Покупка проблемного жилья

Случается, что вместе с квартирой покупатель приобретает дополнительные проблемы в виде неоплаченного счета по коммунальным начислениям, с прописанным в квартире человеком или с перепланировкой, которая не была узаконена предыдущим собственником.

Разберемся, что делать в таких ситуациях.

Квартира с долгом по коммунальным платежам

Долг за воду, электричество, капитальный ремонт и жилищно-коммунальные услуги может образоваться, когда предыдущий собственник своевременно не вносит соответствующие платежи. При оформлении сделки купли-продажи нужно обратить на это внимание.

Как избежать покупки квартиры с коммунальным долгом?

  1. Потребуйте у продавца свежую справку о задолженности по коммунальным платежам. Если оплата происходит через УК – справка будет одна. Если же собственник платит напрямую поставщикам ресурсов (за электричество и воду), понадобятся отдельные справки от каждого из них.
  2. Проверьте наличие долга продавца по банку данных исполнительных производств http://fssprus.ru/iss/ip. Информация попадает туда после того, как УК взыщет с собственника долг через суд. Обычно управляющие компании судятся за каждый год неуплаты коммунальных платежей, значит, если с вашего продавца уже взыскивают долг за 2017 год, то и в 2018 году, скорее всего, есть задолженность.
  3. Найдите судебные акты в отношении вашего продавца на сайте http://sudact.ru/.
  4. Позвоните в управляющую компанию и поставщикам материальных ресурсов с вопросом о наличии долга. Попробуйте получить актуальную информацию по телефону.
  5. Принимая квартиру, в передаточном акте обязательно зафиксируйте показания счетчиков воды и электричества. Впоследствии этот документ понадобится вам, чтобы доказать, что долг возник не на вашей стороне, а на стороне продавца.

Не всегда даже самые продуманные меры дают действительную информацию. Если после покупки квартиры выяснилось, что предыдущий собственник оставил долг, придется разбираться в ситуации.

Что делать, если долг все же есть?

Помните, что коммунальный долг закрепляется не за квартирой, а за собственником. Это значит, что если ваш предшественник не оплатил электричество, воду, газ, ЖКУ или тепло – это проблемы управляющей компании или поставщика соответствующего ресурса, а не ваши. Именно они должны теперь взыскивать долг с недобросовестного жильца. Вы ничего погашать не должны.

Вышеприведенные правила не касаются капитального ремонта, долг по которому закрепляется как раз за квартирой. Если, вселившись, вы обнаружили долг по капремонту – его придется оплатить, иначе представители фонда взыщут сумму с вас в судебном порядке. Придется дополнительно возмещать им судебные расходы, оплачивать пошлины и исполнительский сбор.

Если управляющая компания, ссылаясь на долг предыдущего собственника:

  • отказывается прописывать вас в вашей квартире;
  • угрожает отключить свет, воду, газ, отопление;
  • выставляет счета с долгом;
  • отказывается менять данные в документах (лицевой счет).

Нужно предпринимать меры принудительного воздействия. Управляющей компании проще надавить на вас, чтобы вы оплатили все долги, ведь вас не нужно искать. Ваша задача – добиться того, чтобы вам выставляли счета на оплату без указания долга предыдущего собственника. Вы можете использовать следующие приемы:

  1. Для начала попробуйте спокойно объяснить ситуацию. Сошлитесь на ст. 153 Жилищного кодекса РФ, покажите передаточный акт, в котором зафиксированы показания приборов учета. Объясните, что вы в курсе своих прав и что УК также не должна о них забывать.
  2. Если не поможет – напишите письменное обращение директору управляющей компании. В обращении объясните ситуацию и попросите урегулировать конфликт, выставив вам счета без долга вашего предшественника. Документ готовьте в двух экземплярах, прикладывайте копию передаточного акта и выписки из ЕГРН на квартиру. Один экземпляр сдайте в канцелярию УК, второй, с отметкой о принятии, оставьте себе.
  3. Если и обращение к директору не дает результатов, нужно написать соответствующее заявление в государственную жилищную инспекцию. Обычно жилищные инспекторы работают при соответствующем департаменте региона. Опишите ситуацию и попросите привлечь виновных к ответственности.
  4. Дополнительно можно обратиться в прокуратуру по месту нахождения квартиры.

Помните, что прописаться в квартире можно напрямую в ГУ МВД РФ в вашем районе.
Не поддавайтесь на угрозы управляющей компании о том, что она засудит вас за долги предыдущего жильца. Это не соответствует действительности. В данном случае закон на вашей стороне.

Квартира с прописанным человеком

В момент передачи права собственности на квартиру все прописанные члены семьи предыдущего собственника теряют право пользования квартирой. Об этом нужно помнить, если вы купили квартиру и обнаружили, что в ней остался прописан кто-то посторонний.

Как избежать покупки квартиры с прописанными?

Избежать появления лишних людей в приобретенной квартире можно на этапе оформления договора купли-продажи:

  1. Потребуйте у продавца справку о прописанных (выписку из домовой книги). Документ не должен быть старше 5 дней.
  2. Попробуйте получить информацию самостоятельно. Непосредственно перед сделкой запросите выписку из домовой книги в соответствующей УК. В некоторых регионах предусмотрена возможность получить документ через Госуслуги.
  3. Согласуйте условие о сроке снятия членов семьи продавца с регистрационного учета в договоре. Лучше, если эта процедура будет завершена до заключения договора – тогда вы получите абсолютно свободную квартиру.
  4. Если возникла ситуация, когда выписать человека до сделки невозможно – например, когда речь идет об альтернативной сделке с участием несовершеннолетних – потребуйте у продавца нотариально удостоверенное обязательство снять с регистрационного учета всех прописанных до определенного момента.
  5. Удостоверьтесь, что квартира не обременена правами пользователей по завещательному отказу. Для этого внимательно прочитайте свидетельство о праве на наследство и завещание.
  6. Убедитесь, что в квартире не проживает рентополучатель. Для этого внимательно изучите выписку на квартиру. Если продавец приобрел ее по договору ренты – это тревожный знак. Обязательства по рентному договору переходят на нового собственника.
  7. Проверьте, что квартира не сдана третьим лицам по договору аренды. Сделать это можно по выписке из ЕГРН – если аренды более года, договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Проделав эти шаги, вы обезопасите себя от риска получить квартиру с прописанными. Но если все же это случилось, придется обращаться за защитой прав в суд.

Что делать, если купил квартиру с прописанными людьми?

Помните, что сам факт прописки в квартире не дает зарегистрированному лицу прав собственника. Прописанный может лишь пользоваться квартирой, при условии, что собственником жилья является член его семьи. Соответственно, после приобретения квартиры новым хозяином, все зарегистрированные ранее теряют право проживания в ней и должны сняться с учета, иначе их можно принудительно выписать через суд.

Из общего правила есть исключения:

  • Отказополучатели – лица, пользующиеся квартирой по завещательному отказу. Они сохраняют право пользования даже в случае, если собственник жилья сменился. Принудительно выписать их можно, только если они нарушают права других проживающих лиц.
  • Несовершеннолетних нельзя выписать просто так. Они должны быть сразу же зарегистрированы по другому адресу, по которому проживают их родители (опекун или попечитель).
  • Получатели ренты сохраняют все свои права в отношении квартиры, а также права, предусмотренные договором ренты. Новый собственник несет все обязанности плательщика ренты. Если вы купили квартиру с рентой, не подозревая об этом, готовьте иск о признании договора недействительным.
  • Наниматель жилого помещения (по договору аренды) также сохраняет все права, предусмотренные договором аренды.
  • Гражданин, отказавшийся в свое время от приватизации, имеет право постоянного проживания в квартире. Выписать его через суд можно, только если он долгое время в квартире не проживает, не оплачивает коммунальные платежи и взносы за капитальный ремонт.

Остальные категории лиц могут быть принудительно выписаны через суд, если конечно они не готовы сделать это самостоятельно.

Общий план действий собственника:

  1. Подготовьте исковое заявление о признании прекратившим право пользования жилым помещением. Ответчиком укажите того, кого просите выписывать.
  2. Приложите документы: выписку из ЕГРН на нового собственника, выписку из домовой книги, иные доказательства.
  3. Подайте заявление по адресу регистрации ответчика.
  4. Примите участие в судебных заседаниях, поддержите свою позицию.
  5. Получите решение суда, с которым обратитесь к судебным приставам для принудительного выселения.

В итоге постороннего выпишут без его согласия. Весь процесс обращения в суд и к приставам может занять несколько месяцев.



Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Квартира с незаконной перепланировкой

Любая неузаконенная перепланировка ложится на плечи нового собственника. Иногда в договорах купли-продажи прописывают обязательно продавца согласовать перепланировку – и после заключении сделки приходится принудительно заставлять бывшего собственника исполнять свои обязательства. Такая ситуация оборачивается потерей времени и денег на соблюдение всех судебных и исполнительных процедур.

Квартиру с несогласованной перепланировкой практически нереально купить за счет ипотечных средств. Банк просто не даст свое согласие на кредитование такого объекта. Но и покупателю, который планирует полностью рассчитаться из своих денег, стоит внимательно отнестись к выбору такой недвижимости.
Если перепланировка не только несогласованная, но вдобавок еще и недопустимая, придется платить административный штраф и возвращать недвижимость в первоначальный вид.

Как распознать незаконную перепланировку?

При оформлении сделки обязательно проведите осмотр квартиры. Возьмите у продавца технический план и сравните бумаги с реальностью. На помощь пригласите кадастрового инженера, который может профессиональным взглядом оценить, выполнена ли перепланировка. Иногда такие услуги может оказать и опытный риелтор.

Если в техническом плане прямо указано, что произведена перепланировка, то все изменения будут обозначены красным цветом. Но зачастую продавцы не спешат переделывать технический план после самовольной перепланировки, поэтому обязательно нужно производить осмотр жилья перед его приобретением.

Если вы приобретаете квартиру в ипотеку, о перепланировке вам укажет банк после проведения процедур согласования.

В случае, когда вы обнаружили перепланировку, но квартира вам в целом нравится и вы не хотели бы упускать именно ее, обратите внимание на то, какие именно изменения внесены.

  • Некоторые перепланировки не требуют согласования. К ним относятся разбор стенных шкафов, установка кондиционера, остекление балкона, замена радиаторов.
  • Другие, более серьезные (например, объединение двух жилых комнат в одну), требуют согласования в жилищной инспекции.
  • Есть и полностью запрещенные изменения, которые могут представлять угрозу для жизни и здоровья проживающих в доме граждан. Например, снос капитальных стен, объединение кухонного помещения и жилой комнаты в квартире с газовым снабжением, перенос мокрых помещений над жилыми, объединение лоджии и жилой комнаты.

Помните, что запрещенную перепланировку узаконить нельзя. В остальных случаях новому собственнику придется самому инициировать процесс согласования переделок через суд.

Что делать, если в купленной квартире есть перепланировка?

Судебная практика показывает, что по основанию «не знал о перепланировке, когда покупал квартиру» расторгнуть договор невозможно. Обычно суды указывают на то, что перепланировку невозможно не заметить при осмотре квартиры, а значит и ссылаться на заблуждение в этом случае нельзя.

Итак, если в квартире присутствует несогласованная перепланировка, у собственника есть три варианта действий:

  • оставить все как есть;
  • согласовать перепланировку;
  • привести квартиру в первоначальное состояние – как было до переделок.

Узаконить перепланировку можно через суд или путем обращения в жилищную комиссию при администрации населенного пункта. Перед обращением в компетентные органы убедитесь для себя, что перепланировка не нарушает прав других лиц, не угрожает обрушением конструкций и не противоречит санитарно-гигиеническим нормам.
Общий план по согласованию перепланировки выглядит так:

  1. Сбор необходимых документов.

В пакет документов входит выписка из ЕГРН на квартиру, новый технический паспорт на квартиру, заключение эксперта о техническом состоянии конструкций, заключение о соответствии санитарным нормам.

  1. Обращение в компетентный орган.

В некоторых муниципальных образованиях перепланировку можно согласовать в административном порядке путем обращения в соответствующую комиссию Порядок обращения можно уточнить по телефону или на сайте администрации населенного пункта.

В остальных случаях нужно готовить исковое заявление в суд по месту нахождения квартиры.

  1. Процесс согласования занимает несколько месяцев. Помещение тщательно проверяется на соответствие всем необходимым нормам и правилам.
  2. По окончании согласования ведомство выносит решение о согласовании перепланировки.
  3. На основании решения вносятся изменения в ЕГРН путем подачи заявления в Росреестр. Дополнительно нужно получить новый технический план квартиры в БТИ.

В любом случае при выявлении факта незаконной перепланировки на собственника накладывается штраф в размере от 1 до 30 тысяч рублей.

Процедура согласования требует определенных финансовых и временных затрат, однако в результате у вас будет на руках официальный документ с актуальными данными. Квартиры с согласованной перепланировкой стоят примерно на 10% дороже, поэтому процедуру согласования можно рассматривать и как выгодное вложение.

Запомнить

  1. Тщательно проверяйте квартиру перед покупкой. Анализируйте документы самостоятельно и с привлечением опытного специалиста.
  2. Долг по коммунальным платежам остается не на квартире, а на предыдущем собственнике. Не оплачивайте чужие долги.
  3. Выписать постороннее лицо из квартиры без его согласия можно через суд.
  4. Перепланировка должна быть узаконена. Если нет – вам придется самостоятельно разбираться с этой ситуацией.

Загрузка ...