Основания и сроки расторжения договора купли-продажи квартиры

В некоторых случаях заключенную сделку купли-продажи квартиры необходимо расторгнуть. Если, например, покупатель не оплачивает переданную квартиру, продавец не выселяет оттуда зарегистрированных лиц или обстоятельства изменились настолько, что покупка-продажа квартиры уже неактуальны одной из сторон.

Причины

В соответствии с текущим законодательством расторгнуть заключенный договор купли-продажи можно:

  • по соглашению сторон;
  • по требованию одной из сторон через суд.

Для начала нужно определиться, имеется ли спор между сторонами. Если никаких претензий нет и стороны добровольно договорились о возврате ситуации в первоначальное состояние, расторгнуть сделку намного проще и быстрее. В иных случаях на помощь добросовестной стороне сделки придет суд.

Расторгнуть сделку с помощью одностороннего уведомления невозможно. Не имеет юридической силы такое положение в договоре: «Договор может быть прекращен путем одностороннего отказа одной из сторон от его исполнения с обязательным уведомлением другой стороны за 14 дней до момента прекращения».

Условия

По общему правилу расторгнуть можно только то соглашение, которое еще действует. Договоры купли-продажи недвижимости действуют до момента исполнения сторонами всех своих обязательств, то есть:

  • до момента полной оплаты квартиры покупателем;
  • до момента передачи квартиры продавцом – подписания передаточного акта;
  • до момента снятия продавцом с учета всех зарегистрированных лиц;

в зависимости от того, какой из этих моментов наступил позже. После того, как договор прекратил свое действие, расторгнуть его нельзя – можно лишь признать сделку недействительной.

Если покупатель уже спустя какое-то время после исполнения сделки обнаружил в квартире скрытые недостатки, из-за которых в ней нельзя проживать, он может на основании ст. 475 ГК РФ отказаться от сделки и вернуть деньги через суд.

Таких дел очень немного, практика по ним еще не сформировалась, но Верховный суд уже встал на сторону покупателя.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Соглашение

Если стороны пришли к соглашению, что они готовы расторгнуть соглашение и вернуться в первоначальное положение, то процедура возврата имущества несложная. Все зависит от того, зарегистрировали уже право покупателя в Росреестре или еще нет.

Если документы уже сданы, но право еще не зарегистрировали, достаточно заключить соглашение о расторжении в письменной форме и приобщить его к ранее сданным документам. При написании соглашения нужно учесть следующее:

  • указать дату и место составления соглашения;
  • прописать данные продавца и покупателя так же, как они прописаны в основном договоре;
  • прописать данные квартиры;
  • указать, какое соглашение расторгается;

«Cтороны пришли к соглашению расторгнуть договор купли-продажи квартиры, заключенный сторонами «___»__________ (указать дату заключения) в городе _____».

  • обязательно указать, что деньги и имущество возвращены обратно, или что они не были переданы;
  • дополнить, что стороны не имеют претензий друг к другу.

«Стороны подтверждают, что квартира, переданная на основании договора купли-продажи от _________ (дата) передана от Покупателя Продавцу, а также, что Покупателю возвращены все полученные Продавцом по договору денежные средства. Стороны не имеют друг к другу претензий в связи с расторжением договора купли-продажи от __________ (дата договора)».

Соглашение составляется в той же форме, что и основная сделка. Если её удостоверил нотариус, то и соглашение нужно тоже удостоверить у нотариуса.

Готовое соглашение нужно подписать в трех экземплярах, после чего сдать на регистрацию в Росреестр. По окончании регистрации продавец получит выписку из ЕГРН, из которой будет следовать, что право собственности зарегистрировано за ним.

Срок подачи документов ограничен лишь сроком регистрации – нужно успеть до ее завершения.

Если перед расторжением квартира была передана покупателю по передаточному акту, то и возвращать ее нужно тоже по акту. Акт следует приложить к соглашению о расторжении договора.

Если право собственности на покупателя уже зарегистрировано, то сторонам проще заключить новый договор купли-продажи этой же квартиры. Процедура обратной продажи ничем не отличается от первоначальной. Указывать в новом договоре, что он аннулирует первоначальную сделку, тоже не нужно.

Сроки на осуществления такой процедуры не ограничены.

Видео о расторжении сделки купли-продажи:

Если возник спор

Конфликтная ситуация всегда приводит в суд. Дела о расторжении и о признании сделки недействительной рассматриваются только в рамках искового производства. Перед подготовкой искового заявления определите, действует ваше соглашение или уже прекратилось, и четко сформулируйте причину, по которой вы хотите отменить сделку.

По требованию одной из сторон

Расторгнуть договор получится, если:

другая сторона существенным образом нарушает условия сделки, например:

  • продавец не снимает с учета зарегистрированных лиц;
  • квартира обременена залогом, о котором продавец умолчал;
  • квартирой могут пользоваться или на нее претендуют третьи лица, о которых продавец умолчал;
  • покупатель не оплачивает квартиру.

можно расторгнуть сделку в связи с существенным изменением обстоятельств. Это должны быть объективные обстоятельства, возникшие внезапно и не зависящие от сторон. Такие обстоятельства должны быть непреодолимы и нести значительный ущерб сторонам. К примеру, такой ситуацией может стать внезапное изменение закона.

По этой причине юристы рекомендуют продавцам для защиты своих интересов включать в текст сделки примерно такое условие:

«В случае расторжения настоящего договора по любым основаниям, покупатель обязан возвратить продавцу Объект недвижимости, полученный по настоящему Договору».

Процедура расторжения договора через суд:

  1. Сначала нужно отправить второй стороне претензию, в которой изложить причины расторжения и свои требования. Можно вручить претензию лично или отправить почтой с заказным уведомлением о вручении. Контрагент может ответить или проигнорировать письмо, в таком случае с момента отправки нужно отсчитать 30 дней, после чего можно отправляться в суд.
  2. Подготовить исковое заявление, в котором указать обстоятельства дела, свои требования и основания. Важно правильно определиться с тем, о чем именно вы просите суд и почему, иначе можно проиграть дело.
  3. Собрать пакет документов и оплатить пошлину. В список стандартных документов входит договор купли-продажи, акт приема-передачи, подтверждение оплаты квартиры (расписки, выписки со счетов), справка о зарегистрированных лицах, претензия с подтверждением ее отправки. При подготовке дела к разбирательству судья подскажет, какие еще доказательства нужно приобщить.
  4. Исковое заявление вместе с приложениями отнести в канцелярию суда лично или отправить почтой с уведомлением. Все материалы нужно печатать в трех экземплярах – для себя, для ответчика и для суда. В суд сдаются два экземпляра, чтобы секретарь отправил заявление ответчику для ознакомления с ним и подготовки к суду.
  5. После принятия заявления суд назначит первое судебное заседание – подготовительное. Затем состоится еще как минимум одно, основное, заседание, по итогам которого будет принято решение об удовлетворении требований и расторжении договора или об отказе в иске.

Общий срок рассмотрения исковых заявлений – два месяца, но чаще всего процесс идет дольше за счет всевозможных запросов, отложений и экспертиз. Решение суда можно оспорить, подав апелляционную жалобу в течение месяца после его принятия.

Срок для подачи искового заявления о расторжении сделки составляет три года с момента его подписания.

С готовым решением на руках, вступившим в законную силу, можно обращаться в Росреестр для регистрации права собственности за продавцом.

Признание сделки недействительной

После того, как квартира передана, люди выписаны, оплата получена, а право собственности зарегистрировано на покупателя, могут возникнуть разные ситуации, из-за которых сделку можно признать недействительной. Например:

  • выяснилось, что продавец или покупатель недееспособен и не может понимать значения своих действий;
  • сделка была заключена под влиянием обмана или существенного заблуждения;
  • не получено согласие супруга на покупку или продажу квартиры;
  • продавец или покупатель является несовершеннолетним и действует без согласия родителей;
  • сделка была заключена лишь для вида или чтобы прикрыть другую сделку, например, заем;
  • при разделе наследства были нарушены права наследников;
  • в некоторых других случаях.

В отличие от расторжения, требовать признания сделки недействительной могут и третьи лица, которые в заключении сделки не участвовали, но права которых нарушены, например, супруг, родители несовершеннолетнего, опекун недееспособного или наследники.

Законом прямо предусмотрено последствие признания сделки недействительной – возврат всего, что получено сторонами по сделке. То есть продавец получит назад квартиру в любом случае, независимо от того, прописано ли это обстоятельство в договоре.

Процедура судебного признания сделки недействительной аналогична расторжению сделки через суд:

  1. Отправить будущему ответчику договора претензию.
  2. Подготовить исковое заявление.
  3. Собрать пакет документов и оплатить пошлину.
  4. Исковое заявление вместе с приложениями отнести в канцелярию суда.
  5. После принятия заявления суд назначит подготовительное заседание. Затем состоится еще основное, по итогам которого будет принято решение.

Решение суда вступит в законную силу спустя месяц со дня его принятия. С заверенной судом копией такого решения можно обращаться в Росреестр и регистрировать квартиру на продавца.

Сроки признания сделки недействительной варьируются от одного года до трех. Например, сделка, заключенная под влиянием угроз, должна быть оспорена в течение одного года с момента прекращения таких угроз. Если договор подписал недееспособный гражданин, то признать его недействительной можно в течение трех лет с момента начала исполнения.

Советы

  1. Определить, в каком случае нужно расторгать договор, а в каком – признавать сделку недействительной, достаточно сложно. Обратитесь за советом и помощью к юристу по имущественным спорам.
  2. Важно правильно указать в иске, что вы требуете и почему. Отнеситесь к этому внимательно.
  3. Сдавайте в суд копии документов, а подлинники предъявляйте в судебном заседании для обозрения.
  4. Просчитывайте риски еще на этапе заключения сделки.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Загрузка ...