Все, что нужно знать при покупке новой квартиры: какие вопросы задавать застройщику

alt=1

Прежде, чем переходить непосредственно к покупке квартиры, нужно в деталях изучить эту процедуру. Подписанием договора и регистрацией права собственности на покупателя покупка квартиры не ограничивается. Добросовестному покупателю всегда приходится проделать большую подготовительную работу.

Что нужно учесть: новостройка или вторичное жилье

alt=2Чтобы вооружиться актуальной информацией, прежде всего, решите, какую квартиру вы хотите приобрести:

  • Новая недвижимость гарантирует юридическую чистоту квартиры. Если попадется добросовестный застройщик, то возведение дома и оформление прав не принесет проблем, но периодически встречаются и мошеннические схемы с новыми квартирами.
  • Жилье на вторичном рынке – гарантия надежности застройки. Некоторые покупатели останавливаются именно на таких квартирах, потому что качество застройки проверено временем, а новый дом может быть построен с нарушением строительных норм. С другой стороны, «вторичка» может таить в себе риск отмены сделки.

А может быть вам принципиально хочется купить именно новую квартиру в современном районе города? Остановимся на особенностях приобретения новой недвижимости.

С чего начать?

alt=3Процедура выбора квартиры зависит от того, построена она уже или нет. Если на вторичном рынке вы можете своими глазами увидеть жилье, то при покупке нового жилья придется довольствоваться проектом. В этом случае нужно уделить достаточно времени поиску надежного застройщика.

Как найти застройщика?

Если в вашем городе есть несколько крупных застройщиков, то лучше заключить соглашение с кем-либо из них. В целом при выборе фирмы нужно обратить внимание на следующие моменты:

  1. Необычно низкие цены, слишком льготные условия для покупателей должны вас насторожить. Никто из участников рынка недвижимости не хочет работать себе в убыток. Изучите предложения на рынке, выбирайте застройщика из среднего ценового сегмента.
  2. Наведите справки о фирме, почитайте отзывы и рекомендации. Поинтересуйтесь, какие дома уже построил застройщик, нет ли проблем с жильцами.
  3. Попросите у застройщика учредительные документы, свидетельства о постановке на учет, документы, подтверждающие членство в СРО и лицензии. Название компании должно совпадать с наименованием застройщика в будущем договоре. Все документы должны действовать, в частности, лицензия не должна быть просрочена.
  4. Запросите на сайте выписку на застройщика из ЕГРЮЛ. Так вы сможете убедиться, что компания не ликвидирована. Выписка содержит также сведения о директоре, официальный адрес застройщика и другую важную информацию.
  5. Проверьте застройщика по базе арбитражных дел КАД.Арбитр. Так можно узнать, какие судебные дела имеются в производстве у застройщика, по каким причинам.
  6. Найдите в открытых источниках годовую бухгалтерскую отчетность застройщика. Так можно узнать, не грозит ли ему банкротство.
  7. Посмотрите аналитические обзоры рынка недвижимости по региону. В них можно найти много интересной информации о деятельности строителей.
  8. Обязательно проверьте разрешение на строительство.

Если застройщик для строительства привлекает генерального подрядчика, то самому застройщику не обязательно быть членом СРО. Главное, чтобы в саморегулируемой организации состоял генподрядчик. Это вполне законно.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Что еще нужно проверить?

Если с документами самой фирмы все в порядке, ознакомьтесь с проектной декларацией. В этом документе можно найти всю информацию о будущем МКД, в частности:

  • Обратите внимание на сроки и ключевые этапы строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Сверьте адрес объекта с озвученным сотрудниками застройщика.
  • Внимательно изучите технические данные будущих квартир. Ознакомьтесь с общим имуществом потенциальных жильцов.
  • Важно изучить список подрядчиков, которые будут строить дом. Среди них должны быть только проверенные фирмы с хорошей репутацией и необходимыми лицензиями.

Изучая проект, особенное внимание обратите на правовой режим земли под строящимся домом. Она может находиться в аренде или собственности застройщика.

Если земля в аренде – нужно, чтобы сроки аренды позволяли закончить строительство и ввести объект в эксплуатацию. Если застройщик является собственником земли, то наименование фирмы в документах на землю и в уставе должны совпадать с точностью до буквы.

После изучения всех документов можно определяться с конкретным застройщиком и выбирать будущую квартиру.

Что выбрать: ДДУ, ДКП или ЖСК?

alt=4Покупка новой квартиры, как правило, оформляется одним из трех вариантов:

  1. Договор долевого участия (ДДУ).
  2. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК).
  3. Договор купли-продажи (ДКП).

Определиться поможет анализ конкретной ситуации. Вкратце об особенностях договоров – ниже.

Что нужно для приобретения по ДДУ?

Договор долевого участия – это самый безопасный вариант при покупке строящейся недвижимости. Подписывая договор, застройщик связывает себя положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Например:

  • в ДДУ обязательно должен быть указан срок сдачи объекта в эксплуатацию. Если застройщик нарушит этот срок, об обязан будет выплатить штраф.
  • В случае банкротства застройщика дольщики будут вправе получить недвижимость через суд, если дом достроен. Если же не достроен, то дольщики получают денежную компенсацию из специального фонда защиты дольщиков.

ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре, что является дополнительным плюсом. Больше ни один договор на рынке недвижимости не обладает такими гарантиями защиты покупателя.

Особенности ЖСК

Жилищно-строительный кооператив – это объединение граждан для совместного строительства дома. Участники ЖСК называются пайщиками. Когда пайщик в полном объеме выплачивает пай, он становится полноценным собственником недвижимости.

По сравнению с ДДУ у ЖСК появляется масса недостатков:

  1. Нет никаких гарантий, что дом будет достроен. Деньги пайщиков никак не застрахованы.
  2. Если ЖСК потерпит финансовый крах, деньги будут выплачены только в том случае, если они останутся на счете кооператива после расчетов с подрядными организациями.
  3. Пайщик рискует получить долю в объекте незавершенного строительства вместо квартиры или денег.
  4. ЖСК – это непрофессиональное объединение, поэтому не может в полной мере осуществлять квалифицированный контроль за деятельностью подрядчиков.

При прочих равных обстоятельствах, ЖСК – это менее надежный инструмент приобретения жилья в строящемся доме по сравнению с ДДУ.

Что спрашивать при ДКП?

Договор купли-продажи заключается на стадии, когда квартира уже существует как физический объект:

  • Если квартира построена, но еще не находится в собственности застройщика, заключается предварительный договор купли-продажи.
  • Если квартира зарегистрирована на застройщика, заключается непосредственно ДКП.

Сравнивать ДКП и ДДУ (ЖСК) не имеет смысла, ведь они заключаются на разных стадиях строительства. ДДУ нельзя заключить, когда квартира уже есть – только ДКП.

Поэтому если вам предлагают заключить ДКП, а квартиры еще физически нет, это должно вас насторожить. Скорее всего, реализуется какая-то схема в обход закона.

Оплата в ипотеку

В настоящее время вполне реально купить квартиру в строящемся доме в ипотеку. Схема получения ипотеки под ДДУ немного сложнее обычной ипотеки:

  1. Выбор ипотечной программы в банке. Лучше проконсультироваться с сотрудником банка, указав, что вы собираетесь покупать строящееся жилье.
  2. Выбор застройщика, проверка документов, выбор квартиры. Согласуйте на этом этапе с застройщиком, что вы собираетесь оплачивать жилье с использованием ипотечных средств, затем забронируйте конкретную квартиру за собой.
  3. Сбор необходимых документов для банка. Список документов нужно взять в конкретном банке под конкретную ипотечную программу. Документы подаются в банк вместе с заявкой на ипотеку.
  4. После одобрения заявки на ипотеку заключается ДДУ с застройщиком. Договор регистрируется в Росреестре.
  5. После регистрации ДДУ предъявляется в банк, где заключается ипотечный договор с залогом права на недвижимость и оплачиваются все необходимые услуги (страховка, комиссии).
  6. Залог регистрируется в Росреестре.
  7. После регистрации банк перечисляет на счет заемщика сумму кредита, а тот, в свою очередь, оплачивает квартиру. После перечисления денег застройщику нужно взять справку о полной оплате квартиры.

Сегодня банки не предусматривают возможности оформления ипотеки без первоначального взноса, однако фактически не тратить на него свои деньги поможет материнский капитал или ГЖИ, если речь идет о готовом жилье.

Схема ипотеки по ДДУ сложнее, чем по обычному ДКП в силу того, что в залог передается не физический объект – квартира, а имущественное право, которое приобретает покупатель на стадии строительства дома.

Альтернатива ипотеке – кредит

Если для оплаты квартиры не хватает лишь незначительной части суммы (до 1 миллиона) имеет смысл рассмотреть вопрос о потребительском кредите.

Уведомлять банк о том, что вы собираетесь потратить деньги на строящееся жилье, нужно только если кредит целевой. Если же выдаются нецелевые средства – привязывать кредитный договор к ДДУ не нужно.

 

С другой стороны, о кредите можно уведомить застройщика, особенно если вы оплачиваете квартиру в рассрочку. Но брать у него какие-либо согласия или разрешения на такую оплату не требуется.

Можно ли оплатить жилищным сертификатом?

К сожалению, в 2018 году оплатить строящееся жилье с помощью жилищного сертификата невозможно. Государственными жилищными сертификатами могут быть оплачены лишь готовые квартиры. Однако появились новости о готовящихся изменениях в закон, которые инициирует Минстрой. Возможно, с 2019-2020 года ДДУ можно будет оплачивать с помощью ГСЖ.

 

Запомнить

  1. Обязательно определитесь, на каком рынке покупать жилье – первичном или вторичном. От этого зависит вся тактика покупателя.
  2. При прочих равных, между ЖСК и ДДУ стоит выбрать ДДУ. Дольщик защищен законом лучше, чем пайщик.
  3. Остерегайтесь мошенников. Не соглашайтесь на предварительный договор купли-продажи или «вексельную схему» при покупке строящейся квартиры.
  4. Не спешите с проверкой документов застройщика. Изучите разрешение на строительство и проект максимально подробно.

 

Загрузка ...