Рекомендации по заполнению договора купли-продажи квартиры: типовой образец и важные детали

Купля-продажа – это одна из самых распространенных сделок на рынке недвижимости. Во время составления основного договора обязательно отразите в нем как общие рекомендации по проведению таких сделок, так и конкретные особенности именно вашей ситуации.

Общие требования

Общие рекомендации основаны на нормах закона. Они касаются формы договора, сведений, которые обязательно должны в нем содержаться. Конкретное же содержание этих условий стороны определяют абсолютно свободно.

В любом проекте договора купли-продажи должны быть отражены существенные условия сделки. Без таких условий договор не будет считаться заключенным. К существенным условиям относятся:

  • данные участников сделки;
  • описание квартиры;
  • цена квартиры;
  • срок и порядок передачи жилья;
  • срок и порядок оплаты.

Эти условия обязательно должны быть прописаны в договоре так, чтобы каждому из участников было понятно, в чем состоят его обязанности. Не должно быть обтекаемых формулировок, все должно быть четко и однозначно.

Некоторые из дополнительных условий тоже относятся к общим рекомендациям:

  • гарантии и заверения продавца о том, что квартира свободна от прав третьих лиц;
  • документы, которыми подтверждается право собственности продавца;
  • заверения сторон о том, что они действуют добровольно и в своем интересе;
  • условия о том, возникает ли залог продавца до полной оплаты.

Готовый заполненный пример формы бланка из Росреестра.

В некоторых случаях обязательна нотариальная форма договора, без соблюдения которой договор будет считаться ничтожным.

Бесплатно скачать типовую форму бланка в word (рыбу) можно по этой ссылке.

Индивидуальные особенности

Индивидуальное в договоре – это конкретные договоренности, содержание договора.

Прописать их следует максимально подробно, чтобы в будущем избежать проблем. Рассмотрим, насколько полно нужно прописывать существенные условия сделки.

  1. Данные участников сделки.

Законом предусмотрено, что продавать и покупать недвижимость на территории России могут физические и юридические лица. Способ отражения данных об этих лицах в шапке договора разный.

Для физического лица нужно указать:

  • Фамилию, имя, отчество – точно как в документе, удостоверяющем личность.
  • Гражданство – также определяется по паспорту, например «Гражданин РФ».
  • Данные документа, удостоверяющего личность – для паспорта это серия, номер, когда и кем выдан, код подразделения ведомства, выдавшего паспорт.
  • Адрес – традиционно указывают регистрацию по месту жительства, однако, если вы укажете другой адрес, ошибки не будет. Этот реквизит нужен для связи со стороной сделки.
  • Иногда указывают пол, дату и место рождения, но для целей договора это не обязательно.

Для юридического лица:

  • Полное наименование с указанием организационно-правовой формы, например, ООО «Ромашка и Василек» — как написано в уставе.
  • ИНН и ОГРН фирмы – как написано в соответствующих свидетельствах.
  • Дата регистрации фирмы.
  • Адрес фирмы – как указан в выписке из ЕГРЮЛ.
  • Уполномоченное лицо от фирмы и основание, по которому оно выступает в договоре. Например, «в лице директора Иванова И.И., действующего на основании Устава» или «в лице менеджера по продажам Петрова П.П., действующего на основании Доверенности №1 от 01.01.2018».

Данные о юридическом лице содержатся в Реестре юридических лиц. Выписку можно сформировать за несколько минут на сайте ФНС.

В последнем разделе (пункте) договора как для физических, так и для юридических лиц указываются банковские реквизиты сторон сделки:

  • номер счета;
  • наименование и адрес банка;
  • корреспондентский счёт банка, БИК банка.

Если при расчетах между физическими лицами не будут использоваться банковские счета, указывать реквизиты не нужно. Для юридических лиц указание реквизитов в договоре обязательно.

  1. Описание квартиры.

Это самый важный элемент договора. Чтобы правильно прописать условие о квартире, нужно обратиться к выписке из ЕГРН, техническим документам. В договоре указываются:

  • адрес квартиры;
  • площадь квартиры – общая и жилая;
  • количество жилых комнат квартиры;
  • этаж, на котором расположена квартира;
  • кадастровый (условный) номер квартиры.

Очень важно указать данные так, как они прописаны в документах. Если, например, в выписке из ЕГРН (свидетельстве) адрес указан: «город Н-ск, улица Цветочная, дом 14, квартира 35», то именно так и нужно писать в договоре.

  1. Цена квартиры

Укажите полную цену квартиры. Не поддавайтесь уговорам продавца занизить ее – это выгодно только продавцу. В случае судебного спора вы сможете вернуть себе только ту сумму, которая указана в соглашении.

Условие о цене приписывается цифрами и прописью. Уделите этому особое внимание. Если в договоре будет обнаружено расхождение между цифровым и письменным выражением цены, суд отдаст предпочтение тому, что написано прописью.

Не нужно придумывать сложные обороты для условия о цене, достаточно прописать просто:

«По соглашению сторон указанная квартира продается за 1 000 000 (Один миллион) рублей»

  1. Срок и порядок передачи жилья.

Это условие отвечает на вопрос «как покупатель получит квартиру по договору». Порядок передачи может быть любым удобным для сторон, главное – описать его достаточно подробно. Шаблон:

«В течение 3 (трех) дней после подписания настоящего договора Продавец обязуется освободить продаваемую квартиру от принадлежащего ему имущества и передать ее Покупателю в пригодном для жилья состоянии, укомплектованную санитарно-техническим, электро- и иным оборудованием, и не обремененную задолженностями по коммунальным платежам, оплате электроэнергии, абонентской плате за телефон и междугородные телефонные переговоры по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами, согласно ст. 556 ГК РФ.

Покупатель до подписания передаточного акта производит осмотр квартиры. При выявлении недостатков Покупатель указывает их в передаточном акте.

С момента подписания передаточного акта риск случайной гибели или случайного повреждения указанной квартиры, и ответственность за ее сохранность несет Покупатель»

  1. Срок и порядок оплаты квартиры.

Возможностей оплаты масса, здесь все зависит от договоренностей сторон.

Помните, что с момента, как договор подписан, покупатель обязан вносить оплату именно так, как написано в договоре. Например, если в договоре указана оплата наличными, а покупатель осуществил оплату банковским переводом – формально это нарушение условий договора.

Если в договоре указан только срок передачи денег, то оплатить квартиру можно любым способом. Например:

«По соглашению сторон указанная квартира продается за 1 000 000 (Один миллион) рублей, которые Продавец получает от Покупателя в течение двух дней после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору»

Это условие вполне законно, однако небезопасно для сторон. Продавец не сможет в случае спора принудить покупателя совершить оплату определенным способом, ведь он не предусмотрен договором. Покупатель в свою очередь рискует не доказать реальность передачи денег.

Лучше изложить условие об оплате так:

«Оплата квартиры осуществляется в течение двух дней после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору путем передачи Покупателем Продавцу наличных денежных средств. В подтверждение оплаты Продавец выдает Покупателю расписку»

Ознакомиться с информацией о первичном (предварительном) договоре можно здесь.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Иные условия

В договоре можно отразить любые условия, которые стороны сочтут важными для сделки. Подробнее рассмотрим наиболее частые условия, которые стороны включают в договор дополнительно:

  1. Гарантии и заверения продавца о том, что квартира свободна от прав третьих лиц.

Нужны для того, чтобы обезопасить покупателя от возможной отмены сделки по мотиву нарушения прав третьих лиц. Здесь же продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом и не заложена. Если этого условия не будет, продавца будет трудно привлечь к ответственности за недобросовестное поведение.

«Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана, право собственности Продавца на указанную квартиру никем не оспаривается.

Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемой квартиры третьих лиц, в том числе иных наследников (по закону или по завещанию), пользователей по завещательному отказу. Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто не зарегистрирован»

  1. Документы, которыми подтверждается право собственности продавца.

Пропишите, чем подтверждается право продавца на квартиру, чтобы избежать продажи жилья неуполномоченным лицом. Если вы убедились, что квартира действительно принадлежит конкретному лицу, вас уже невозможно будет обвинить в недобросовестности при совершении сделки:

«Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве личной собственности на основании договора купли-продажи квартиры от _____________. Данное обстоятельство подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, ____________(серия и номер свидетельства), выданным ____ (дата выдачи, кем выдан), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним _________ (дата) сделана запись регистрации №____________ (номер регистрации).»

  1. Заверения сторон о том, что они действуют добровольно и в своем интересе.

Это условие убережет стороны от оспаривания сделки по тому основанию, что один из участников подписал договор вследствие стечения тяжелых обстоятельств, под влиянием обмана или насилия.

«При подписании настоящего договора стороны подтверждают, что действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий, и не заблуждаются относительно сути заключаемой сделки. Стороны также подтверждают, что не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.»

  1. Условие о том, возникает ли залог продавца до полной оплаты.

Стороны свободны выбрать любой вариант. Нет такого правила, что залог должен обязательно возникать при рассрочке или отсрочке оплаты. Залог в данном случае защищает продавца.

Условие о возникновении залога можно прописать так:

«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате. Расходы по государственной регистрации снятия обременения правом залога в полном объеме возлагаются на Покупателя.»

Помните, если в договоре никак не упомянут залог, то он возникнет в силу закона. Чтобы его не было, нужно так и написать – «квартира не признается находящейся в залоге у Продавца».

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры:

Нюансы

Случается, что на стороне продавца или покупателя выступает несколько человек. Например, когда сособственники продают квартиру совместно одному гражданину. В этом случае в шапке договора нужно прописать данные всех участников, все они выступают на одной стороне – продавца.

Иногда при проведении сделки встречаются и трехсторонние договоры. Чаще всего эта конструкция используется при использовании кредитных средств, а именно – целевого кредитного займа. Соглашение заключается между продавцом, покупателем и кредитором покупателя.

Поскольку это договор купли-продажи недвижимости, переход права по нему также должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Наконец, сделка может быть заключена между супругами и родственниками.

Продать квартиру супругу можно только в том случае, если она была приобретена до брака другим супругом, или по условиям брачного договора она находится в личной собственности кого-то их них.

Продажа недвижимости родственнику имеет доверительный характер, поэтому рисков покупателя тут меньше. Однако такие сделки могут вызвать подозрение, если заключаются только в целях избегания какой-либо ответственности.

Например, если у должника накопилось много денежных обязательств, и в связи с ними появилась угроза потери недвижимости, такие должники быстро «переписывают» квартиры на близких. Другой вариант – когда дарение прикрывает куплю-продажу в целях ухода от налогообложения.

Если это ваш случай, помните, что такие сделки через суд могут быть оспорены кредиторами должника или налоговыми органами.

Запомнить

  1. Договор купли-продажи недвижимости оформляется письменно, а переход права по нему подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
  2. Если хотите повысить безопасность сделки, удостоверьте договор у нотариуса.
  3. Дополните стандартный бланк договора купли-продажи индивидуальными условиями сделки.
  4. Не участвуйте в схемах, предназначенных для обхода закона. Мнимые и притворные сделки легко оспариваются в суде даже после истечения срока действия договора.
Загрузка ...