Как происходит покупка квартиры в ипотеку?

фото 1

С юридической точки зрения ипотека – это кредитный договор под залог приобретаемого жилья. Это значит, что:

  • банк выдает заемщику сумму, необходимую для расчета с продавцом по договору купли-продажи недвижимости;
  • покупатель рассчитывается ипотечными средствами за квартиру и становится собственником недвижимости;
  • заемщик постепенно, частями погашает долг перед банком;
  • квартира остается в залоге у банка, который может реализовать ее в случае, если заемщик злостно уклоняется от погашения долга.

Для того, чтобы получить кредитные средства и купить на них квартиру, нужно соблюсти определенные условия.

Условия

Банк рискует, выдавая деньги, поэтому предъявляет достаточно серьезные требования к заемщику и недвижимости.

Требования к заемщику зависят от конкретного банка и программы кредитования, чаще всего список примерно следующий:

  1. Российское гражданство.
  2. Постоянная или временная регистрация по месту выдачи кредита.
  3. Возраст от 21 до 75 лет.
  4. Стаж работы не менее 6 месяцев на текущем месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет.
  5. Определенный уровень дохода в зависимости от суммы кредита.

Требования к квартире приблизительно такие:

  1. Дом не должен быть аварийным.
  2. Квартира не обременена правами третьих лиц, не арестована, не заложена. В квартире не должно быть арендаторов.
  3. Квартира находится в регионе выдачи кредита.
  4. Исправно должны работать электричество, горячая и холодная вода, водоотведение.
  5. По площади не меньше этих показателей: однокомнатная – 32 кв.м, двухкомнатная – 41 кв. м, трехкомнатная – 55 кв. м.

Прежде, чем выдавать кредит, банк обязательно потребует провести оценку рыночной стоимости квартиры. Обращайтесь к тем оценщикам, которые имеют статус партнера банка.

Заявку на кредит подавайте сразу в несколько кредитных учреждений, чтобы выбрать наиболее выгодный вариант. Если кредит одобрили, подписать ипотечный договор нужно в течение 2-4 месяцев, иначе одобрение будет аннулировано.

При подготовке к оформлению ипотеки нужно собрать следующие документы:

  • паспорт заемщика;
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
  • копия трудовой книжки;
  • СНИЛС;
  • если подобрана определенная квартира – документы на жилье (выписка ЕГРН, свидетельство о праве собственности, технический план).

Банк может потребовать дополнительную информацию, например, свидетельства о рождении детей, военный билет.

Оформление в браке

Если ипотеку хочет взять семья, то оформить кредитный договор можно по-разному:

  • на одного из супругов;
  • на обоих супругов, тогда они станут созаемщиками.

Приобретенная недвижимость в любом случае будет считаться совместной собственностью супругов. При этом не имеет значения, на кого конкретно записано жилье. При разводе квартира будет поделена между супругами поровну.

Если же бракоразводный процесс начался, а ипотека еще не выплачена, обязательства по кредитному договору сохраняются в том виде, в котором они прописаны в договоре. Суд при разделе имущества обязательно учтет этот факт.

Перечисленные правила не распространяются на случаи, когда есть брачный договор. Если он подписан – в первую очередь применяются условия брачного договора.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Родственники и доли

Прямого законодательного запрета на выдачу ипотеки для покупки недвижимости у родственников, нет. Однако редкий банк одобрит такой кредит. В чем причина?

  • Сделки между родственниками могут носить фиктивный характер, что повышает риск банка.
  • Кредитные средства могут быть потрачены не на оплату жилья, а на иные нужды, что противоречит закону и кредитному договору.

Найти банк, который выдаст ипотеку под покупку жилья у родителей, детей, братьев, сестер, бабушек, дедушек и внуков, практически нереально. В случае с супругами это вообще невозможно.

Покупатель, который приобрел жилье у родственников, теряет право на имущественный налоговый вычет.

Та же ситуация складывается и в отношении долей. Закон не запрещает, но банки считают такие покупки подозрительными и редко соглашаются кредитовать: в случае уклонения заемщика от погашения кредита, реализовать долю будет сложно.

Если же возникла необходимость получить кредит под покупку у родственника или приобретение доли, можно воспользоваться средствами нецелевого потребительского кредита. Такой кредит, обеспеченный залогом уже имеющегося жилья, будет предоставлен по сниженной ставке.

Правила выплаты

Еще при заключении кредитного договора нужно обратить внимание на график платежей. Он должен быть четким, понятным, содержать себе даты или периоды платежей, сумму к уплате.

Первый взнос – собственные деньги заемщика, за счет которых он оплачивает продавцу часть квартиры. Остальное погашается за счет ипотечных средств.

Размер первого взноса зависит от условий программы ипотеки и кредитного договора. В среднем он составляет до 40% от цены квартиры. Чем больше собственных средств имеется, тем меньше в итоге долговая нагрузка по ипотеке и меньше проценты по кредиту. Оптимально внести 50% своих денег и 50% кредитных.

Далее выплаты производятся по графику, определенному сторонами в договоре. В первую очередь погашаются проценты, после их оплаты – тело кредита.

При просрочке платежей заемщику придется уплатить штраф в согласованном с банком размере. Обратите внимание на размер неустойки при изучении договора.

В некоторых случаях банки разрешают досрочно погасить ипотеку. Строго говоря, кредитному учреждению невыгодно, чтобы кредиты погашались ранее срока, ведь так они получат меньше процентов. Именно поэтому в ряде случаев устанавливается комиссия за досрочную выплату ипотеки.

Залог

До момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка. Информация о залоге содержится в ЕГРН, она вносится автоматически при регистрации ипотечной квартиры на нового собственника. После совершения последнего платежа снятие залога, как правило, не вызывает проблем.

Пошаговая инструкция:

  1. Заемщик обращается в банк, где пишет заявление на снятие обременения.
  2. Банк выдает заемщику необходимые документы.
  3. Заемщик подает заявление в Росреестр о снятии записи залога.
  4. После проведения государственной регистрации снятия обременения владелец квартиры получает выписку из ЕГРН.

Для подачи заявления в Росреестр понадобятся документы:

  1. Паспорт.
  2. Выписка из ЕГРН на квартиру.
  3. Закладная (выдается в банке).
  4. Справка о погашении долга (выдается в банке).
  5. Письмо о прекращении кредитных обязательств (выдается в банке).
  6. Квитанция об оплате госпошлины (750 рублей).

Заявление можно подать как непосредственно в Росреестр, так и через МФЦ. При подаче обязательно присутствие всех собственников квартиры и представителя банка. Срок снятия обременения составит 3-5 рабочих дней.

Если не погасить долг по кредиту

В таких ситуациях имеет смысл подумать о продаже ипотечной квартиры. Общая схема выглядит так:

  • заемщик находит покупателя, готового приобрести заложенную квартиру;
  • банк выдает согласие на продажу квартиры;
  • стороны заключают предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому в банк вносится сумма, необходимая для погашения кредита;
  • заемщик снимает обременение с жилья;
  • заключается основной договор купли-продажи, по которому квартира передается новому владельцу.

Банки заинтересованы в получении кредитных денег, поэтому без особых проблем выдают согласие на такую продажу.

Военные, маткапитал и другие льготы

фото 5Государство предусматривает массу льготных программ, которые призваны помочь разным слоям населения получить жилье.

Военная ипотека регулируется ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» и рядом других нормативных актов. По этой программе военные обеспечиваются жильем за счет бюджетных средств.

Ежегодно на счет участника программы перечисляются средства, которые спустя три года после начала участия в программе участник может использовать в качестве первого взноса по ипотеке. После заключения кредитного договора платежи по нему также вносятся за счет средств федерального бюджета.

Социальные льготы направлены на обеспечение жильем социально незащищенных слоев населения. К таким программам относится выдача государственных жилищных сертификатов. Чтобы получить льготу, нужно стоять в очереди по причине отсутствия собственного жилья или нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Молодые семьи вправе получить субсидию в размере 30-40% от цены квартиры. Для этого одному из супругов не должно быть более 35 лет, а семья в целом должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий. Похожие программы разработаны и для многодетных семей.

Кому еще предоставляются льготы:

  • молодые ученые;
  • молодые специалисты;
  • бюджетники.

Конкретный перечень программ, действующих в регионе, можно уточнить в администрации населенного пункта.

Одним из самых распространенных вариантов покупки квартиры для растущей семьи является использование материнского капитала. Средства материнского капитала можно направить на частичную оплату первоначального взноса или погасить часть задолженности по имеющейся ипотеке. Для оформления понадобятся:

  • сертификат на материнский капитал;
  • справка об остатке средств маткапитала из Пенсионного фонда РФ по месту регистрации.

Банки разрабатывают собственные условия использования капитала, которые можно уточнить у сотрудника офиса.

Н2 Советы

  1. Прежде, чем выбирать квартиру, выясните условия кредитования в нескольких банках.
  2. Не тяните с подписанием ипотечного договора. Срок одобрения вашей заявки может истечь.
  3. Прежде, чем взять кредит, рассчитайте все риски. Например, учтите возможный уход супруги в декрет и снижение дохода семьи.
  4. Проверьте, нет ли у вас прав на получение государственной помощи. Уточните требования в администрации своего города.

 

Загрузка ...