Договор купли-продажи квартиры по переуступке в строящемся доме

На первичном рынке достаточно часто встречаются предложения приобрести квартиру по переуступке. Такие предложения с одной стороны намного выгоднее по цене, чем покупка готовой квартиры, с другой – квартиру покупатель получит быстрее, чем обычный дольщик, ведь строительство уже какое-то время ведется.

Особенности

Переуступка существенно отличается от стандартного договора купли-продажи в строящемся доме, хотя на первый взгляд и направлена на отчуждение жилья.

Во-первых, при купле-продаже продается уже готовая квартира, а по соглашению переуступки – права на нее. Когда заключается цессия, квартиры в природе еще не существует – ее не построили. Существуют только права требовать эту квартиру у застройщика. Эти права передаются по уступке.

Во-вторых, сделка купли-продажи – это центральный документ, основание, по которому возникает право собственности покупателя. Уступка же не может существовать сама по себе, а только в тандеме с изначальным соглашением. Сначала права возникают у первоначального дольщика на основании, например, ДДУ, а лишь потом – у конечного покупателя на основании соглашения уступки.

Из перечисленных особенностей и вытекают риски покупателя при заключении соглашения переуступки.

Риски

Несмотря на всю свою коммерческую выгоду, переуступка может таить в себе массу рисков для покупателя:

  • Если не получено согласие застройщика на переуступку, сделка в будущем может быть отменена. Обязательно соблюдайте все правила заключения цессии, чтобы избежать таких проблем.
  • Если застройщик терпит финансовые трудности или близок к банкротству, риск приобрести вместо квартиры массу проблем резко вырастает. Обязательно проверяйте репутацию застройщика, изучайте его отчетные финансовые документы перед сделкой.
  • Продавец (тот, кто уступает право) не отвечает перед покупателем за действия застройщика, а также за качество итогового жилья. По закону нельзя предъявлять к нему претензии на основании недочетов, допущенных застройщиком.
  • Уступить можно только то право, которое в реальности существует. Если не проявить бдительность в сделке, можно столкнуться с двойной переуступкой и мошенничеством со стороны продавца. Единственный безопасный вариант переуступки – если передаются права по ДДУ. Если основанием является другая сделка, риски многократно возрастают.

Прежде, чем покупать квартиру по переуступке, необходимо трезво оценить ситуацию и взвесить все плюсы и минусы такой сделки.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Процедура

Чтобы максимально обезопасить себя, до совершения сделки нужно выполнить следующие действия:

  • Изучите финансовые документы застройщика, его репутацию и уже построенные объекты. Бухгалтерские отчеты (сервис Росстата) и даже судебные процессы (картотека арбитражных дел) с застройщиком можно найти в открытом доступе в интернете. Из годовых отчетов будет видно, терпит ли фирма финансовые трудности.
  • Попросите у застройщика документы на землю строящегося дома, а также проект. В действительно добросовестных фирмах проблем с документами быть не должно.
  • Выясните, в полном ли объеме продавец внес застройщику платежи за квартиру. В подтверждение возьмите в офисе застройщика справку о полной оплате. Если нет – платить придется покупателю по переуступке, а для сделки запрашивать согласие застройщика.
  • Если ДДУ предусматривает такое условие, нужно получить согласие застройщика на сделку. За выдачу такого согласия застройщики, как правило, просят заплатить деньги в примерной сумме 1% от цены уступки. Согласие может быть выражено как в отдельном документе, так и непосредственно в самом соглашении уступки, это вполне законно.
  • Изучите, по какому соглашению продавец передает права. Отлично, если это договор долевого строительства – существование именно этих прав можно проверить через выписку ЕГРН. Если же это любая другая сделка, то он нигде не регистрируется, соответственно и проверить наличие права по нему затруднительно.

После всех проверок можно подписывать переуступку. В тексте обязательно пропишите дату и номер первоначальной сделки, по которой передаются права. Помните, что при переуступке не заключается новое соглашение. Все права и обязанности по уже существующему договору переходят к новому покупателю в неизменном виде.

Регистрация сделки

Для регистрации нужно представить в Росреестр следующие документы:

  1. Соглашение переуступки в трех экземплярах.
  2. Справка о полной оплате по ДДУ, либо документ о переводе обязанностей на нового покупателя (можно получить у застройщика).
  3. Квитанция об оплате госпошлины.

Дополнительно:

  1. Письменное согласие застройщика на уступку права требования (если это предусмотрено ДДУ или если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя).
  2. Нотариально заверенное согласие супруга.
  3. Согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

После регистрации переуступки обязательно уведомите застройщика о состоявшейся сделке. Составьте отдельный документ, в котором прописано, кто, что, кому и по какому договору уступает. К уведомлению приложите копию соглашения цессии с отметкой Росреестра.

Уведомление нужно вручить сотрудникам канцелярии застройщика под роспись или почтой с уведомлением. Обязательно сохраните доказательства уведомления.

Оформление собственности

После регистрации договора переуступки все права по ДДУ переходят к новому покупателю. Соответственно и регистрация права собственности после передачи квартиры владельцу происходит по стандартной схеме.

Конечно, можно доверить регистрацию собственности сотрудникам застройщика, но это повлечет потерю времени и денег. Быстрее и выгоднее зарегистрировать квартиру самостоятельно.

Обратиться в Росреестр можно будет после регистрации застройщиком первой квартиры по новому адресу. Для подачи заявления нужно приготовить пакет документов:

  1. Договор уступки с отметкой Росреестра.
  2. Передаточный акт, подписанный застройщиком и покупателем.
  3. Технический паспорт квартиры.
  4. Квитанция об оплате госпошлины.

Ранее нужно было предварительно ставить квартиру на кадастровый учет и получать кадастровый паспорт. В настоящее время Росреестр проводит одновременную постановку на кадастровый учет и регистрацию прав.

По окончании регистрации нужно получить выписку из ЕГРН о праве собственности на квартиру. С момента государственной регистрации покупатель становится полноправным собственником квартиры.

 

Советы

  1. Чтобы повысить безопасность сделки, заверьте договор цессии у нотариуса. Нотариус проконтролирует законность передаваемого права.
  2. Уступка возможна после возникновения ДДУ и до подписания акта приема-передачи квартиры.
  3. Не отдавайте застройщику подлинник соглашения цессии. Максимум, что может попросит застройщик – копию этого договора.
  4. Займитесь регистрацией своего права собственности самостоятельно или доверьте этот процесс специальной коммерческой организации.

 

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Загрузка ...