Оформляем доверенность на продажу квартиры: все подводные камни для продавца и покупателя

alt=1

Чаще всего продавец и покупатель в сделке купли-продажи квартиры выступают лично. Они общаются между собой, согласовывают условия, оформляют документы. Но случается, что продавец или покупатель физически не могут участвовать в процессе, например, когда недвижимость находится в другом регионе страны. В этом случае они выдают доверенность представителю на осуществление юридических действий по продаже или приобретению жилья.

Наиболее рискованной в данном случае является ситуация, когда представитель действует за продавца. Покупатель в данном случае должен быть осторожным, чтобы не потерять деньги.

Что это такое?

С помощью этого документа один человек назначает другого своим представителем в определенном вопросе. Это значит, что хоть представитель и имеет право оформить и подписать какой-либо документ, делает он это от имени своего доверителя и в его пользу.

В купле-продаже доверитель продавца чаще всего может подписать договор купли-продажи, передать квартиру по акту и принять расчет за недвижимость. Но это не означает, что квартира принадлежит именно ему. Собственником квартиры остается сам продавец.

alt=2Доверенность должна быть действительной, иначе у нее не будет юридической силы. Это значит, что документ:

  • Должен содержать все обязательные юридические реквизиты.
  • Должен быть составлен в определенной законом форме.
  • Должен отвечать воле доверителя.
  • Не должен быть просрочен.

Только если все эти условия соблюдены одновременно, доверенность считается надлежащей, а представитель может осуществлять переданные ему полномочия.

Реквизиты

К обязательным юридическим реквизитам доверенности на продажу квартиры относятся:

  • Наименование «Доверенность».
  • Дата и место выдачи.
  • Ф.И.О. доверителя и поверенного, их паспортные данные и место регистрации.
  • Полномочия представителя. Здесь в обязательном порядке должен быть указан адрес продаваемой квартиры. Если формулировка общая, например «Доверяю представлять меня в отношениях, связанных с реализацией принадлежащего мне недвижимого имущества» — лучше отказаться от покупки квартиры.
  • Подпись доверителя.

Если одного из перечисленных реквизитов нет, значит, документ составлен неправильно, и представитель не может осуществлять по ней какие-либо действия.

Запрет или право передоверия, а также срок действия относятся к дополнительным реквизитам. Если не указан срок, применяются установленные законом правила, а доверенность считается надлежащей.

Форма бланка

Для участия представителя в сделке купли-продажи предусмотрена обязательная нотариальная форма. Это значит, что документ должен быть составлен на специальном бланке и заверен подписью и печатью нотариуса.

К нотариальной форме также приравниваются:

  1. Если продавец находится в лечебном учреждении (больнице, санатории), его волю удостоверяет начальник такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом.
  2. Доверенность от имени заключенного может быть удостоверена начальником соответствующего места лишения свободы.
  3. Администрация дома престарелых и других социальных организаций также заверяет документ.
  4. Если продавец — военнослужащий или член семьи военнослужащего, и находится в части, где нет нотариальных контор, удостоверить может командир части.

Если, к примеру, представитель предъявляет удостоверенную начальником тюрьмы доверенность, где в настоящее время отбывает срок продавец – удивляться не стоит. Это разрешено законом.

Воля доверителя

Доверенность на продажу квартиры может выдать только полностью дееспособный совершеннолетний человек, находящийся в сознании и понимающий суть своих действий. Все эти моменты проверяет нотариус – он убеждается, что доверитель понимает значение своих действий. Нотариус несет ответственность за оформленные документы, поэтому если представитель предъявляет нотариальную доверенность, опасаться за вменяемость продавца по общему правилу не стоит.

Продавец должен быть жив на момент заключения основной сделки. Если он умрет до подписания договора – документ аннулируется.

Срок действия

Как подсчитать срок доверенности?

Если срок указан месяцами, то срок действия истекает в соответствующий день последнего месяца срока, а если такого дня нет – то в последний день месяца. Например:

  • Доверенность, выданная 5 марта 2018 года на три месяца, истекает 5 июня 2018 года. Последний день заключения договора – 5 июня.
  • Бумага, выданная 31 августа 2017 года на шесть месяцев, истекает 28 февраля 2018 года. Последний день заключения договора – 28 февраля.

Если срок указан в годах, то действие документа прекращается в соответствующий день последнего года. Например, если бумага подписана 1 апреля 2017 года, то истекает она 1 апреля 2020 года – это ее последний день. 2 апреля 2020 года действовать по такой доверенности уже нельзя.

Просроченная даже на один день доверенность не имеет юридической силы.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Генеральная и специальная

В зависимости от полномочий доверенность будет генеральной или специальной.

Генеральная доверенность выдается на совершение всех действий по продаже недвижимости. В ней указаны полномочия:

  • вести переговоры от имени продавца;
  • устанавливать цену недвижимости по своему усмотрению;
  • получать необходимые справки и согласия, в том числе справки о зарегистрированных лицах, справки об отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • заключать и подписывать предварительный договор, получать задаток (аванс);
  • заключать и собственноручно подписывать основной договор купли-продажи;
  • передавать квартиру по передаточному акту, участвовать в его составлении, подписывать передаточный акт;
  • передавать документы на регистрацию в Росреестр, подписывать их от имени продавца;
  • получать расчет за квартиру на руки или на банковский счет.

Могут быть прописаны и иные полномочия, которыми наделен представитель. Обязательно должен быть указан адрес квартиры, он должен совпадать с официальными документами. Идеально, если указан кадастровый (условный) номер объекта недвижимости.

alt=3Такие документы выдаются самым близким людям, которым продавец безоговорочно доверяет.

Специальная доверенность выдается на совершение определенных действий, например, на сбор документов (справок) или на подачу документов на регистрацию.  Такую обычно дают риелтору. Отличие от генеральной в том, что представитель не может сам подписать договор купли-продажи и не вправе принимать оплату за жилье.

Любая доверенность в сделке купли-продажи должна быть нотариальной. Это понижает риск признания в будущем сделки недействительной.

Как составить?

Составление текста следует доверить нотариусу. В некоторых регионах страны нотариусы удостоверяют только свои, поэтому составлять с нуля не придется.

При подписании документа важно обратить внимание на следующие моменты:

  1. Правильное написание Ф.И.О., паспортных данных и адресов доверителя и поверенного.
  2. Правильно указание адреса и кадастрового номера квартиры.
  3. Наличие в тексте всех полномочий, которые нужно передать представителю. Если он вправе подписывать договор – так и нужно прописать. Если нет – исключить упоминание об этом из текста.
  4. Пропишите орган регистрации, в который представитель пойдет подавать документы – Росреестр и МФЦ.

Для оформления доверенности не обязательно присутствие представителя в нотариальной конторе. Обязательно лишь, чтобы пришел лично доверитель. С собой к нотариусу нужно взять паспорт, данные представителя и свидетельство о праве собственности на квартиру (выписку из ЕГРН).

Риски покупки и отчуждения

Продавец при продаже квартиры по доверенности рискует потерять и недвижимость, и деньги в случае, если представитель окажется мошенником. Например, выдана генеральная доверенность на риэлтора. Оформление сделки прошло нормально, квартира передана покупателю, деньги получены риэлтором. И на этом моменте недобросовестный представитель просто скрывается с суммой оплаты.

Выбирайте представителя тщательно, лучше из тех людей, кому точно можно доверять. В описанном случае сделку не получится отменить, чтобы вернуть квартиру, поскольку дефектов у доверенности не было. Придется обращаться в полицию для возбуждения уголовного дела по факту мошенничества.

Больше всего рисков несет покупатель, если от имени продавца действует представитель. Если после заключения договора окажется, что доверенность на момент заключения сделки была недействительной, основную сделку купли-продажи могут отменить через суд по требованию бывшего собственника. В худшем случае квартира вернется продавцу, а деньги придется взыскивать с представителя.

Но не зря закон предусматривает нотариальную форму, уделяя этому вопросу повышенное внимание. В настоящее время предусмотрена материальная ответственность нотариуса за ошибки удостоверения, которая в обязательном порядке страхуется каждым нотариусом. Если будет доказана вина нотариуса, он возместит причиненный ущерб. В этом случае вернуть потерянные деньги реально, но долго, потому что через суд.

Подробнее о рисках купли-продажи по доверенности смотрите видео:

Подстрахуйтесь при покупке квартиры:

  1. Проверьте, содержит ли документ обязательные реквизиты.
  2. Посмотрите, не просрочена ли доверенность.
  3. Свяжитесь с продавцом и выясните, действительно ли он подписывал документ.

Если есть хоть малейшие сомнения в подлинности, откажитесь от покупки. Если сделка уже прошла, читайте подробнее о расторжении договора.

Федеральная нотариальная палата запустила очень удобный сервис для проверки действующих доверенностей. По этой ссылке можно быстро узнать всю доступную информацию по номеру документа.

Образец условий договора

В основном и предварительном договоре купли-продажи важно правильно оформить шапку – раздел с наименованием сторон. Из этого раздела должно быть ясно, что подписывает договор именно представитель, а не продавец.

Сначала укажите данные продавца, затем – его представителя:

 

«Мы, гражданин РФ ИВАНОВ ИВАН ИВАНОВИЧ, «__»__________ года рождения, место рождения: г. _____________, пол мужской, паспорт _____________, выдан ________________ , код подразделения ______________, зарегистрированный по адресу: _______________________,  именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ,

в лице представителя по доверенности гражданина РФ ПЕТРОВА ПЕТРА ПЕТРОВИЧА, «__»__________ года рождения, место рождения: г. _____________, пол мужской, паспорт _____________, выдан ________________ , код подразделения ______________, зарегистрированный по адресу: _______________________,  действующего от имени ПРОДАВЦА на основании нотариально удостоверенной доверенности № _________________, выданной _____________________, удостоверена нотариусом ____________________, рег. №___________,

с одной стороны, и

гражданин РФ СИДОРОВ ГЕННАДИЙ ВАСИЛЬЕВИЧ, «__»__________ года рождения, место рождения: г. _____________, пол мужской, паспорт _____________, выдан ________________ , код подразделения ______________, зарегистрированный по адресу: _______________________,  именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:»

Если от имени покупателя действует представитель, его данные включите после данных покупателя. В остальном оформление договора не отличается от стандартной сделки.

В ходе оформления сделки получите от продавца письменную справку о том, что он одобряет сделку купли продажи его квартиры, которую от его имени проводит представитель. Пусть укажет в справке адрес квартиры, цену и имя представителя. Хоть такой документ и не предусмотрен законом, он может обезопасить покупателя в будущем в случае судебного спора.

Не обязательно все документы теперь должны быть оформлены только представителем. Часть бумаг может быть подписана представителем, часть – непосредственно продавцом, закон этого не запрещает.

 

Советы

  1. Ответственно подойдите к выбору представителя. Не доверяйте продажу или покупку квартиры малознакомым людям.
  2. Всегда внимательно изучайте документы представителя. Если есть сомнения – не стоит полагаться на устные заверения. Лучше отказаться от подозрительной сделки.
  3. Чтобы повысить безопасность сделки, заверьте договор купли-продажи у нотариуса.
  4. Если есть возможность, свяжитесь непосредственно с продавцом. Выясните, почему он предпочел продавать квартиру через представителя.

 

Загрузка ...