Как правильно составить передаточный акт к договору купли-продажи квартиры?

Ст. 556 ГК РФ предусматривает, что передача недвижимости по ДКП обязательно оформляется документом о передаче. Суть такого документа в следующем:

  • именно с его помощью оформляется факт передачи жилья от продавца к покупателю;
  • именно в нем оговаривается действительное состояние недвижимости;
  • с момента передачи все риски в отношении недвижимости переходят к покупателю, он становится плательщиком коммунальных услуг;
  • передаточным документом завершается обязанность продавца по передаче недвижимости;
  • передаточный документ является одним из главных доказательств в суде по спорам о недвижимости.

Обойтись без документа, подтверждающего фактическую передачу недвижимости, нельзя – тогда договор не будет исполнен, а у Росреестра не возникнет оснований зарегистрировать право собственности на покупателя. Самым распространенным вариантом оформления приема-передачи квартиры является передаточный акт.

На что обратить внимание при осмотре?

Во время приема недвижимости нужно обратить пристальное внимание на ее состояние. Обязательно проверить следующие моменты:

  1. Проверить состояние отделки комнат, состояние окон, дверей, замков.
  2. Техническое состояние сантехники, электропроводки, газового оборудования, сигнализации.
  3. Не должно быть посторонних, подозрительных запахов.
  4. Не должно быть плесени, грибка, общее санитарное состояние (особенно в санузле, на кухне).
  5. Сверить планировку квартиры с техническим паспортом.
  6. Посмотреть возможные скрытые дефекты в виде трещин в стенах.

Особого внимания требует покупка проблемной квартиры. На что еще обратить внимание во во время приобретения жилья? Узнайте в этой статье.

Любой выявленный дефект должен быть оговорен в документе приема-передачи. Он должен быть подписан по завершении осмотра помещения, но никак не до него.

Нельзя подписывать задним числом или вообще без осмотра. Любое отступление от этого принципа влечет большие риски для покупателя.

Если не подписать документ приёма-передачи

Имеет значение, на первичном или на вторичном рынке покупается квартира.

Когда жильё приобретается на первичном рынке:

  • если при осмотре обнаружены существенные недостатки, в связи с которыми в помещении невозможно проживать, то вместо передаточного акта составляется дефектная ведомость, а застройщику дается срок для устранения недостатков;
  • если обнаруженные недостатки не являются существенными, то покупателю стоит подписать акт с замечаниями, иначе застройщик вправе подписать его в одностороннем порядке и таким образом передать квартиру будущему собственнику.

Подробная информация об акте приема-передачи в этом видео:

Когда купля-продажа квартиры на вторичном рынке, одним лишь неподписанием акта дело не ограничится:

  • С одной стороны, если покупатель обнаруживает настолько существенные дефекты, что у него пропадает интерес к недвижимости в принципе, то он может зафиксировать состояние квартиры (например, на фото) и обратиться в суд за расторжением договора и взысканием неустойки.
  • С другой стороны, недобросовестный покупатель может просто уклоняться от подписания акта и принятия квартиры, и тогда продавцу стоит зафиксировать факт такого уклонения, чтобы в будущем понудить покупателя принять недвижимость.
  • Наконец, неподписание документа со стороны продавца также может быть расценено судом как уклонение от исполнения обязанности по передаче квартиры.

В любом случае, к подписанию акта следует подойти ответственно. Если обнаружены мелкие дефекты, например, отсутствует розетка или на потолке обнаружилось водяное пятно от затопления – не стоит уклоняться от подписания акта, достаточно в полной мере отразить недостатки в передаточном документе.

Образец акта приема передачи квартиры смотрите по ссылке.

Можно ли обойтись без отдельной бумаги?

Есть три основных варианта, как в договоре может быть отражен процесс передачи квартиры:

  1. В договоре купли-продажи квартиры прямым текстом может быть предусмотрена необходимость составления передаточного акта при передаче. В таком случае, очевидно, акт является обязательным элементом исполнения договора.
  2. В договоре может быть прямо указано, что функции передаточного документа выполняет сам договор. Такой вариант является абсолютно законным, тогда квартира передается автоматически при подписании договора.
  3.  В договоре может отсутствовать какое-либо упоминание об акте. Тогда применяются нормы ст. 556 ГК РФ, и акт становится обязательным документом при продаже
Загрузка ...