Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку: порядок оформления и документы

Ипотечное кредитование – это покупка жилья за счет заемных средств с обременением – под залог приобретаемой недвижимости.

Вы сможете получить квартиру, заплатив первоначально всего 30% стоимости.

Такая сделка будет кристально чистой, потому что юридическая сторона проверяется специалистами банка.
Помните о минусах:

  • вы рискуете потерять квартиру в случае невыплаты по кредиту,
  • нельзя продать квартиру без согласия банка – права распоряжаться ограничены залогом по ст. 40 закона «Об ипотеке».

 

С чего начать – предварительное одобрение в банке

Прежде чем оформить ипотеку, изучите программы банков и сравните 5 условий:

  1. процентную ставку,
  2. порядок внесения платежей по кредиту,
  3. срок ипотеки,
  4. размер ежемесячных выплат,
  5. условия досрочного погашения кредита.

Подробно о том, как выбрать кредит, мы расскажем позже. В этой статье рассмотрим процедуру.

Когда вы договорились с продавцом квартиры или даже оформили предварительный договор, отнесите в банк, документы:

  • паспорта или свидетельства о рождении всех покупателей;
  • свидетельство о браке;
  • справку 2-НДФЛ за последние 6 — 12 месяцев или декларацию, если вы ИП;
  • копию трудовой книжки, заверенную работодателем.

Каждый банк просит дополнительные документы: поинтересуйтесь у сотрудника.

Заполните заявление. В каждом банке своя форма, но везде просят одно и тоже:

  • данные заемщика,
  • данные собственников (если собственники – семья),
  • информация об объекте недвижимости,
  • сумма первоначального взноса,
  • размер кредита.

На решение банка влияет много факторов:

  • есть ли у вас семья,
  • официально ли вы трудоустроены,
  • какое ещё ценное имущество у вас есть — ценные бумаги, недвижимость,
  • сколько вы зарабатываете, доход должен превышать ежемесячный платеж в 2 раза.

 

Запаситесь терпением. Банк может принимать решение 2 месяца. У вас есть время обратиться в другие банки.

Как только банк проведёт проверку, отправит вам информационное письмо, в котором указываются все существенные условия: сумма, срок и размер процентной ставки, дата, до которой действует предложение.

Следующий этап – проверить продавца

Важен объект покупки, ведь он будет гарантировать возврат денег в банк.

В «копилку» идёт всё, что можно назвать словом «ликвидность», то есть возможность продать заложенную квартиру с торгов: расположение, состояние квартиры и дома, юридическая чистота продавца. Банк точно попросит отчет независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры.

Чтобы «застолбить» квартиру, вы можете подписать соглашение о задатке или авансе, либо предварительное соглашение.

Продавец должен дать вам:

  • паспорт,
  • свидетельство о заключении брака, нотариально заверенное согласие и паспорт супруги,
  • технический паспорт на квартиру, в котором отмечается строительный материал, использованный при строительстве дома, и план квартиры,
  • справку из БТИ, где указывается этажность дома и занимаемое квартирой место,
  • кадастровый паспорт, в нем должна быть указана степень износа дома.

Чтобы убедиться в юридической чистоте сделки банк попросит:

  • выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что на площадь не наложен арест или обременение,
  • справку об отсутствии долга по ЖКХ или копию лицевого счета по оплате коммунальных услуг,
  • выписку из домовой книги со всеми зарегистрированными,
  • если зарегистрированы дети – согласие органов опеки.

Банк проверяет документы 7 дней.

Если вы получили отказ, узнайте причину. Может статься, что банк откажет в ипотеке, потому что посчитает объект нечистым. Тогда выберите другую квартиру и подайте документы снова.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Подписать

Заключаются два договора — кредитный с банком и купли-продажи с продавцом.

Ипотечное соглашение

Договор ипотечного кредитования не будет действительным без этих условий:

  • предмет – сумма, %, цель и срок;
  • ссылка на договор купли-продажи;
  • иногда договор об ипотеке трёхсторонний: банк-продавец-покупатель. В таком случае в договоре указываются реквизиты трёх сторон;
  • взаимно признаваемая оценка заложенной квартиры в денежном выражении;
  • размеры и сроки, график платежей по кредиту;
  • банки часто включают в список страхование.
Неправильно Правильно
Предмет договора
Кредитор обязуется предоставить Заемщику кредит «ИПОТЕЧНЫЙ» по программе «Молодая семья» в сумме 3000000 (три миллиона) рублей на приобретение объекта недвижимости:

по адресу Новосибирская область, город Бердск улица Ленина, дом №3, именуемой далее объект недвижимости на срок по 02 декабря 2020 года;

Датой фактического предоставления кредита является дата перечисления суммы кредита на текущий счет Заемщика №___________, открытый в ___________ (далее по тексту счет)

Заемщик обязуется вернуть Кредитору полученный кредит и уплатить проценты за его пользование в размере, в сроки и на условиях настоящего договора.

Кредитор обязуется предоставить Заемщику кредит «ИПОТЕЧНЫЙ» по программе «Молодая семья» в сумме 3000000 (три миллиона) рублей под 14.25 (четырнадцать целых двадцать пять сотых) процентов годовых на приобретение объекта недвижимости:

двухкомнатная квартира общей площадью 32 кв.м, жилой 30 кв.м, находящейся на первом этаже пятиэтажного дома по адресу Новосибирская область, город Бердск, улица Ленина, дом №3 квартира 15, на срок по 02 декабря 2020 года;

Датой фактического предоставления кредита является дата перечисления суммы кредита на текущий счет Заемщика №___________, открытый в ___________ (далее по тексту счет)

Заемщик обязуется вернуть Кредитору полученный кредит и уплатить проценты за его пользование в размере, в сроки и на условиях настоящего договора.

Ссылка на ипотечное соглашение
Кредитор за счет кредитных средств, предоставленных Кредитором в соответствии с Кредитным договором заключенным между Кредитором и Покупателем покупает у Продавца квартиру по адресу:

Новосибирская область, город Бердск улица Ленина, дом №3 (именуемую далее по тексту — объект недвижимости), и передает данный объект недвижимости Кредитору в залог (ипотеку).

Кредитор за счет кредитных средств, предоставленных Кредитором в соответствии с Кредитным договором № 01/03/2018 от «_01_»____марта____ __2018____ г., заключенным между Кредитором и Покупателем (далее по тексту — Кредитный договор), покупает у Продавца двухкомнатную квартиру общей площадью 32 кв.м, жилой 30 кв.м, находящуюся на первом этаже пятиэтажного дома по адресу:

Новосибирская область, город Бердск, улица Ленина, дом №3 квартира 15 (именуемую далее по тексту — объект недвижимости), и передает данный объект недвижимости Кредитору-Залогодержателю в залог (ипотеку).

Остальные условия некритичны: если они нарушены, договор не станет недействительным.


Настаивайте на включении положений, которые позволят вам:

  • досрочно погасить кредит, чтобы не было моратория и штрафов;
  • отказаться от покупки страхового полиса. Страхование объекта залога считается обязательным, а страхование жизни и здоровья заёмщика.

Скорее всего, банк включит условия, которые дадут ему право:

  • изменять процентную ставку в одностороннем порядке;
  • налагать штрафы.

Банк не может штрафовать заемщика за то, что не указано в договоре, поэтому он будет стараться впихнуть неустойку на все случаи жизни.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи должен соответствовать требованиям ст. 550 ГК РФ о существенных условиях и содержать:

  • адрес,
  • кадастровый номер,
  • площадь,
  • стоимость,
  • размер собственных и кредитных средств,
  • указание на то, что с момента регистрации квартира будет находиться в залоге у банка.

По закону ссылаться на ипотечное соглашение не обязательно: сам залог говорит об ипотеке. Но банки требуют – лучше укажите конкретный ипотечный договор.

Если продавец имеет долг по услугам ЖКХ, то в договоре следует отразить будет ли передан такой долг покупателю.

Подписать договор и передать деньги

Обычно в определённый день продавец и покупатель приходят в банк и тратят 4 часа:

  • покупатель и банк оформляют кредитный договор и закладную,
  • продавец и покупатель — договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств,
    договор страхования.

Страхование бывает нескольких видов:

  • рисков утраты и повреждения закладываемого имущества,
  • жизни и здоровья заёмщика-покупателя,
  • страховка от утраты покупателем статуса собственника – титула квартиры.

Только первый вид страхования обязателен по закону.

Банковская ячейка или депозит. Покупатель может договориться о расчёте с продавцом наличными через ячейку или безналом через депозит.

Покупатель и продавец закладывают деньги в ячейку в присутствии сотрудника кредитного учреждения.

Продавец передаёт расписку о получении им денежных средств в полном объеме. В идеале он оставляет ее у себя до получения денег из ячейки. Либо может передать покупателю.

Деньги обратно из ячейки покупатель заберёт только, если сделка сорвётся.

Банк откроет сейфовую ячейку, если продавец покажет 2 документа: выписку из ЕГРН с новым собственником и договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра.

Аккредитив. При такой форме безналичных расчетов банк помещает деньги на специальный счет и переводит на счет продавца только после перехода права собственности.

Последний шаг — регистрация

В Росреестр или МФЦ нужно представить следующее:

  1. договор купли-продажи,
  2. кредитный договор и закладную,
  3. отчет об оценке,
  4. свидетельство о праве собственности продавца недвижимости на квартиру,
  5. нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры или заявление о том, что продавец не состоит в браке или квартира приобреталась до заключения брака,
  6. квитанцию об уплате пошлины.

Сотрудник Росреестра или МФЦ выдаст справку о том, что он принял заявление. В ней указан срок ответа и номер телефона, по которому узнаете результат.

Ответ будет через 5 рабочих дней в Росреестре, — 7 рабочих дней при обращении в МФЦ, а в случае, если договор удостоверен нотариально, — на 2 дня меньше.

Расходы на оформление составят 2 000 руб. — госпошлина за регистрацию права собственности на жилое помещение.

В итоге участники сделки получают на руки выписку из ЕГРН, в которой указан новый собственник и обременение в виде ипотеки, и договор купли-продажи с отметкой о регистрации.

После этого продавец может получить деньги, а покупатель – акт приема-передачи квартиры.

Электронная регистрация перехода права собственности позволяет не стоять в очереди, а отправить документы из банка.

Участники сделки получат электронную выписку на указанный в заявлении адрес электронной почты. Он имеет ту же силу, что и обычный бумажный документ.

Выплаты кредита и прекращение залога

Если заемщик нарушил условия ипотечного договора, банк может взыскать остаток кредита за счет заложенной квартиры. Квартира продаётся с торгов, а вывший собственник выселяется.

В этой ситуации банк действует в соответствии с порядком обращения взыскания на заложенное имущество, который указан в договоре. На это нужно обратить внимание, когда заключаете сделку.

Вы можете продать квартиру, которая находится в залоге. Необходимо согласие банка.

Заложенную квартиру можно получить по завещанию без разрешения банка — в силу закона.

С выплатой кредита прекращается залог. Собственник пишет заявление в Росреестр и получает новую выписку без обременения.

Субсидии и льготы на ипотеку

  1. Молодая семья может рассчитывать на государственную поддержку в виде социальной выплаты на уплату первоначального взноса.
  2. Военнослужащие могут получить целевой жилищный заем на приобретение жилья.
  3. Семьи, родившие второго и третьего ребенка, с 2018 по 2022 год, имеют право на получение льготного ипотечного кредита.
  4. Материнский капитал – материальная поддержка семьям с двумя и более детьми, которую можно направить на приобретение квартиры.

Загрузка ...