Пошаговая инструкция покупки и продажи квартиры на вторичном рынке

alt=1

Купля-продажа квартиры – процесс многоступенчатый и сложный, разобраться в котором непрофессионалу бывает непросто. Очень важно не пропустить ни одного ключевого момента, тогда сделка пройдет успешно.

Как происходит сделка на вторичке: алгоритм пошагово

alt=2Пошаговая схема купли-продажи жилья на вторичном рынке выглядит так:

  1. Выбор квартирыновостройка или вторичное жилье.
  2. Стороны предварительно согласовывают условия, заключают предварительный договор купли-продажи. Если предусмотрено – передается задаток (аванс).
  3. Продавец собирает необходимые документы:
    1. правоустанавливающие документы;
    2. технический паспорт на квартиру;
    3. справку о прописанных;
    4. справку о задолженности по коммунальным платежам;
    5. согласие супруга;
    6. разрешение органа опеки и попечительства;
    7. уведомления сособственников о продаже.
  4. Покупатель решает вопрос об оплате:
    1. собирает собственные средства;
    2. заключает кредитные договоры;
    3. оформляет получение денег по ГЖС и сертификату на материнский капитал.
  5. Стороны согласовывают порядок оплаты, при необходимости:
    1. арендуют банковскую ячейку;
    2. заключают соглашения на аккредитив, эскроу-счет, депозит нотариуса.
  6. Стороны заключают основной договор купли-продажи.
  7. Покупатель осматривает квартиру, стороны составляют передаточный документ.
  8. Документы передаются в Росреестр для регистрации права покупателя на квартиру.
  9. При необходимости стороны заключают дополнительное соглашение. Регистрация не требуется.
  10. После регистрации права собственности происходит окончательный расчет выбранным способом.
  11. Покупатель вступает в права собственника, прописывается в квартире.

В некоторых случаях сделка нуждается в нотариальном удостоверении.

Иногда от имени продавца или покупателя действует представитель. Его доверенность должна быть удостоверена нотариусом.

После заключения предварительного или основного договора может возникнуть ситуация, в которой сторона будет вынуждена обратиться в суд для защиты своих прав: для понуждения второй стороны исполнить договор или для расторжения договора.

После регистрации договора и завершения расчетов может возникнуть необходимость признания сделки недействительной и возврата всего полученного по сделке.

Шаги для покупателя

alt=3При оформлении сделки покупателю важно убедиться в следующем:

  • Квартира юридически чистая: на ней не зарегистрировано залогов, арестов и других обременений, на нее никто не претендует: ни наследники, ни бывшие владельцы.
  • Продавец является совершеннолетним и полностью дееспособным.
  • Если продавец несовершеннолетний – родители согласны на продажу квартиры.
  • Супруг продавца согласен на продажу квартиры.
  • Орган опеки и попечительства выдал разрешение на продажу, если собственником квартиры является несовершеннолетний.
  • Сособственников нет или они письменно отказались выкупать долю в праве.
  • На квартире нет коммунального долга.
  • В квартире к моменту сделки никто не прописан или продавец готов выписать семью в определенный срок.
  • Перепланировка отсутствует или согласована.
  • Пользователи квартиры отсутствуют (отказополучатели, получатели ренты, граждане, отказавшиеся от приватизации).

После проверки этих фактов риск возникновения проблем или признания сделки недействительной серьезно уменьшится.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Последовательность проверок для продавца

alt=4Продавцу тоже стоит уделить внимание следующим вопросам:

  • Продавец полностью освободил квартиру от обременений, притязаний, уплатил все коммунальные платежи, согласовал все перепланировки, всех выписал, а права всех третьих лиц соблюдены.
  • Покупатель является совершеннолетним и полностью дееспособным.
  • Супруг покупателя согласен на покупку квартиры.
  • Если покупатель берет ипотеку – у него должно быть действующее одобрение банка.
  • Если использует государственный жилищный сертификат, срок его действия к моменту сделки не должен истечь.
  • Если используется ГЖС, материнский капитал, ячейка, аккредитив, эскроу-счет или депозит нотариуса нужно уточнить порядок и срок получения денег.
  • Готов ли покупатель рассчитаться сразу или будет платить в рассрочку.

Очевидно, что основной вопрос продавца состоит в порядке и сроке получения денег. Важно уделить этому повышенное внимание и внести в условия договора максимальную ясность.

Варианты оплаты: свои средства, ипотека, материнский капитал

Стороны могут выбрать любой вариант оплаты квартиры при купле-продаже.

Если это наличные, то используется:

  • предоплата;
  • оплата в день подписания договора;
  • оплата с отсрочкой или в рассрочку;
  • оплата в руки продавцу;
  • оплата с использованием банковской ячейки.

В подтверждение оплаты продавец выдает покупателю расписку.

При безналичной оплате используются:

  • банковский перевод;
  • аккредитив и счет эскроу;
  • депозит нотариуса.

Покупатель может рассчитаться:

  • собственными средствами;
  • кредитными средствами, взяв потребительский кредит и ипотеку;
  • с использованием средств государственной поддержки: материнского капитала, государственного жилищного сертификата.

При оплате в ипотеку покупателю придется получить одобрение банка на определенную квартиру и понести дополнительные расходы в виде страховок и комиссий.

После регистрации права собственности покупатель начинает погашать ипотеку. По завершении платежей залог банка снимается, в противном случае квартира может быть реализована за долги.

При использовании материнского капитала сторонам нужно запастись терпением, потому что ПФР рассматривает заявки достаточно долго. Квартира обязательно должна соответствовать санитарно-техническим требованиям, а при заключении договора нужно предусмотреть доли в недвижимости не только владельцу сертификата и его супругу, но и каждому из детей.

Помощь в оформлении и ведении сделки

Если ваша сделка осложнена оформлением на несовершеннолетних или нескольких долей, вы не уверены в своих силах или просто не хотите тратить время на оформление, можно обратиться за помощью к специалисту.

Агентство недвижимости или риелтор может вступить в сделку на совершенно любой стадии. Агент проверит юридическую чистоту квартиры, поможет согласовать условия, выгодные клиенту, и возьмет на себя ряд несущественных вопросов – получение справок, подача запросов в компетентные органы.

Риелтор сопровождает клиента до самого завершения сделки. Вознаграждение посредника может быть твердым или зависеть от цены договора.

Юрист поможет проверить поэтапно документы на наличие в них подозрительной информации или подводных камней.

Нотариус проверяет, не нарушены ли права третьих лиц при совершении сделки, а также сам формирует текст договора.

В некоторых случаях обращение к нотариусу обязательно, в других – стороны могут по желанию воспользоваться его услугами. Тарифы устанавливаются решением местной нотариальной палаты, а за свои ошибки нотариусы отвечают материально.

 

Советы

  1. Уделите особое внимание подготовке сделки – сбору документов и предварительным договоренностям.
  2. Не доверяйте словам – требуйте от стороны подтверждающих документов.
  3. Все документы должны содержать актуальную и достоверную информацию.
  4. Не занижайте стоимость квартиры в договоре.
  5. Обратитесь к специалисту за помощью, если не уверены в своих силах.

 

 

Загрузка ...