Покупка и продажа доли в квартире

Общая собственность подразделяется на совместную – без указания долей, и долевую, которая законодательно закрепляет за каждым собственником определенную часть имущества. Долевая собственность подлежит государственной регистрации и данные о ней подлежат обязательной фиксации в ЕГРН.

Определить границы своей доли можно только посредством выдела ее в натуре и осуществить это можно несколькими способами – по соглашению сторон и в судебном порядке.

Преимущественное право и уведомление

При продаже доли в квартире собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Способы извещения других участников долевой собственности о продаже своей доли:

Почтовое отправление. Направляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Уведомление о вручении будет служить подтверждением получения совладельцем извещения, а опись – подтверждением направления именно извещения. Важно, что на уведомлении о вручении указана дата получения совладельцем извещения, от которой и будет отсчитываться месячный срок, по прошествии которого можно продавать долю.

Установите адрес фактического проживания совладельца — обратитесь в ФМС за справкой о месте регистрации гражданина, по возможности – получите информацию от родственников, знакомых и соседей совладельца о его фактическом месте проживания.

В случае отправки извещения вышеуказанным способом, велик риск того, что адресат не получит письмо в силу каких-либо обстоятельств (фактически не проживает по данному адресу, находится в длительной командировке, отпуске, на лечении, либо просто не ходит почту за письмами, не проверяет почтовый ящик).

Если же письмо не было вручено совладельцу, вернулось к отправителю с отметкой «истек срок хранения», продавать долю не раньше, чем через месяц после его возвращения.

Передача извещения лично в руки. Получатель должен предоставить расписку в получении извещения с датой получения, подписью, расшифровкой подписи. Указанная расписка, согласно сложившейся судебной практике, является доказательством надлежащего извещения. Оспаривание подобного извещения может происходить только путем признания его подложным.

Передача извещения через нотариуса. В этом случае, нотариус самостоятельно составляет извещение, а отправитель его подписывает. Далее, нотариус отправляет извещение от своего имени заказным письмом с уведомлением о вручении совладельцами. Если адресат получил уведомление, но не обратиться к нотариусу в течение месяца с момента вручения, то нотариус выдает свидетельство о надлежащем извещении совладельца о продаже доли в праве.

Если же совладелец не получил извещение, нотариус выдает свидетельство о том, что собственник доли предпринял все необходимые действия для извещения совладельца о продаже доли.

Данный способ уведомления представляется наиболее разумным, однако, на практике, некоторые нотариусы не выдают свидетельство в случае невручения письма адресату, поскольку законодательством выдача указанного свидетельства не предусмотрена.

Согласие и отказ сособственников от покупки

Получив извещение о предстоящем отчуждении доли, сособственники вправе:

— воспользоваться преимущественным правом покупки на указанных в уведомлении условиях, о чем должны уведомить продавца в течение месяца со дня получения уведомления;

— отказаться от покупки, представив продавцу отказ или не направляя ему никаких сообщений в течение месяца.

Образец уведомления

При этом они не могут принять или отказаться от перечисленных в нем условий частично, как не могут ссылаться на трудное материальное положение и др. Суды в данном случае занимают сторону продавцов, указывая на то, что субъективные причины не могут являться основанием ни для перевода прав и обязанностей покупателя на истца, ни для признания сделки недействительной.

В качестве примера можно привести Определение от 16.12.2015 по делу N 33-9179/2015 Оренбургского областного суда, отказавшего в иске заявительнице, ссылающейся на то, что на момент получения уведомления у нее отсутствовали денежные средства, необходимые для покупки отчуждаемой доли. В этом же документе суд указал, что важную роль для принятия решения в пользу продавца сыграло указание в уведомлении на необходимость внесения обеспечительного платежа как гарантии оплаты имущества.

Отказ от приобретения доли может быть составлен в простой письменной форме или нотариально удостоверен. В первом случае нотариус вправе приостановить удостоверение сделки для дополнительной проверки. Нотариально удостоверенный отказ принимается как бесспорное доказательство.

При наличии среди сособственников квартиры несовершеннолетних, их отказ от приобретения отчуждаемой доли должен быть согласован с органами опеки и попечительства. Несоблюдение данного правила расценивается как нарушение преимущественного права и может повлечь перевод прав и обязанностей покупателя по договору иному лицу.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Несовершеннолетний владелец

Если собственник доли квартиры несовершеннолетний, то потребуется разрешение органа опеки и попечительства, независимо от того, есть у них родители или нет.

За детей младше 14 лет (малолетних) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители, то есть родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают указанные сделки с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его имущественные права или законные интересы. При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки.

На практике органы опеки и попечительства могут дать разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий, например при приобретении в собственность ребенка иного жилья, которое должно быть равноценным тому, которое принадлежало ему ранее, т.е. не меньшим по площади и стоимости, чем отчуждаемое. Реже органы опеки и попечительства дают разрешение на совершение сделки при условии перечисления денежных средств от продажи квартиры на расчетный счет ребенка в банке.

За получением предварительного разрешения на совершение сделки следует обращаться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка.

Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, законодательством не установлен, поэтому рекомендуем уточнить его непосредственно в органе опеки и попечительства.

Примерный перечень документов

Для получения разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки могут потребоваться следующие документы:

  1. заявление обоих родителей (или лиц, их заменяющих) (оформляется в органе опеки и попечительства);
  2. паспорта родителей (законных представителей);
  3. свидетельство о рождении ребенка;
  4. согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры;
  5. согласие собственников жилого помещения на отчуждение продаваемой доли жилья (оформляется в органе опеки и попечительства или у нотариуса);
  6. копия паспортов всех собственников жилого помещения;
  7. свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП);
  8. акт передачи квартиры — в случае приватизации;
  9. выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
  10. поэтажный план и экспликация на квартиру;
  11. отчет о рыночной стоимости имущества;
  12. единый жилищный документ или выписка из домовой книги и финансового лицевого счета;
  13. аналогичные документы на приобретаемую квартиру;
  14. банковская выписка, подтверждающая факт открытия на имя ребенка расчетного счета (в случае, когда условием выдачи разрешения на совершение сделки является перечисление денежных средств от продажи на счет ребенка).

Срок, в течение которого орган опеки и попечительства должен в письменном виде выдать заявителю предварительное разрешение или отказ в его выдаче, — 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. При этом отказ должен быть мотивирован. Его можно оспорить в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).

Сделка, не одобренная органами опеки, не получит нотариальное удостоверение и не будет признана государством. Но, даже если таковая и была осуществлена каким-либо обходным путем, она однозначно судом будет признана впоследствии недействительной. Особенно если при этом жилищные условия ребенка ухудшились (основное условие получения согласия на отчуждение квартиры несовершеннолетнего собственника в общем случае – приобретаемое жилье не должно каким-либо образом ухудшать условия его проживания: ни по метражу, ни по качеству, ни по санитарным нормам, ни по размеру доли, ни по каким-либо другим параметрам).

Продажа третьему лицу

Договор продажи доли квартиры может быть заключен не ранее, чем через месяц со дня уведомления сособственников о предстоящем отчуждении доли. При этом течение указанного срока начинается с момента получения уведомления, а не его отправления. Однако, если нотариусу будут представлены нотариально удостоверенные отказы от приобретения доли другими сособственниками, сделка может быть совершена ранее указанного срока.

Если сделка осуществляется между участниками совместной собственности, указанные лица могут подписать договор в простой письменной форме, в форме единого документа.

Договор купли-продажи доли третьему лицу должен быть удостоверен нотариально. Для чего необходимо собрать и предоставить нотариусу определенный пакет документов.

Продавец должен подтвердить право собственности на отчуждаемое имущество.

В настоящее время основным документом для этой цели является свидетельство о государственной регистрации права.

Поскольку указанное свидетельство является подтверждением регистрации права собственности, возникшего на основании сделки, соответствующие договоры также необходимо представить (договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.). Если доля в квартире была унаследована, следует представить свидетельство о праве на наследство. В случае выделения доли из совместно нажитого супругами имущества или на ином основании подтверждением данного факта будет соответствующее свидетельство.

С 2017 года свидетельства о государственной регистрации права не выдавается. Вместо этого стороны договора будут получать выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Регистрация будет также сопровождаться проставлением на экземплярах договора регистрационной надписи.

Собственник отчуждаемой доли должен подтвердить наличие или отсутствие лиц, обладающих правом пользования жилым помещением. С этой целью нотариусу представляется выписка из домовой книги.

Продавцы, состоящие в браке, представляют нотариусу согласие супруга на заключение сделки. Если между супругами заключен брачный договор, которым определен режим совместно нажитого имущества, отличный от законного, к документам следует приложить копию такого договора. Поскольку отсутствие в паспорте штампа о семейном положении не может гарантировать отсутствия брака, продавец также подписывает заявление о том, что в браке не состоит.

Недобросовестные супруги зачастую пытаются избавиться от дорогостоящего имущества, в т.ч. недвижимости, еще до развода. Случается, что квартира, хоть и приобретенная в браке, оформляется на одного из супругов. Такой супруг меняет паспорт, не проставляя в нем отметку о заключении брака, и реализует имущество, не заручившись согласием другого. В подобных случаях второй супруг вправе требовать признания такой сделки недействительной (Апелляционное определение Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 18.01.2016 по делу N 33-144/2016(33-5217/2015)), а также возмещения ему причитающейся по закону супружеской доли. То есть в данном случае продавец нарушит сразу несколько правил: о супружеской доле и доле в общем имуществе, поскольку второй супруг также является сособственником квартиры.

Помимо прочего, следует представить нотариусу и документы, подтверждающие направление другим сособственникам уведомления об отчуждении имущества, и их отказ от приобретения, равно как и копию самого уведомления, чтобы проверить идентичность условиям договора.

Если в числе лиц, не воспользовавшихся преимущественным правом, есть несовершеннолетние, к документам должно прилагаться разрешение на это органов опеки и попечительства.

Одновременно с этим предоставляется справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и договор купли-продажи с условиями сделки.

Договор купли-продажи

Договор обязательно должен содержать: информацию о каждой стороне сделки (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета сделки — доли в квартире и идентифицирующие признаки самой квартиры (номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположен объект, общая и жилая площади). При отсутствии этих данных в договоре впоследствии он может быть признан незаключенным (ст. 554 ГК РФ).

Цена также является существенным условием договора купли-продажи, без указания которого договор считается незаключенным. Также рекомендуется предусмотреть порядок расчетов между сторонами, в частности срок оплаты, способ расчетов и т.д.

Указанные данные можно получить из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а также в виде справочной информации по объекту недвижимости на официальном сайте Росреестра.

Кроме того, в договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения о правоустанавливающих документах и об ограничениях и правах третьих лиц на помещение.

Продавец передает, а покупатель принимает недвижимость по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче ( ст 556 ГК РФ).

В договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения обо всех лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства, а также сохраняющих право пользования жилым помещением, в том числе указание на принадлежность остальных долей в квартире третьим лицам (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Кроме того, необходимо согласовать сроки передачи недвижимого имущества от продавца к покупателю и документы, подтверждающие такую передачу, а также сведения о наличии или отсутствии ограничений и обременений (залог, арест и т.д.) в отношении недвижимого имущества (ст. 556 ГК РФ; ч. 1 ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 37, п. 1 ст. 38 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Документы на регистрацию

Для этого потребуются следующие документы:

  1. заявление о государственной регистрации прав;
  2. оригиналы нотариально удостоверенного договора купли-продажи и акта приема-передачи (в трех экземплярах);
  3. документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о продаже доли, и, если имеются, документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли;
  4. документы, удостоверяющие личность каждой стороны (либо представителя стороны);
  5. документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора;
  6. иные документы, например согласие органов опеки и попечительства при совершении сделки по распоряжению долей в квартире, если собственником отчуждаемой доли является несовершеннолетний.

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов:

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае, в частности, подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально и к заявлению приложены копии документов, удостоверяющих личность);
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.;

За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину. При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации права и иными документами не требуется. Вы вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения.

Размер госпошлины

Госпошлина за государственную регистрацию права составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7.

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить.

Возврат НДФЛ

  1. По общему правилу, если вы владели долей в квартире менее трех лет (если доля была приобретена в собственность до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст 217.1 НК РФ (если доля была приобретена в собственность после 01.01.2016), после продажи доли вы должны уплатить НДФЛ.
  2. При этом вы будете иметь право на имущественный налоговый вычет в размере доходов, полученных от продажи доли, не превышающем в целом 1 млн руб., или в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Загрузка ...