Обязательно ли нужно брать согласие у супруга на покупку и продажу квартиры

alt=2

Все имущество, приобретенное супругами в период брака, по умолчанию становится их совместной собственностью. Не имеет значения, на кого такое имущество зарегистрировано – при совершении юридически значимых действий компетентный орган проверит, не нарушены ли интересы второго супруга.

Особенности совместно нажитого имущества

Совместно нажитое имущество – это общее имущество, приобретенное мужем и женой во время брака. Закон определяет перечень такого имущества:

  • доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности – попросту, зарплата;
  • социальные выплаты: пенсии, пособия, суммы материальной помощи и так далее;
  • приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи,
  • акции, облигации, паи, вклады, доли в капитале;
  • любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Квартиры, купленные во время брака, относятся к недвижимому имуществу.

По умолчанию на имущество, приобретенное в браке, распространяется режим общей совместной собственности. Это значит, что до раздела такого имущества супруги выступают в вопросах распоряжения совместно.

Режим совместной собственности можно изменить исключительно брачным договором. Последним можно установить, что имущество принадлежит супругу лично или обоим, но в долевой собственности.

Сделка в браке: общая совместная собственность

alt=3Особенность таких сделок – получение согласия второго супруга. Согласие в обязательном порядке оформляется письменно и удостоверяется нотариусом. В сети есть распространенное заблуждение о том, что согласие нужно только лишь при продаже квартиры. Вместе с тем, по смыслу ст. 35 Семейного кодекса РФ, необходимо получить согласие и при покупке квартиры.

Отсутствие согласия влечет значительный риск для каждой из сторон договора купли-продажи. Так, сделка может быть признана судом недействительной по иску второго супруга. Чтобы обезопасить себя от такого риска, следует проверить, не находится ли продавец (покупатель) в браке – штамп можно посмотреть на соответствующей странице в паспорте. И если брак все-таки зарегистрирован, в обязательном порядке требовать нотариальное согласие супруга на продажу (покупку).

Если продавец холост, в договоре необходимо это прописать:

«Продавец подтверждает, что на момент заключения настоящего договора купли-продажи в зарегистрированном браке не состоит».

Не стоит полагаться на заверения о том, что зарегистрированный брак фактически прекращен и претензий со стороны супруга не будет. Имеет значение только формальная сторона вопроса, и если есть сведения о зарегистрированном браке, согласие мужа или жены обязательно.

В остальном процедура купли-продажи не отличается от обычной: заключение договора, оплата, передача квартиры, регистрация права собственности покупателя в Росреестре.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Нотариальное разрешение мужа и жены: образец

Согласие всегда оформляется через нотариуса, независимо от вида сделки – договор купли продажи между близкими родственниками или с третьими лицами, покупка за свои средства, по материнскому капиталу или в ипотеку.

Бланк предоставляет нотариус, текст согласия он также формирует самостоятельно. Пример оформления можно посмотреть ниже:

alt=1

Приобретение в браке: на кого лучше оформлять

По умолчанию квартира после покупки поступит в общую совместную собственность, поэтому нет разницы, на чье имя будет записана квартира в официальном реестре. При оформлении налогового вычета за супруга это также не сыграет большой роли, главное, чтобы брак был официально зарегистрирован в органах ЗАГСа до подписания договора купли-продажи.

Вам будет интересно:

Подробную пошаговую инструкцию по оформлению купли-продажи смотрите здесь.

Рекомендации по заключению предварительного ДКП мы размещали по этой ссылке.

О подготовке основного ДКП читайте этот материал.

Дополнительно вам понадобится перечень необходимых документов и актуальные правила регистрации прав.

Когда разрешение не требуется?

alt=4По общему правилу, при продаже общей квартиры согласие второго супруга обязательно всегда. Однако не все имущество, полученное супругами в браке, является общим. Может возникнуть ситуация, когда квартира принадлежит одному из супругов на праве личной собственности:

  1. Если квартира приобретена до брака.
  2. Если квартира получена этим супругом в дар (по договору дарения).
  3. Если квартира перешла к продавцу по наследству.
  4. Если в соответствии с условиями брачного договора квартира принадлежит единолично продавцу.

Чтобы это проверить, внимательно изучите имеющиеся документы на квартиру. Добрачное имущество выявляется по дате – дата приобретения должна быть раньше даты заключения брака. В свидетельстве о собственности и в выписке из ЕГРН в качестве документа-основания должны быть указаны договор дарения, свидетельство о праве на наследство и брачный договор. Кроме этого, копии документов-оснований следует попросить у продавца для ознакомления.

В этих случаях согласие второго супруга на продажу квартиры не требуется, поскольку у квартиры есть только один собственник – продавец.

По смыслу действующего законодательства можно выделить дополнительный случай, когда согласие не требуется – если квартира изначально была приобретена на личные средства супруга, полученные им до брака.

Например, гражданин продал личную квартиру, получил за нее расчет, затем женился и уже в браке купил на свои деньги квартиру. В таком случае по смыслу закона согласие жены действительно не нужно, и продавец может ссылаться на это. Однако достоверно установить, на чьи деньги приобретена квартира, в процессе заключения сделки невозможно, поэтому в целях снижения риска покупателю такой квартиры следует настоять на оформлении письменного согласия.

Налоговый вычет

Возврат налога в данном случае предоставляется обоим супругам по следующим правилам:

  • общая сумма вычета не превышает 4 миллиона рублей;
  • вычет на одного из супругов не превышает 2 миллиона рублей;
  • по умолчанию распределение вычета происходит в соотношении 50/50;
  • супруги вправе перераспределить вычет по своему усмотрению, подав заявление о перераспределении вычета. При этом доля каждого супруга не должна превышать 2 млн рублей, то есть нельзя распределить вычет как 3 миллиона мужу и 1 миллион жене.

В каждом конкретном случае при составлении заявления на вычет, на перераспределение вычета, следует учитывать индивидуальные параметры ситуации: сумму затрат, размер доходов супругов, размер доступного вычета и так далее.

В состав расходов на приобретение жилья можно включить затраты на разработку сметных, проектных документов на отделку квартиры; на отделочные материалы; на работы по отделке.

Жилье должно быть приобретено на собственные или заемные средства – то есть социальные выплаты (материнский капитал, материальная помощь) нельзя включать в средства приобретения жилья

Чтобы получить право на вычет, подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговую или заявление – работодателю.

 

Советы

  1. Если есть сомнения – перестрахуйтесь и оформите письменное согласие супруга на покупку (продажу) квартиры. Лишним не будет, а от рисков убережет.
  2. В подтверждение любым заверениям продавца требуйте соответствующий документ.
  3. Пропишите в договоре семейное положение продавца и покупателя.
  4. Распределите размер вычета в зависимости от доходов каждого из супругов.

 

Загрузка ...