Инструкция для продавца: как происходит и каков порядок продажи квартиры?

Собственник недвижимости вправе по собственному усмотрению распоряжаться ей: продать, подарить, завещать. Для каждого из этих действий законом предусмотрены обязательные к соблюдению правила. Рассмотрим подробнее порядок продажи квартиры.

Сделка с приватизированным жильём

Общий порядок продажи квартиры не составляет трудностей.

  1. Готовите квартиру к продаже:
    • делаете косметический ремонт;
    • приводите в порядок коммуникации: сантехнику, электрику;
    • согласовываете перепланировку.
  1. Собираете документы на квартиру:
    • правоустанавливающие документы на приватизированное помещение;
    • технический паспорт на квартиру;
    • справку о прописанных;
    • справку о задолженности по коммунальным платежам;
    • согласие супруга;
    • разрешение органа опеки и попечительства;
    • уведомления сособственников о продаже.
  1. Предварительно согласовываете договоренность с покупателем. Если необходимо, заключаете предварительный договор и получаете аванс.
  2. Согласовываете окончательный порядок оплаты и передачи квартиры. Подписываете основной договор.
    Передаете квартиру по передаточному акту.
  3. Вместе с покупателем передаете документы для регистрации права собственности в Росреестр.
  4. После завершения регистрации получаете окончательный расчет.

Процесс уплаты налогов после регистрации

После продажи квартиры нужно решить вопрос с налогообложением. Налоговый режим зависит от того, являетесь вы резидентом Российской Федерации или нерезидентом. При этом гражданство не имеет значения. Вы можете быть гражданином России и одновременно нерезидентом, а иностранный гражданин может быть резидентом РФ, не имея гражданства.

Чтобы определить, резидент или нет, нужно подсчитать количество календарных дней, проведенных за последние 12 месяцев за пределами страны. Если таких дней больше 183, то вы – нерезидент. В иных случаях вы являетесь резидентом.

Для резидента

Продавец, являющийся резидентом РФ, по общему правилу должен уплатить в бюджет 13% от суммы дохода. При этом предусмотрены правила расчета налога и налоговые льготы, которые различаются, если квартира была приобретена вами до 1 января 2016 года или после 1 января 2016 года.

Если вы продали квартиру, которая была приобретена до 1 января 2016 года, то налог рассчитывается с суммы продажи квартиры, указанной в договоре. При этом применяются следующие льготы:

  • Если квартира находилась в собственности более 3 лет, налог платить не нужно.
  • Можно получить имущественный налоговый вычет и снизить налоговую базу на 1 000 000 рублей. Если в вашем договоре написано, что жильё продано по цене менее миллиона рублей, вы можете не платить налог, ведь вся сумма закрывается налоговым вычетом.
  • Уменьшить налоговую базу можно снизив сумму дохода на сумму расходов, которые вы понесли при покупке жилья. Например, если вы купили квартиру за 2 500 000 рублей, а продали за 2 600 000 рублей, то НДФЛ следует уплатить с разницы в 100 000 рублей. Не забудьте представить в налоговую договор покупки квартиры, чтобы подтвердить сумму расходов.

В любом случае, если вы продали квартиру, находящуюся в собственности менее 3 лет, не забудьте подать налоговую декларацию.

Если вы продали квартиру, которая была приобретена после 1 января 2016 года, то налог рассчитывается с одной из следующих сумм:

  • От кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7.
  • От суммы продажи квартиры, указанной в договоре.

К расчету налога берется наибольшая из этих цифр. Налог платить не нужно, если:

  • квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации, по договору ренты и при этом находилась в собственности более 3 лет,
  • недвижимость находилась в собственности более 5 лет.

При этом применяются следующие льготы:

  • Можно получить имущественный налоговый вычет и снизить налоговую базу на 1 000 000 рублей.
  • Снизить сумму дохода на сумму расходов, как указано выше.

Если вы продали квартиру, находящуюся в собственности менее 5 лет, не забудьте подать налоговую декларацию.

Для нерезидента

При продаже квартиры на территории России налоговый нерезидент обязан заплатить 30% НДФЛ со всей денежной суммы, полученной от покупателя недвижимости.

Если нерезидент заключил договор на продажу жилья по цене 2 000 000 рублей, то налог составит:
2 000 000 * 30% = 600 000 рублей

Вы не вправе применять никакие льготы, налоговые вычеты или сроки давности владения имуществом. В отношении вас применяется только правило об уплате налога в 30% от цены продажи.

Действия покупателя

Приобретая квартиру, покупатель совершает следующие действия:

  1. Определяется, покупать новое жилье или вторичную недвижимость.
  2. Если новое – обращается к застройщику и оформляет необходимые документы.
  3. Если вторичное жилье – находит нужную квартиру и предварительно согласует условия с продавцом.
  4. Проверяет юридическую чистоту сделки.
  5. Покупатель решает вопрос об оплате полной цены квартиры:
    • собирает собственные средства;
    • заключает кредитные договоры;
    • оформляет получение денег по ГЖС и сертификату на материнский капитал.
  1. Вы заключаете предварительный договор купли-продажи и покупатель передаёт предоплату.
  2. Вы согласовываете порядок оплаты, покупатель при необходимости:
    • арендует банковскую ячейку;
    • заключает соглашения на аккредитив, эскроу-счет, депозит нотариуса.
  1. Заключается основной договор купли-продажи, квартира передается по передаточному акту.
  2. Вы передаёте документы в Росреестр для регистрации права собственности покупателя.
  3. После завершения регистрации покупатель рассчитывается с вами.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Риски продавца

Конкретные риски продавца зависят от условий сделки, но в целом продавец рискует:

  1. На этапе согласования сделки – потерять покупателя и время, в случае:
    • если покупатель передумает;
    • если банк не одобрит ипотечный кредит.
  1. На этапе с момента передачи документов в Росреестр и до получения полной оплаты – потерять деньги, если:
    • ипотечный банк потеряет платежеспособность;
    • покупатель откажется оплачивать квартиру – это будет мошенничеством;
    • риск расторжения договора.
  1. На этапе после полной оплаты квартиры – риск признания сделки недействительной и возврат обремененной залогом недвижимости, если не соблюдены нормы закона или нарушены права третьих лиц.

Большинство из этих рисков можно свести к минимуму, если при согласовании условий проанализировать ситуацию и правильно оформить документы.

Как не потерять покупателя: предварительный договор

Форма предварительного договора позволяет составить соглашение так, чтобы покупателю было невыгодно отказываться от заключения основной сделки. Речь идет о внесении в документ условия о задатке.

Задаток финансово закрепляет обязанность сторон заключить основную сделку. Покупатель уплачивает сумму задатка продавцу – эта сумма не будет ему возвращена в случае, если он откажется подписать основной договор.

Помните, что и продавцу придется вернуть задаток в двойном размере, если по своей инициативе откажется заключать основную сделку.

Таким образом, если предусмотреть в ПДКП значительную сумму задатка, покупателю просто невыгодно будет не заключать основную сделку.

Условие о задатке можно сформулировать так:

«В обеспечение заключения основного договора купли-продажи Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма задатка засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи.»

Правила получения денег

Безопаснее всего получить деньги за квартиру через независимого посредника. Таким посредником может выступить банк или нотариус.

Банк предоставляет следующие услуги по расчету:

  • Аренда банковской ячейки. При заключении основного договора покупатель закладывает деньги в ячейку, обычно это происходит в присутствии продавца. Затем стороны сдают документы на госрегистрацию, после завершения которой банк допускает продавца в хранилище, где он забирает деньги.
  • Аккредитив. Деньги перечисляются покупателем на специальный аккредитивный счет, с которого по завершении регистрации деньги направляются продавцу. Финансовые действия совершает банк с распоряжения покупателя.
  • Счет эскроу открывается по трехстороннему соглашению между покупателем, продавцом и банком. Деньги хранятся на специальном счете до тех пор, пока продавец не предъявит документы о госрегистрации или пока срок счета не закончится.

Нотариус может предоставить для расчета свой депозитный счет. В момент заключения договора покупатель перечисляет на этот счет деньги, с которого они впоследствии будут перечислены продавцу по завершении госрегистрации.

Помните, что передача наличных денег в присутствии нотариуса или работника МФЦ не обезопасит вас так, как использование перечисленных выше инструментов.

В случае, если покупатель рассчитывается наличными, в подтверждение расчета продавец выдает расписку:

  • расписка составляется сразу же при получении денег;
  • продавец прописывает дату, место и полученную сумму (цифрами и прописью);
  • обязательно укажите, что получаете деньги в счет исполнения договора купли-продажи;
  • традиционно прописывается факт отсутствия претензий сторон друг к другу.

Расписку подписывает продавец собственноручно. Оригинал передается покупателю после того, как он передаст деньги. Копию расписки оставьте себе.

Чаще всего наличными деньгами рассчитываются при заключении предварительного ДКП (задаток или аванс) или при полном расчете непосредственно при заключении основной сделки.

Особенности процедуры с подаренной недвижимостью

1Продажа квартиры, полученной вами по договору дарения, осуществляется на общих основаниях. Брать у дарителя согласие на такую сделку не требуется, ведь новый собственник может как угодно распоряжаться ей по своему усмотрению.

При продаже помните:

  • если ваш даритель проживал в этом помещении, с момента продажи он потеряет право пользования;
  • если вы состоите в браке, а жильё подарено лично вам, брать у супруга согласие на продажу не требуется – это ваше личное имущество;
  • если на полученные от продажи деньги вы купите другое жилье, оно уже будет считаться общей собственностью вас и вашего супруга.

При продаже подаренной квартиры уплачивается НДФЛ 13% с учетом льгот. Если квартира находилась в собственности более 3 лет, налог платить не нужно.

В остальном порядок продажи не отличается от стандартного.

Запомнить

  1. Подготовьте квартиру к продаже заранее, чтобы в процессе не возникло сложностей с оформлением.
  2. Если покупатель оплачивает квартиру с использованием заемных средств или льгот, попросите у него подтверждающие документы и убедитесь в реальном существовании денег.
  3. Если вы получаете расчет наличными, внимательно пересчитайте деньги. После выдачи расписки вы уже не сможете доказать, что в действительности получили меньшую сумму.
  4. Не забудьте подать налоговую декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
    Передавайте расписку в момент получения денег.
  5. Ваш контрагент по договору купли-продажи должен быть указан в расписке. Не пишите расписку на получение денег от других людей.

Загрузка ...