Покупка и продажа квартиры, полученной по наследству: налог после сделки

alt=2

Квартиру, полученную по наследству, можно продать ровно так же, как и любой другой объект недвижимости, с учетом некоторых особенностей, присущих наследственному имуществу.

Общая схема оформления имущества по закону и по завещанию

В целом процедура продажи такой квартиры выглядит следующим образом:

  1. В момент смерти наследодателя открывается наследство. С этого дня у наследников есть полгода для того, чтобы обратиться к нотариусу, принять имущество (в том числе недвижимость) и долги умершего или отказаться от принятия.
  2. В течение шестимесячного срока определяется конкретный состав наследства и круг наследников. Принятие наследства завершается выдачей соответствующего свидетельства. Это еще не документ о праве собственности на квартиру.
  3. После получения свидетельства о праве на наследство наследник должен зарегистрировать право собственности на квартиру в Росреестре.
  4. После получения выписки из Росреестра о праве собственности можно начинать процедуру продажи квартиры.

alt=1

Риски для покупателя

Риск покупателя любой недвижимости – в отмене сделки по любым основаниям. Если сделка будет признана недействительной через суд, квартиру придется вернуть продавцу. Конечно, суд постановит вернуть и денежную сумму, уплаченную за жилье, однако не факт, что ее удастся получить быстро.

В случае с наследственным имуществом добавляется риск появления наследников, которые недовольны разделом имущества.

  • После смерти наследодателя один из наследников обращается к нотариусу, который открывает наследственное дело. В ходе процедур разыскиваются все наследники, которые вправе получить имущество. В случае, если нотариус ошибется или ему просто не будет предоставлена правдивая информация, права какого-то наследника могут быть нарушены.
  • Или, к примеру, если квартира перешла внуку наследодателя по завещанию, недовольные дети умершего могут оспорить завещание в суде. Тогда и все последующие после принятия наследства сделки будут отменены.
  • Наоборот, если завещание было составлено, но по какой-то причине не было применено при разделе имущества – это однозначный повод к оспариванию всех последующих сделок с имуществом.

Покупка наследственного имущества связана с риском, который очень сложно просчитать. Обезопасить себя помогут не только соответствующие условия договора, но и дополнительные действия по сбору информации о квартире.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Как проверить квартиру: советы

Основной риск для покупателя недвижимости, полученной по наследству – признание сделки недействительной и возврат квартиры, что на практике не всегда означает возврат уплаченных за нее денег.

Такая ситуация может произойти, если спустя некоторое время после покупки квартиры объявятся недовольные наследники, права которых не были своевременно учтены при разделе наследства. Нотариус попросту может допустить ошибку при определении круга наследников, если не будет располагать полной информацией о родственниках и иных лицах, претендующих на имущество умершего.

В таком случае сделка купли-продажи может быть отменена судом по иску наследников.

Что выяснить?

alt=3Чтобы обезопасить себя от возврата квартиры, покупателю нужно проявить бдительность на этапе проверки имущества и заключения договора. В данном случае информацию в основном получают из личного общения со стороной продавца, поскольку в открытых реестрах ее не содержится:

  1. У продавца нужно выяснить информацию о процедуре наследования: по закону или по завещанию, сколько было наследников, были ли отказы от наследства, есть ли проблемные родственники.
  2. Пообщаться с другими наследниками – отличный способ выяснить, есть ли в семье какие-либо притязания на объект недвижимости.
  3. По возможности нужно расспросить соседей о жизни наследодателя: с кем он проживал, были ли у него на содержании иждивенцы.
  4. Проверить свидетельство о смерти. Случается, что человек пропадает без вести, после чего он возвращается. В таком случае есть риск возврата ему имущества.
  5. Косвенно проверить личность продавца и подстраховаться от мошенничества поможет сервис проверки паспортов. Здесь можно проверить, действителен ли паспорт продавца, и если нет – это однозначно мошенник.
  6. Если есть возможность, лучше посетить нотариуса, который вел наследственное дело, и расспросить его о нюансах.
  7. Проверить продавца можно и по базам судебных актов. Если вы найдете хоть одно судебное дело с участием продавца и других наследников, риск отмены сделки сильно повышается.

Иными словами, в нашей стране нет открытого реестра наследственных дел, из которого можно было бы по запросу получить всю информацию о ходе принятия наследства и об оставшихся наследниках.

Какие документы посмотреть?

При подготовке к сделке запросите у продавца документы:

  • Свидетельство о праве на наследство;
  • Завещание (если есть);
  • Отказы иных наследников от наследства.

Информацию из этих документов нужно сопоставить с информацией о вступлении в наследство, полученной от продавца. Например, если продавец говорит, что квартиру унаследовал он и его сестра, но сестра отказалась от наследства – то такой отказ обязательно должен быть в наличии.

alt=4Из свидетельства о праве на наследство можно почерпнуть максимум информации:

  • по закону или по завещанию;
  • степень родства с наследодателем, а значит – очередность наследства;
  • из чего состоит наследство – если в долях, нужно выяснить, кто является сособственником;
  • кто из нотариусов вел наследственное дело;
  • иногда нотариусы указывают и другую полезную информацию.

Какие еще есть нюансы?

Юристы рекомендуют обращать внимание на срок, прошедший с момента открытия наследства и до момента сделки. Если прошло более 3-5 лет, риск оспаривания купли-продажи стремится к нулю. Если же квартира продается сразу после вступления в наследство, нужно проявить максимальную осторожность.

Некоторые имеют право пользования квартирой на основании завещательного отказа. Термин «отказ» не означает, что кто-то добровольно отказался от наследства. Суть его в том, что квартира принадлежит на праве собственности наследнику, но при этом проживать в ней могут любые третьи лица в соответствии с волей умершего.

Пример. Квартира принадлежала на праве собственности Иванову И.И., который скончался. Новым собственником по завещанию стал его сын Иванов П.И. Дополнительно в завещании указано, что жильем может пользоваться его знакомая Светлова А.А. до тех пор, пока не выйдет замуж, а сын Иванов П.И. обязан предоставить ей такое право.

В этой ситуации, хоть собственником квартиры и стал сын, но проживать в ней может также и знакомая покойного.

К сожалению, такие права нигде не регистрируются, и узнать о них из открытых источников невозможно. Покупатель в таких случаях полагается только на добросовестность продавца. Косвенно можно узнать о проживающих в квартире, получив выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных в квартире лицах.

Что прописать в договоре, чтобы обезопасить себя?

К счастью, законодатель предусмотрел, что перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением – это существенное условие договора купли-продажи. Так продавец не сможет скрыть эту информацию от покупателя или умолчать о ней. В соответствующем пункте договора следует прописать не только Ф.И.О. пользователей квартиры, но и основание, по которому они там проживают. Из основания как раз будет виден завещательный отказ.

Повысить безопасность сделки помогут и условия, которые вы пропишете в договоре. В основном эти условия касаются гарантий продавца. В случае возникновения спора вы сможете требовать от продавца возмещения убытков.

Образец договора купли-продажи квартиры по наследству можно скачать здесь.

Пропишите в договоре раздел «Гарантии продавца», в котором он гарантирует отсутствие притязаний на данную квартиру третьих лиц, в том числе наследников по закону и завещанию. Такой раздел поможет в случае судебного заседания по требованиям наследников ссылаться на обман со стороны продавца. Например, можно прописать:

«Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана, право собственности Продавца на указанную квартиру никем не оспаривается.

Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемой квартиры третьих лиц, в том числе иных наследников (по закону или по завещанию), пользователей по завещательному отказу. Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто не зарегистрирован»

Имеет смысл дополнить договор пунктом, который снизит риск потери жилья покупателем вследствие признания сделки недействительной, например:

 

«Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны Продавца), которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести на имя Покупателя равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе населенного пункта, или в противном случае предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить Покупателю все понесенные им убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.»

В договоре следует указывать настоящую цену квартиры. Бывает, что наследники просят уменьшить сумму до 1 000 000 рублей, которая не облагается НДФЛ. Покупателю не следует соглашаться на такую просьбу, ведь в случае оспаривания сделки в будущем, он сможет вернуть себе не полную сумму, а только ту, что указана в договоре.

Дополнительно обезопасить покупателя при заключении договора помогут:

  • удостоверение договора у нотариуса. Нотариус при подготовке сделки обязательно проверит, не нарушены ли права третьих лиц, в том числе – по своим каналам свяжется с нотариусом, который вел наследственное дело.
  • Страхование титула в страховой компании убережет вас от финансовых потерь в случае, если право собственности будет утрачено.

Ни один способ не даст 100% гарантии того, что после завершения сделки не появится заинтересованный наследник, однако перечисленные выше действия помогут значительно снизить риски неблагоприятного исхода.

Риски для продавца-наследника

Продавец тоже заинтересован в том, чтобы сделка не была отменена. Перед продажей проверьте, что покупатель:

  • совершеннолетний и полностью дееспособный;
  • не состоит в браке, а если состоит – попросите согласие супруги на покупку квартиры;
  • согласуйте способ оплаты подробно.

Продавец обычно обладает всей необходимой информацией о квартире. Он в курсе, как проходила процедура вступления в наследство и есть ли проблемы. Принимая наследство, убедитесь, что все наследники оповещены о наследстве, и ничьи права не нарушены.

Общая рекомендация – не пытайтесь обойти закон и продать квартиру третьему лицу до разрешения конфликта с иными наследниками. Это не убережет вас от судебных разбирательств, а сделка в итоге будет отменена.

Не вводите покупателя в заблуждение относительно проблем, которые могут возникнуть с наследниками – в случае отмены сделки вы будете вынуждены оплатить ущерб, причиненный добросовестному покупателю.

Какие ограничения могут быть на наследуемом имуществе

Самое главное ограничение, которое сложно отследить – это завещательный отказ, о котором писали выше.

При этом отказополучателями (которым предоставляется право пользования квартирой) могут быть абсолютно любые лица, как состоящие в родстве с умершим, так и не состоящие.

Пример.

Сидоров Н.Н. завещал квартиру своей дочери с условием, что дочь предоставит право проживания в этой квартире 10-летнему сыну сослуживца Сидорова Н.Н. до достижения мальчиком 25 лет. Право пользования квартирой, предоставленное мальчику – и есть завещательный отказ.

Проблема для покупателя состоит в том, что отказы следуют за квартирой. Даже при смене собственника отказополучатель не потеряет право пользования жильем.

Такие ограничения нигде не регистрируются, однако могут быть указаны в свидетельстве о праве на наследство.  Завещательный отказ может возникнуть только из завещания, поэтому так важно ознакомиться с его текстом до совершения сделки.

Косвенно об отказе может свидетельствовать справка о зарегистрированных в квартире лицах.

Налоговые платежи для наследника после отчуждения

По общему правилу с дохода, полученного от продажи квартиры, уплачивается 13% НДФЛ. Однако, в некоторых случаях наследник освобождается от уплаты налога:

  1. Если цена квартиры составила менее 1 000 000 рублей.
  2. Если прошли определенные сроки владения жильем:
3 года Если наследодатель:

·         близкий родственник (отец, мать, сын, дочь, дедушка, бабушка, внук, брат, сестра)

·         член семьи (проживающие в одном жилом помещении: супруг, тесть и теща; свёкр и свекровь; зять и невестка; дядя и тетя; двоюродные братья и сестры)

5 лет Для остальных наследников

 

 

Срок считается со дня смерти наследодателя, а не со дня регистрации права собственности на нее. То есть, если квартира перешла по наследству сыну от матери, умершей 25 декабря 2018 года, то трехлетний срок истечет 25 декабря 2021 года, продавать квартиру без уплаты налога можно с 26 декабря 2021 года.

 

Запомнить

  1. Покупка наследственного имущества – очень рискованная сделка. Проявите бдительность и соберите максимум информации о квартире из разных источников.
  2. Не полагайтесь на заверения продавца, не подтвержденные документами.
  3. Тщательно проверяйте все предоставленные документы. Если нужно – требуйте дополнительных подтверждений.
  4. Внимательно изучите выписку ЕГРН о квартире. Опросите соседей о семье продавца, если возможно.
  5. Читайте текст свидетельства о праве на наследство и текст завещания.
  6. Если есть сомнения в чистоте квартиры, обратитесь к нотариусу или вообще откажитесь от покупки.
  7. Если информация от продавца противоречит той, что указана в документе – доверяйте документу.
  8. Прописывайте настоящую цену в договоре купли-продажи квартиры.

 

Загрузка ...