзывы и рекомендации. Поинтересуйтесь, какие дома уже построил застройщик, нет ли проблем с жильцами.
  3. Попросите у застройщика учредительные документы, свидетельства о постановке на учет, документы, подтверждающие членство в СРО и лицензии. Название компании должно совпадать с наименованием застройщика в будущем договоре. Все документы должны действовать, в частности, лицензия не должна быть просрочена.
  4. Запросите на сайте выписку на застройщика из ЕГРЮЛ. Так вы сможете убедиться, что компания не ликвидирована. Выписка содержит также сведения о директоре, официальный адрес застройщика и другую важную информацию.
  5. Проверьте застройщика по базе арбитражных дел. Так можно узнать, какие судебные дела имеются в производстве у застройщика, по каким причинам.
  6. Найдите в открытых источниках годовую бухгалтерскую отчетность застройщика. Так можно узнать, не грозит ли ему банкротство.
  7. Посмотрите аналитические обзоры рынка недвижимости по региону. В них можно найти много интересной информации о деятельности строителей.
  8. Обязательно проверьте разрешение на строительство.

Примечание. Если застройщик для строительства привлекает генерального подрядчика, то самому застройщику не обязательно быть членом СРО. Главное, чтобы в саморегулируемой организации состоял генподрядчик. Это вполне законно.

Если с документами самой фирмы все в порядке, ознакомьтесь с проектной декларацией. В этом документе можно найти всю информацию о будущем МКД, в частности:

  • Обратите внимание на сроки и ключевые этапы строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Сверьте адрес объекта с озвученным сотрудниками застройщика.
  • Внимательно изучите технические данные будущих квартир. Ознакомьтесь с общим имуществом потенциальных жильцов.
  • Важно изучить список подрядчиков, которые будут строить дом. Среди них должны быть только проверенные фирмы с хорошей репутацией и необходимыми лицензиями.

Изучая проект, особенное внимание обратите на правовой режим земли под строящимся домом. Она может находиться в аренде или собственности застройщика.

Если земля в аренде – нужно, чтобы сроки аренды позволяли закончить строительство и ввести объект в эксплуатацию. Если застройщик является собственником земли, то наименование фирмы в документах на землю и в уставе должны совпадать с точностью до буквы.

Итак, при выборе застройщика проверьте документы:

  1. Устав компании, свидетельства ИНН и ОГРН.
  2. Годовую бухгалтерскую отчетность за предыдущие 2-3 года.
  3. Свидетельство, подтверждающее членство в СРО, и строительные лицензии. Если таких бумаг нет, попросите показать документы генерального подрядчика.
  4. Документы на землю.
  5. Проектную декларацию и Разрешение на строительство.

После изучения всех документов можно определяться с конкретным застройщиком и выбирать будущую квартиру.

Подробнее о том, что такое дду при покупке квартиры, читайте здесь или смотрите видео:

Процедура

Особенности продажи новых квартир зависят от того, построен уже дом или еще нет. Если дом еще на стадии котлована:

  1. Выбор застройщика, проверка документов.
  2. Заключение договора долевого участия в строительстве.
  3. Государственная регистрация ДДУ в Росреестре.
  4. Оплата по договору.
  5. Мониторинг строительства.
  6. Приемка квартиры у застройщика.
  7. Регистрация права собственности дольщика на квартиру в Росреестре.

Обратите внимание, что оплата цены ДДУ производится только после регистрации договора в Росреестре. Это установлено законом.

Если дом еще не построен, застройщик может предложить заключить не ДДУ, а предварительный договор купли-продажи или оформить недвижимость с использованием векселей.

Не соглашайтесь на такие схемы, это явный обход закона. Только ДДУ может гарантировать участнику долевого строительства все права, предоставленные ему законом.

Если дом уже сдан:

  1. Заключение предварительного договора купли-продажи.
  2. Оформление квартиры на застройщика.
  3. Подписание основного договора купли-продажи.
  4. Приемка квартиры у застройщика.
  5. Оформление права собственности покупателя.
  6. Оплата квартиры.

Если дом уже построен, квартира уже зарегистрирована на застройщика:

  1. Заключение договора купли-продажи.
  2. Приемка квартиры.
  3. Оформление права собственности покупателя.
  4. Оплата квартиры.

Если квартира уже физически существует, ДДУ заключать нельзя.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Оформление

Заключая ДДУ, проверьте, чтобы в нем были прописаны следующие условия:

  • Описание будущей квартиры в соответствии с проектом. Обязательно указать площадь, планировку, этаж и расположение на этаже.
  • Срок стройки, в том числе срок сдачи дома и передачи квартиры покупателю.
  • Цена договора, порядок внесения оплаты. Можно предусмотреть как единовременную оплату, так и в рассрочку.
  • Гарантийный срок на квартиру.
  • Обеспечительные условия – как обеспечиваются обязательства застройщика по договору.

Если хоть одно из перечисленных условий будет отсутствовать, договор нельзя признавать заключенным.

Иные условия считаются дополнительными:

  • порядок передачи квартиры;
  • гарантии качества;
  • порядок расторжения договора.

Предварительный договор купли-продажи готовой квартиры содержит пункты:

  1. Описание квартиры, в том числе адрес, площадь, количество комнат, этаж.
  2. Цена квартиры.
  3. Порядок оплаты квартиры.
  4. Порядок передачи квартиры.
  5. Гарантийный срок на квартиру.

Хоть закон и не требует, но пропишите в ПДКП дополнительно следующие сроки:

  • срок, до которого застройщик обязуется оформить право собственности на квартиру;
  • срок заключения основного договора купли-продажи.

Такие условия уберегут покупателя от необоснованного затягивания застройщиком срока оформления документов. Если в ПДКП не указан срок заключения основной сделки, договор должен быть подписан в течение одного года с даты подписания предварительного.

По ссылке можете скачать образец договора долевого участия.

В договор купли-продажи уже готовой квартиры нужно включить следующие условия:

  1. Описание квартиры, в том числе адрес, площадь, количество комнат, этаж.
  2. Указание на то, какими документами подтверждается право собственности застройщика.
  3. Стоимость квартиры.
  4. Порядок оплаты квартиры.
  5. Порядок передачи квартиры.
  6. Гарантийный срок на квартиру.

Разработкой проекта договора купли-продажи обычно занимаются юристы застройщика. Перед его подписанием внимательно ознакомьтесь с условиями, а если есть возможность – покажите независимому юристу.

Когда подписывать акт приема-передачи?

Передаточным актом квартира передается в собственность покупателя. С даты подписания документа именно покупатель несет риски, связанные с недвижимостью. С этой же даты следует отсчитывать гарантийный срок.

Когда застройщик готов к передаче квартиры, он рассылает дольщикам соответствующее уведомление. По телефону, указанному в извещении, нужно договориться о дате передачи жилья.

При осмотре квартиры нужно помнить следующее:

  • если при осмотре обнаружены существенные недостатки, в связи с которыми в квартире невозможно проживать, то вместо передаточного акта составляется дефектная ведомость, а застройщику дается срок для устранения недостатков;
  • если обнаруженные недостатки не являются существенными, то покупателю стоит подписать акт с замечаниями к квартире, иначе застройщик вправе подписать его в одностороннем порядке и таким образом передать квартиру будущему собственнику.

После приемки квартиры можно отправляться в Росреестр для регистрации права собственности на дольщика (покупателя).

Вторичка или новостройка: за и против

4С юридической точки зрения как у вторичного, так у и нового жилья есть свои достоинства и недостатки.

К плюсам новостроек относятся:

  • абсолютная юридическая чистота сделки с точки зрения прав третьих лиц на недвижимость;
  • экономия средств при покупке;
  • серьезная защита дольщиков законом;
  • наличие гарантийного срока на квартиру;
  • новые инженерные коммуникации и строительные решения.

К минусам можно отнести:

  • если застройщик ненадежный, можно потерять деньги и время;
  • долгий срок строительства жилья по ДДУ;
  • длительная процедура оформления документов после окончания строительства и до перехода права собственности покупателю.

Преимущества вторичного жилья:

  • после оформления права собственности квартира готова к проживанию в ней;
  • обжитый район и развитая инфраструктура;
  • есть в любом районе города;
  • не нужно ждать окончания строительства или оформления документов.

Недостатки вторичного жилья:

  • всегда есть риск отмены сделки – нужно внимательно проверять историю квартиры;
  • коммуникации в доме могут быть старыми;
  • квартира может требовать серьезного ремонта после предыдущих хозяев;
  • в квартире может быть неузаконенная перепланировка.

Выбирая между новым жильем и квартирой на вторичном рынке, учтите все плюсы и минусы. Имеет большое значение, какой суммой и каким количеством времени вы располагаете. А если это сделка с использованием ипотеки, многое зависит от одобрения банка.

 

Запомнить

  1. Выбирая застройщика, не поленитесь проверить его уставные документы и проектную документацию на дом.
  2. Посмотрите отзывы реальных дольщиков, которые уже купили квартиру в доме, построенным выбранной фирмой.
  3. Если дом еще не построен, заключается только договор долевого участия. Не соглашайтесь ни на ПДКП, ни на вексельную схему.
  4. Проводите осмотр квартиры внимательно, обращайте внимание на коммуникации и метраж.

 

Загрузка ...