Что надо знать при покупке квартиры

В процессе покупки квартиры нужно учесть массу важных моментов, которые связаны как с фактическим состоянием квартиры, так и с оформлением бумаг. Рассмотрим, на что в первую очередь обратить внимание при покупке.

Как выбрать жильё?

При выборе квартиры нужно учитывать ее фактическое расположение, удобства в районе, коммуникации и возраст дома. Немаловажно и то, на каком этаже находится квартира. Как правило:

  • нежелательно брать первый этаж из-за возможного запаха канализации и сырости из подвала;
  • последний этаж грозит протечками с крыши.

Перечисленные советы не касаются новостроек, которые возведены с использованием современных технологий и при полном соответствии со строительными нормами.

Какой этаж лучше выбрать, зависит полностью от пожеланий покупателя. Если вы любите жилье на верхних этажах, убедитесь в исправности пассажирского и грузового лифтов.

Задайте продавцу эти вопросы перед заключением сделки:

  • почему он решил продавать квартиру;
  • кто в ней жил до продажи;
  • есть ли зарегистрированные жители;
  • когда и на каком основании продавец приобрел жилье;

Про другие вопросы читайте в статье о покупке квартиры на вторичном рынке – ссылка.

Ответы помогут понять, есть ли серьезные проблемы. Иногда простой опрос продавца выявляет такие серьезные моменты, как наследственные споры в отношении квартиры.

Полученную информацию обязательно нужно сравнить с документами, чтобы выявить возможные противоречия.

Квартира или апартаменты?

Апартаменты, в отличие от квартиры, являются нежилой коммерческой недвижимостью. Это означает, что такие помещения недоступны для постоянного проживания и регистрации в них по месту жительства. Прописка в апартаментах может быть только временной.

Апартаменты чаще всего покупают для сдачи помещений в аренду или для организации гостиничного бизнеса. Из плюсов — апартаменты дешевле жилой недвижимости и их можно приобрести в ипотеку.

Из их коммерческого статуса вытекают и повышенные ставки имущественного налога, а также отсутствие гарантий собственникам жилья. Ставка налога определяется в размере 0,5% от стоимости для апартаментов и 0,1% для жилых помещений.

Решать нужно с учетом своих целей, но для собственного проживания лучше приобрести именно квартиру.

Риски обмана и схемы мошенничества

Конкретные риски покупателя зависят от условий сделки, но в целом он рискует:

  1. На этапе заключения предварительного договора – потерять сумму задатка. Её придется взыскивать через суд.
  2. На этапе регистрации договора – риск, что регистрация не состоится или затянется. Так происходит, если недвижимость обременена залогом или арестована, а также если не соблюдены права третьих лиц или нотариальная форма.
  3. На этапе после полной оплаты – отмена сделки и возврат имущества продавцу. И если квартиру вернуть назад реально, то деньги могут быть потрачены. Тогда взыскивать их придется в течение нескольких лет.

Большинство из этих рисков можно свести к минимуму, если еще на этапе согласования условий подробно проанализировать ситуацию и правильно оформить документы.

Если боитесь попасть к мошенникам – обращайтесь к проверенному агентству недвижимости или юристу.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Как обезопасить себя в купле-продаже?

В случае, если продавцом является не обычный гражданин, нужно предусмотреть некоторые нюансы.

При покупке у юридического лица нужно проверить его правоспособность, оценив документы:

  • Устав;
  • Свидетельства о регистрации (ИНН и ОГРН);
  • Свежая выписка из ЕГРЮЛ;
  • Финансовые документы (бухгалтерский баланс);
  • Если это застройщик – проверить проектную декларацию.

В первую очередь посмотрите эти документы.

Обязательно нужно, чтобы наименование юрлица и наименование собственника квартиры совпадало с точностью до кавычки.

Юрлицо должно быть действующим, не ликвидированным и не прекратившим деятельность в результате реорганизации.

Нужно также проверить, нет ли нарушений положений закона о крупных сделках. Зачастую на сделки об отчуждении квартир требуются решения об одобрении от всех участников – особенно, если реализация недвижимости не является основным видом деятельности этой фирмы.

Посмотрите финансовые документы — не будет ли компания банкротиться. Если есть угроза банкротства – ваша сделка в будущем может быть отменена по заявлению конкурсных кредиторов или конкурсного управляющего.

После этого проверьте полномочия представителя, кто будет подписывать договор от продавца. Полномочия директора прописаны в уставе, представитель должен предъявить доверенность, управляющий – договор о передаче полномочий.

Если фирма — подрядчик, с которым застройщик рассчитался квартирой, помимо перечисленного выше, появляется риск отмены сделки, если между подрядчиком и застройщиком не решены вопросы оплаты. Проверять нужно всю проектную документацию и исключать возможные споры с застройщиком.

Продавать муниципальную квартиру вправе только муниципалитет – администрация того населенного пункта, в котором находится квартира. Порядок действий при продажи устанавливает сам муниципалитет, но в целом схема не отличается от стандартной.

Если же физическое лицо предлагает вам купить у него квартиру, находящуюся в муниципальной собственности, это наверняка мошенническая схема. Продажа таких квартир частными лицами невозможна в силу закона.

Покупка квартиры у нерезидента России, имеющего российское гражданство, для покупателя не несет особых проблем. Иногда банки при выдаче ипотеки могут потребовать дополнительные документы, но в целом вопросы возникают только у самих продавцов. Нерезиденты уплачивают налоги по повышенной ставке.

Покупка у иностранного гражданина влечет повышенные риски. При оформлении сделки нужно удостовериться в личности продавца — проверить документ, удостоверяющий личность, — получить согласие его супруга на продажу и учесть особенности расчетов, которые должны быть произведены только через уполномоченный банк.

Как происходит дистанционная покупка?

3Если у вас нет возможности лично прибыть в другой город, в котором вы хотите приобрести жилье, обратитесь в специализированную организацию, которая оказывает агентские услуги.

Для передачи полномочий покупатель выдает доверенность фирме или конкретному лицу. Безопаснее оформить доверенность на приобретение конкретного объекта недвижимости на конкретных условиях. Документ составляет нотариус на специальном бланке.

Заключая соглашение с агентом, обратите внимание на процедуру расчетов между вами и продавцом квартиры. Они должны проходить только безналично через банк, фирма-посредник никаким образом не должна быть причастна к передаче денег. Ели агент требует, чтобы вы перечислили деньги на депозит его фирмы – это развод.

Ваши затраты в случае дистанционной покупки будут состоять из сумм:

  • составление нотариальной доверенности;
  • пересылка документов агенту;
  • вознаграждение агента (3-5% от цены сделки);
  • оплата пошлины за регистрацию права;
  • оплата цены квартиры;
  • оплата комиссии банка за безналичный расчет с продавцом и агентом.

С учетом очень высоких цен на перелеты по России, услуга дистанционной покупки пользуется большой популярностью.

Советы

  1. Проверьте юридическую чистоту квартиры перед сделкой.
  2. Осмотр квартиры перед покупкой проводите в дневное время при хорошем освещении.
  3. Покупая квартиру у юридического лица, оцените его финансовое благополучие и риски банкротства.
  4. Если вы не уверены в своих силах – обратитесь к специалисту за помощью.

Загрузка ...