Когда возможна продажа квартиры банку и покупка через аукцион?

фото 1

Продать недвижимость банку можно только в том случае, если она была заложена ему в качестве обеспечения по кредиту. Например, если вы брали ипотеку под покупку квартиры, но затем утратили к ней интерес или испытываете финансовые затруднения – жилье можно передать банку, чтобы таким образом погасить задолженность.

Риски потерять жильё из-за долгов

Банк обратит взыскание на квартиру, когда заемщик злостно уклоняется от выплаты ипотеки или существенным образом нарушает условия кредитного договора. К таким ситуациям относится:

  • невыполнение требований по страховке;
  • если жилье по вине заемщика станет непригодно для использования;
  • если помещение сдано в аренду, когда кредитный договор это запрещает;
  • если заемщик не погашает платежи более чем 3 месяца подряд.

Чтобы забрать жильё, банк обратится в суд с исковым заявлением. Если суд удовлетворит требование банка, объект залога будет реализована на торгах. Перед продажей жилье изымут, а жильцов выселят. При этом не имеет значения, прописаны ли несовершеннолетние.

Если победителя на аукционе не будет, недвижимость перейдет в собственность кредитной организации.

Процедура перехода прав к кредитной организации

Продажа заложенной недвижимости банку-кредитору осуществляется намного проще, чем покупателю – третьему лицу. В данной ситуации можно не опасаться признания сделки недействительной, ведь никакие права третьих лиц не нарушаются.

Продать помещение банку по рыночной цене не всегда возможно. Банк заинтересован лишь в погашении кредита, поэтому и цена вашего объекта будет складываться из суммы основного долга, процентов и штрафов по кредиту.

Общая схема не отличается от обычной купли-продажи:

  1. Заключается соглашение о переходе прав на заложенное имущество между заемщиком и банком.
  2. Жильё передается банку по передаточному акту.
  3. Регистрируется право собственности банка в Росреестре.
  4. Помещение продаётся третьему лицу.
  5. Долг по ипотеке погашается.
  6. Остаток денежных средств передается заемщику.

Конкретные условия сделки формируются сторонами добровольно.

Чаще всего права на квартиру переходят банку в результате судебной тяжбы. В этом случае схема следующая:

  1. Банк подает в суд исковое заявление.
  2. В ходе судебного разбирательства решается вопрос о реализации заложенного имущества.
  3. На основании вступившего в силу решения суда возбуждается исполнительное производство в службе судебных приставов.
  4. Судебные приставы организуют торги.
  5. Квартира продается на аукционе или переходит в собственность банка, если аукцион будет признан несостоявшимся.

Долг по ипотеке будет погашен за счет средств, полученных от продажи квартиры.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Как купить недвижимости с торгов?

Квартиры, полученные банком в результате неуплаты заемщиками долгов, можно купить. Обычно покупателей привлекают невысокие цены за хорошее жилье. При покупке ипотечной квартиры у банка есть свои риски:

  • Информация о залоговых квартирах размещается на официальных сайтах банков-кредиторов. Не доверяйте объявлениям, размещенным на иных сайтах, скорее всего это мошенники.
  • Залоговое помещение нужно тщательно проверить на техническое состояние перед оформлением сделки. Некоторые из таких квартир могут быть непригодны для проживания.
  • Договор купли-продажи квартиры, составленный банком, может содержать различные дополнительные условия, невыгодные покупателю. Например, мелким шрифтом банк может указать, что покупатель обязуется воспользоваться юридическими услугами или услугой страхования. Разумеется, эти услуги предоставляются банком или связанными с ним фирмами. Откажитесь от таких условий, чтобы не нести дополнительные расходы.
  • В помещении могут проживать третьи лица. Обязательно уточните этот момент перед подписанием договора. Чтобы обезопасить себя, включите в договор это условие:

«Продавец гарантирует, что Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто не зарегистрирован»

Такое условие поможет в случае возникновения проблем требовать от банка возмещения убытков.

В целом покупка у банка мене рискованна, чем у третьего лица на вторичном рынке, ведь юридическая чистота квартиры практически гарантирована. Объект проверена банком перед оформлением прав залога, поэтому опасаться отмены сделки судом не стоит.

Порядок проведения

Купить залоговую квартиру можно двумя способами:

  1. С торгов, предложив наиболее выгодную для банка цену.
  2. Напрямую у банка без процедуры торгов.

Теоретически, именно на торгах можно купить квартиру по наиболее низкой цене. Стартовую цену торгов определяет суд, Имущество реализует служба судебных приставов того региона, в котором находится жилье, через фирмы – организаторы торгов. Информация о торгах доступна на ресурсах региональных органов власти, в том числе ФССП, а также в газете «Коммерсант».

Информация об участии в конкретном аукционе размещается организатором торгов. В целом процедура следующая:

  1. Потенциальный участник аукциона заключает договор задатка и вносит задаток до завершения процедуры приема заявок.
  2. К заявке на участие прикладываются документы, удостоверяющие личность участника, квитанция об оплате задатка и ценовое предложение.
  3. Если участников более двух, торги открываются. Побеждает участник, предложивший самую высокую цену.

Если заявки подали менее двух участников, торги признаются несостоявшимися. На повторном аукционе цена на лот будет значительно снижена.

Покупая квартиру напрямую, покупатель заключает договор купли-продажи с банком. Процедура приобретения жилья следующая:

  1. Заключается договор купли-продажи объекта.
  2. Жильё передается по передаточному акту.
  3. Право собственности покупателя регистрируется в Росреестре.
  4. Помещение оплачивается по заранее оговоренной цене.

Самым очевидным плюсом такой покупки является низкий риск отмены сделки в будущем, ведь банк уже проверил юридическую чистоту недвижимости.

Советы

  1. Если у вас возникли проблемы с оплатой кредита, перед продажей квартиры рассмотрите вопрос о рефинансировании или пересмотре условий кредита. Возможно, этот вариант получится выгоднее.
  2. Если дело дошло до суда, заявите суду о тяжелом материальном положении и возникших проблемах. Суды нередко встают на сторону заемщика в таких спорах.
  3. Если цена банка вас не устроила, попробуйте найти стороннего покупателя. Не забудьте получить согласие банка на продажу жилья третьему лицу.
  4. Прежде, чем участвовать в аукционе, оцените, действительно ли такой способ покупки квартиры для вас выгоден.
  5. Перед подписанием ДКП квартиры с банком, внимательно его прочитайте. Не соглашайтесь на дополнительные расходы в виде страховки.

Загрузка ...