Пакет документов для купли-продажи квартиры: какие должны быть и как правильно оформить

alt=1

Продажа квартиры включает не только переговоры об условиях сделки, осмотр квартиры и передачу денег. Очень важно правильно оформить договоренность и собрать все необходимые документы. Каждый из участников договора ответственен за свою часть пакета бумаг.

Какие нужны бумаги от собственника

Продавец собирает достаточно большой комплект документов. Так он подтверждает, что квартира юридически «чистая» и готова к продаже. К этим документам относится:

  1. Свидетельство о собственности ИЛИ выписка из ЕГРН на квартиру.

Эти документы подтверждают право собственности продавца на недвижимость. Если право собственности возникло до середины 2016 года, то на руках у владельца должна быть «зеленка», если позже – право фиксируется только в выписке из ЕГРН.

Совет покупателю. Самостоятельно запросите актуальную выписку из ЕГРН на жилье, это разрешено законом. Так вы сможете проверить наличие обременений.

Дополнительно нужно потребовать документ-основание, по которому продавец приобрел квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и так далее.

  1. Технический план квартиры со сведениями о перепланировке.

Технический план составляется в Бюро технической инвентаризации кадастровым инженером. План содержит технические сведения о квартире, место ее расположения в многоквартирном доме, рисунок планировки. Именно из этого документа видно, произведена ли перепланировка. Если изменения есть, но надлежаще не узаконены, вопросом узаконения будет заниматься покупатель. Кроме того, банк не согласует ипотеку, если план на бумаге не соответствует физическому облику квартиры.

  1. Справка о зарегистрированных в квартире лицах.

По общему правилу продавец должен выписать из квартиры всех лиц, состоящих на учете. После этого, он берет в жилищном органе соответствующую справку. Документ должен быть получен не ранее, чем за 5 дней до совершения сделки, иначе сведения в нем могут быть недостоверными.

В справке указываются не только имена, но и даты рождения прописанных, а также степень их родства собственнику квартиры. Так можно «вычислить» несовершеннолетнего.

  1. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Случается, что квартира продали, а многотысячный долг за свет (воду) остался. С этими проблемами придется разбираться новому владельцу квартиры. Чтобы не приобрести квартиру с долгами по коммунальным платежам, потребуйте у продавца соответствующую справку по каждому типу платы.

  1. Согласие супруга на продажу квартиры.

Если продавец состоит в браке, то по общему правилу необходимо согласие супруга на продажу квартиры. Удостовериться, что продавец женат (холост) можно по штампу в его паспорте на 14 и 15 страницах.

Согласие супруга удостоверяется нотариально. Для его оформления обратитесь к любому нотариусу со следующими документами:

  • паспорта супругов;
  • документы о праве собственности на квартиру;
  • свидетельство о заключении брака.

Нотариус самостоятельно составит текст согласия, в котором нужно проверить правильное написание всех личных данных. Документ распечатывается на специальном бланке и подписывается супругом.

Отсутствие согласия влечет риск отмены сделки по иску супруга, права которого были нарушены.

  1. Разрешение органа опеки и попечительства.

Если продавец (или один из продавцов) – несовершеннолетний, то разрешение органа опеки обязательно, иначе сделку по просьбе ведомства может отменить суд.

Порядок сделки и получения документов определяет конкретное ведомство, срок получения разрешения может занять до одного месяца. В каждом конкретном случае орган опеки и попечительства проверяет, не нарушены ли права конкретного ребенка.

  1. Доказательства уведомления сособственников о преимущественном праве покупки доли ИЛИ письменные отказы сособственников от покупки.

Если квартира находится в общей долевой собственности, то у иных собственников появляется право преимущественной покупки доли. Они должны отказаться от права или проигнорировать уведомление о продаже, чтобы долю мог приобрести посторонний человек.

alt=2Доказательствами уведомления могут быть:

  • письменное извещение с собственноручной отметкой сособственника о получении;
  • почтовое уведомление о вручении письма с уведомлением;
  • опись вложения в почтовое отправление;
  • вернувшийся почтовый конверт с пометкой об истечении срока хранения.

Если правила о преимущественной покупке не соблюдены, то права покупателя по договору купли-продажи могут быть переведены на одного из собственников по его иску в суд. Покупатель в таком случае рискует потерять деньги.

Список необходимых справок от покупателя

Основная задача покупателя – определиться, как будет произведена оплата квартиры. Поэтому все документы при покупке связаны именно с финансовой стороной сделки.

  • Если оплата производится из собственных средств, нужно подготовить наличные деньги или уточнить условия банковского перевода в своем банке.
  • Если используется ипотека – необходимо заключение кредитного договора.
  • Если оплата происходит частично из средств потребительского кредита – стороны заключают кредитный договор, заемщику выдаются деньги.
  • При использовании материнского капитала также имеется масса особенностей.
  • Если используется Государственный жилищный сертификат, то ГЖС уже должен быть подан в банк.
  • В случае использования ячейки, аккредитива, эскроу, депозита нотариуса нужно предварительно уточить условия в банке, чтобы согласовать их с продавцом.

Дополнительно от покупателя требуется согласие супруги на покупку. Формально не все регистраторы просят такой документ при регистрации права собственности, однако юридически правильно будет его составить. Это убережет от судебного процесса по иску супруги об отмене сделки.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Перечень бумаг, которые надо составить

Когда продавец собрал все документы, а покупатель определился с вариантом оплаты, стороны закрепляют свои договоренности в ряде совместных бумаг.

  1. Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП).

В некоторых случаях составляется ПДКП, в котором фиксируется намерение сторон в будущем заключить основную сделку. В этом договоре прописываются все условия будущей сделки, а также срок ее заключения. Такой документ может понадобиться покупателю при оформлении ипотеки.

Дополнительно ПДКП может содержать условие о задатке (авансе) – это условие, характерное только для предварительных договоров. Оно нужно для обеспечения заключения сделки в будущем.

ПДКП не нужно регистрировать в Росреестре, однако, если основная сделка должна быть удостоверена нотариусом, то и предварительный договор тоже необходимо удостоверить.

  1. Основной договор купли-продажи квартиры (ДКП).

alt=3Именно ДКП – центральный элемент сделки. В нем указываются:

  • Дата и наименование населенного пункта, где был заключен договор.
  • Имена продавца и покупателя, паспортные данные, адреса регистрации.
  • Подробное описание квартиры с указанием адреса, квадратуры, количества комнат, площади. Дополнительно указывается кадастровый (условный) номер.
  • Цена недвижимости, порядок оплаты (сразу или в рассрочку, наличными или безналом, с использованием банковской ячейки / аккредитива / эскроу).
  • Обязательства продавца. Продавец передает квартиру по передаточному документу или без оформления такового. Если договор не содержит прямого условия, передаточный акт обязателен.
  • Гарантии продавца. Важнейшим моментом здесь является обязанность передать квартиру свободной от прав третьих лиц.
  • Обязательство покупателя оплатить квартиру в определенный срок определенным образом.
  • Условие о том, находится ли квартира в залоге у продавца до полной оплаты квартиры. Если квартира продается с отсрочкой платежа, в том числе и в случае оплаты по жилищному сертификату, договором может быть установлено условие о залоге.
  • Штрафные санкции для сторон за неисполнение договора. Например, за неоплату договора покупателю может быть вменена обязанность уплатить неустойку в размере 0,1% от суммы договора.
  • Важный момент в договоре – условие о последствиях расторжения договора. Законом предусмотрено, что если ДКП расторгается, продавец не может требовать квартиру назад. Но если договором прямо предусмотрено, что покупатель обязан вернуть квартиру продавцу, то применяется правило из договора.

Согласованный сторонами договор распечатывается в трех экземплярах и собственноручно подписывается продавцом и покупателем.

Договор нужно удостоверять нотариально, если:

  • на стороне продавца выступает несовершеннолетний;
  • продается доля в праве общей собственности, даже если квартира в долях передается одному покупателю.

В остальных случаях договор может быть удостоверен по желанию сторон.

  1. Передаточный документ.

При передаче квартиры стороны составляют акт приема-передачи. В нем указывается техническое состояние квартиры, необходимость проведения косметического или капитального ремонта, отсутствие или наличие перепланировок. Акт составляют в 3 экземплярах.

Относительно оформления передаточного документа действуют следующие правила:

  • В договоре прямым текстом может быть предусмотрена необходимость составления передаточного акта при передаче квартиры. В таком случае акт является обязательным элементом исполнения договора.
  • В договоре может быть прямо указано, что акт не требуется, а функции передаточного документа выполняет сам договор. Такой вариант является абсолютно законным, тогда квартира передается автоматически при подписании договора.
  • В договоре может отсутствовать какое-либо упоминание об акте. Тогда применяются нормы ст. 556 ГК РФ, и акт становится обязательным документом при продаже.

Для сторон безопаснее оформить передачу отдельным документом, в котором можно зафиксировать недостатки жилья или отсутствие претензий. С даты подписания передаточного акта покупатель становится хозяином квартиры без права распоряжения.

  1. Расписка о приеме наличных.

Если часть или полная сумма оплату передаются покупателем наличными, продавец выдает собственноручную расписку. В расписке должно быть указано:

  • дата и место составления расписки;
  • имена, паспортные данные и адреса сторон;
  • переданная сумма;
  • основание передачи – за что заплачены деньги;
  • указание на отсутствие претензий;
  • подпись продавца и расшифровка.

Подлинник расписки передается покупателю, копию продавец может оставить себе. Лучше, если продавец полностью напишет расписку от руки – это поможет при проведении почерковедческой экспертизы в случае суда.

  1. Иные документы, связанные с оплатой.

Оплата может быть произведена и иначе:

  • Распоряжение о перечислении денег по аккредитиву составляет покупатель после перехода права собственности.
  • Соглашение об открытии счета-эскроу составляют участники сделки совместно с банком до подачи документов на регистрацию.
  • Соглашение об использовании депозита нотариуса составляет покупатель и нотариус.
  • Договор аренды банковской ячейки составляется, как правило, между сторонами сделки и банком.

При любом варианте оплаты на руках у сторон должен остаться документ-подтверждение совершения платежа.

Что выдают после сделки?

После государственной регистрации права собственности покупателю выдаются:

  • Выписка из ЕГРН со сведениями о новом собственнике.
  • Договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации.
  • Акт приема-передачи квартиры.

Продавцу дают:

  • Договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации.
  • Акт приема-передачи квартиры.

С договором купли-продажи покупатели получают деньги за квартиру, если оплата происходит с использованием банковской ячейки или эскроу.

 

Советы

  1. Оформляйте каждую договоренность и каждый шаг письменно, чтобы в будущем у вас осталось достаточно доказательств.
  2. Используйте только актуальную информацию. Справка о прописанных не должна быть старше 5 дней, выписка из ЕГРН – не старше полугода.
  3. В каждом конкретном случае заранее составьте список необходимых документов, чтобы ничего не забыть.
  4. В документах прописывайте реальные даты и суммы, чтобы избежать проблем.

 

Загрузка ...