Порядок продажи и покупки комнаты в коммунальной квартире: образец договора целиком

alt=1

Действующее законодательство не раскрывает понятие «коммунальная квартира», в связи с чем существуют некоторые сложности при продаже комнат.

Что говорит закон?

Коммуналка – это не обычный случай, когда квартира как одно целое находится в долевой собственности нескольких лиц (например, у наследников). С точки зрения права в коммуналке действуют следующие правила:

  • каждая комната как отдельный объект находится в индивидуальной собственности конкретного жильца;
  • места общего пользования (коридор, санузел) находятся в общей долевой собственности всех жильцов;
  • при продаже комнаты к новому собственнику автоматически переходит доля в праве на места общего пользования.

Таким образом, при покупке комнаты убедитесь, что продается именно комната, а не доля в праве общей собственности на целую квартиру. Для этого нужно заказать актуальную выписку из ЕГРН.

Преимущественное право соседей

Основная сложность при продаже комнаты в коммуналке постороннему лицу – необходимость получить отказ соседей от преимущественного права покупки. Любой сосед имеет особое, предусмотренное законом право первым выкупить комнату по цене предложения третьему лицу. И только если он отказывается от такой покупки или игнорирует предложение в течение одного месяца – можно смело продавать квартиру постороннему покупателю.

Несоблюдение правила о преимущественном праве влечет риск перевода прав покупателя на заинтересованного соседа. Это существенный риск для покупателя, поэтому при подготовке сделки убедитесь, что права владельцев смежных комнат не нарушены.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Процедура соблюдения права

alt=2На этапе подготовки сделки продавец должен принять все меры к извещению соседей о предстоящей продаже. Для этого:

  1. Запросить выписку в Росреестре обо всех правообладателях комнат, находящихся в коммуналке.
  2. Написать письменное извещение о продаже, в котором указать объект недвижимости (прописать адрес комнаты, идеально – кадастровый номер), цену продажи и предложение купить комнату.
  3. Если возможно, передать извещение лично под подпись в получении. Это значит, что экземпляр извещения с подписью «Получил /ФИО/ дата/ подпись» должен остаться на руках у продавца.
  4. Остальным нужно направить письменные извещения почтой. Это можно сделать заказным письмом с описью вложения и простым уведомлением о вручении, либо через нотариуса.

В идеальной ситуации все соседи отказываются от предложения. Для оформления отказа следует пригласить всех к нотариусу, который составит и заверит письменные отказы. Эти отказы нужно предъявить регистратору в Росреестр.

Если соседская комната не приватизирована, то предложение о покупке нужно направить не нанимателю, а собственнику – муниципальному образованию.

Если с соседом проблемы

alt=3Бывает, что соседи не получают уведомления, направленные им почтой, или сознательно игнорируют их. В таком случае необходимо:

  • сохранить все почтовые квитанции, описи, уведомления о вручении, вернувшиеся конверты в доказательство направления предложения;
  • если известно, что сосед проблемный, лучше направить извещение через нотариуса, который в будущем сможет засвидетельствовать факт отсутствия ответа.

В таких случаях не обязательно дожидаться однозначного ответа, достаточно лишь выждать месячный срок с момента получения извещения. Если конверт с извещением вернулся, то сосед также считается уведомленным, а месячный срок начинает течь с момента возврата письма.

Нужен ли письменный отказ при регистрации?

Для представления документов в Росреестр нужно собрать доказательства извещения о преимущественном праве по каждому:

  • если оформили письменный отказ у нотариуса – приложить такой отказ;
  • по тем, кто получили извещение, но игнорируют его – копию извещения, уведомление о вручении письма, опись; или свидетельство от нотариуса;
  • если не получили письмо с извещением – вернувшийся конверт с почтовыми штемпелями об отправке и возврате, опись.

Для обеспечения чистоты сделки безопаснее всего направить уведомления по всем известным адресам соседей, в том числе и по адресу самой коммунальной квартиры.

Особенности соглашения

Следует обратить внимание на некоторые условия договора, которые имеют существенное значение.

  1. Во-первых, цена недвижимости в договоре должна точно соответствовать цене, указанной в извещениях соседей о преимущественном праве. Если она будет отличаться в большую или меньшую сторону, заинтересованный сосед сможет оспорить такую сделку в суде, что влечет для покупателя риск потери денег.
  2. Во-вторых, нужно внимательно посмотреть, включена ли в предмет договора доля в праве собственности на общие помещения, например, на санузел. Если в договоре появляется фраза «доля в праве общей долевой собственности», то это влечет обязательную нотариальную форму сделки.

Нотариальная форма имеет свои плюсы и минусы:

С одной стороны, нотариальная форма – это гарант безопасности сделки для покупателя. Нотариус проверит соблюдение преимущественного права соседей, оформит нотариальное согласие супруга на продажу, соберет всю необходимую информацию о квартире на основании актуальных данных из Росреестра. Значительно экономит время электронная регистрация права собственности покупателя через нотариуса.

 

С другой стороны, услуги нотариуса достаточно дороги. Сумма к оплате зависит от суммы сделки – но не менее 5 000 рублей.

 

Если по договору продается только комната, договор составляется в простой письменной форме без участия нотариуса. Закон не запрещает указывать только комнату, доля в праве общей собственности перейдет автоматически.

Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире целиком можно здесь.

Новому собственнику безопаснее оформить покупку полного комплекса имущества: и комнаты, и доли. В будущем документ на долю поможет в случае имущественного спора защитить свои права в полной мере.

Отчуждение жилья соседу

При продаже комнаты соседу в процедуре появляются некоторые особенности:

  • необходимость представления в Росреестр доказательств извещения других соседей отпадает – один из соседей уже реализовал свое право на покупку;
  • если несколько соседей изъявят желание купить комнату, следует провести аукцион на наиболее выгодное предложение.

В остальном процедура продажи комнаты не отличается от обычной продажи недвижимости.

Пути обхода закона

При нежелании получать от всех соседей отказ в реализации преимущественного права покупки в сети можно встретить разные обходные пути. Например, рекомендуют подарить комнату, а сумму оплаты получить без договора – тогда правило о преимущественном праве не применяется.

Следует помнить, что подобные «серые схемы» влекут очень большой риск, как для продавца, так и для покупателя. Риск состоит не только в потере имущества. Если сделка и прошла нормально, то всегда есть вероятность ее оспаривания в суде по мотиву ее мнимости или притворности. Такие иски вправе подавать заинтересованные в недвижимости соседи.

 

Советы

  1. Внимательно изучите документы на комнату. Из них должно быть ясно, что продается именно комната, а не доля в квартире.
  2. Не жалейте времени на извещение соседей о покупке. Проблемные соседи могут доставить в будущем массу хлопот.
  3. Воспользуйтесь услугами нотариуса – так вы сможете гарантировать себе чистоту сделки.
  4. Не используйте схемы для обхода получения отказов соседей. Сделку могут легко оспорить в суде.

 

Загрузка ...