Продажа и покупка квартиры

Перед продажей или покупкой квартиры обязательно нужно набросать для себя план действий, по которому вы будете оформлять сделку. Отталкивайтесь от общей схемы заключения договора купли-продажи, приведенной ниже.

Процедура и условия

  1. Подготовка к сделке:
    • покупатель ищет помещение, подходящую под его запросы;
    • продавец готовит квартиру: согласовывает перепланировку, выписывает семью и собирает необходимые документы;
    • при необходимости – заключается договор с риелтором;
    • покупатель самостоятельно или с привлечением специалиста проверяет объект и продавца;
    • покупатель готовит средства для оплаты.
  1. Предварительный договор купли-продажи:
    • стороны согласовывают договоренности и заключают предварительный договор купли-продажи;
    • покупатель передает продавцу предоплату: задаток или аванс;
    • продавец выдает покупателю расписку в получении предоплаты.
  1. Основная сделка:
    • стороны окончательно согласовывают условия и подписывают основной договор купли-продажи;
    • при необходимости договор удостоверяется нотариусом;
    • жильё осматривается и передается покупателю по передаточному акту;
    • покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку / перечисляет на депозит нотариуса / открывается аккредитив или счет эскроу.
  1. Регистрация права собственности покупателя:
    • стороны передают пакет документов для регистрации в Росреестр;
    • после окончания регистрации стороны забирают готовые документы.
  1. Окончательный расчет:
    • продавец предъявляет договор в банк и получает деньги;
    • стороны рассчитываются наличными, продавец выдает расписку.
  1. Дополнительно может возникнуть:
    • продажа (покупка) по доверенности;
    • изменение условий договора дополнительным соглашением;
    • залог продавца на период рассрочки (отсрочки) оплаты;
    • расторжение или признание договора недействительным;
    • снятие с учета прописанных людей после покупки;
    • долг предыдущего собственника по коммунальным платежам;
    • оказалось, что перепланировка не согласована;
    • дистанционная покупка.

Что важно продавцу?

  1. Подготовить квартиру к продаже:
    • снять обременения и аресты;
    • уведомить сособственников о продаже;
    • выписать прописанных;
    • заказать актуальные документы: выписку из ЕГРН, технический план, справки.
  1. Проверить покупателя:
    • совершеннолетний и дееспособный;
    • согласие супруга на покупку получено.
  1. Из каких средств будет происходить оплата?
    • собственные средства покупателя;
    • кредитные: ипотека, потребительский кредит;
    • льготы и субсидии: ГЖС, материнский капитал.
  1. Как будет происходить оплата?
    • наличными в руки продавцу (под расписку);
    • безналичным банковским переводом;
    • через посредника: банковская ячейка, аккредитив, счет эскроу, депозит нотариуса.
  1. Когда будет происходить оплата?
    • предоплата: задаток, аванс;
    • оплата в день заключения сделки;
    • оплата после регистрации права собственности на покупателя;
    • отсрочка или рассрочка оплаты.
  1. Вопрос налогообложения:
    • подать декларацию до 30 апреля следующего года;
    • применить вычеты и льготы;
    • оплатить НДФЛ 13% от суммы дохода от продажи.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Что важно покупателю?

  1. Определиться, где взять деньги:
    • полностью собственные средства;
    • кредитные средства: ипотека, потребительский кредит;
    • использовать льготы: ГЖС, материнский капитал, льготные условия по ипотеке.
  1. Проверить продавца:
    • дееспособный и совершеннолетний;
    • согласие супруга на продажу получено;
    • если юрлицо – проверить документы и финансовое состояние;
    • если застройщик или подрядчик – проверить проектную документацию.
  1. Проверить недвижимость:
    • отсутствуют обременения — залоги, аресты, несовершеннолетние собственники;
    • отсутствуют притязания со стороны наследников и сособственников;
    • отсутствуют законные пользователи — по завещательному отказу, по договору ренты, по договору аренды;
    • получены все необходимые согласия на отчуждение от органа опеки и попечительства или от залогодержателя;
    • перепланировки нет или она согласована;
    • нет долга по коммунальным платежам.
  1. Для проверки:
    • самостоятельно: проверить документы, опросить продавца, его семью и соседей;
    • с помощью специалиста: риелтор, юрист, нотариус.
  1. Налоговые последствия – право на имущественный вычет по НДФЛ возникает всегда, кроме покупки жилья у родственников.

Варианты и виды сделки

  1. На вторичном рынке:
    • обычный договор купли-продажи с посторонним лицом;
    • Так можно продать приватизированную квартиру или жильё, никогда не находившееся в муниципальной собственности.

    • нотариальный договор купли-продажи;
    • покупка у родственников;
    • покупка квартиры, находящейся в долевой собственности;
    • покупка недвижимости, полученной в наследство;
    • альтернативная сделка купли-продажи – обмен квартирами.
  1. Покупка жилья в новостройке:
    • договор долевого участия в строительстве (до 2019 года);
    • переуступка по ДДУ;
    • покупка по схеме проектного финансирования (вместо ДДУ);
    • договор купли-продажи, если дом уже сдан и квартира в собственности застройщика;
    • предварительный договор купли-продажи (если дом уже сдан и квартира пока не зарегистрирована на застройщика);
    • зачет, он же взаимозачет, квартир – обмен старой квартиры на новую;
    • покупка через участие в жилищно-строительном кооперативе.

Советы

  1. Обдумайте план покупки и продажи квартиры заранее с учетом особенностей именно вашей ситуации.
  2. Согласуйте со второй стороной договора удобный порядок передачи и оплаты квартиры.
  3. Если вы не уверены в своих силах или сложилась сложная ситуация – обратитесь за помощью к специалисту.
  4. После покупки (продажи) квартиры не забудьте о налоговых последствиях.

Загрузка ...