Федеральный закон о долевом участии в строительстве 214-ФЗ и реформа законодательства

«Вам не обязательно всё знать самому,
но вы должны знать, где и как найти всё,
что известно о том, в чём вы нуждаетесь».
Генри Форд

Чтобы договор долевого участия вас защищал, нужно, чтобы он не противоречил закону. Отсутствие любого существенного положения сделает ДДУ недействительным.

Мало знать закон. Закон меняется, некоторые положения распространяются на все действующие договоры. Другие относятся только к новым сделкам.

Разберёмся, в какие законы смотреть, где искать нужный раздел.

Основна:

  • федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ;
  • закон «О защите прав потребителей»;
  • Гражданский Кодекс РФ.

Нормы о ДДУ

Закон «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ

Защищает права и законные интересы дольщиков.

Основные правила 214-ФЗ:

  • существенные условия ДДУ, без которых договор не может быть заключён:
    • предмет договора,
    • описание подлежащей передаче дольщику квартиры,
    • срок передачи застройщиком готового объекта,
    • способы обеспечения обязательств застройщика,
    • гарантийные обязательства;
  • права и обязанности дольщика и застройщика;
  • требования к застройщику:
    • иметь утвержденную проектно-разрешительную документацию на объект строительства,
    • зарегистрировать права на земельный участок, где будет возводить дом,
    • в обязательном порядке размещать информацию о себе на официальном источнике;
  • гарантия застройщика по качеству объекта;
  • обязательная претензия перед иском — досудебный порядок урегулирования споров;
  • основания и порядок расторжения ДДУ;
  • порядок оформления права собственности дольщика на квартиру.

Плюсы:

  1. договор долевого участия в строительстве должен в обязательном порядке пройти государственную регистрацию в Росреестре. Процедура гарантирует, что квартира не будет продана дважды;
  2. ответственность за нарушение сроков передачи готовой квартиры стимулирует застройщика быстро оформлять право собственности за дольщиками. Установлены жесткие требования к срокам окончания строительства объекта и передачи квартиры дольщику.

Минусы:

  1. закон не защищает дольщиков от мошенничества и банкротства застройщика;
  2. отсутствие типовой формы ДДУ, утвержденной законодателем, позволяет включать в договор условия, ущемляющие права и интересы дольщиков.

Закон «О защите прав потребителей»

Применяется в отношении долевого участия в строительстве, если дольщик приобретает квартиру для личных нужд (для проживания). В этом случае все положения 214-ФЗ применяются с учетом привилегий дольщика как потребителя.

Основные правила Закона ОЗПП применительно к долевому строительству:

  • застройщик обязан возместить дольщику не только убытки, но и неустойку, компенсировать моральный вред, а также заплатить штраф 50% от цены иска
    • при нарушении сроков сдачи объекта дольщику-потребителю,
    • а также при нарушении требований к качеству объекта,
    • за нарушение сроков выполнения гарантийных обязательств;
  • дольщик может подать иск в своём городе, а не там, где зарегистрирована компания застройщика — выбирать подсудность при разрешении споров в судебном порядке;
  • застройщик может привлекаться к административной ответственности за нарушение прав потребителей по ст. 14.8 КоАП РФ со штрафом 50 000 рублей.

Плюсы:

  1. застройщик заинтересован в досудебном порядке решения споров с дольщиком и охотнее возмещает убытки дольщику;
  2. решение спора в судебном порядке дает возможность дольщику получить сумму больше, чем прямые убытки.

Гражданский Кодекс РФ

Кодекс содержит общие правила заключения и расторжения договоров, прав и обязанностей сторон сделки, привлечения к ответственности, понятие убытков, неустойки и общие положения о строительном подряде.

ГК РФ применяется, когда 214-ФЗ либо ДДУ не содержат прямого указания на решение вопроса, либо в том случае, если ДДУ признан незаключенным, недействительным, либо стороны заключили соглашение, не отвечающее требованиям ДДУ.

Плюсы:

  1. позволяет разрешать споры между застройщиком и дольщиком исходя из общих норм, если 214-ФЗ или ДДУ не содержат решения;
  2. на его основе рассматриваются все споры в отношении сделок, не оформленных как ДДУ, в том числе предварительные договоры купли-продажи квартиры в новостройке.

Минусы:

  1. если к договору между застройщиком и гражданином применяются общие нормы ГК РФ, это лишает их возможности ссылаться на 214-ФЗ и ОЗПП.

Изменения с 1 июля 2018 года

Несмотря на разработку специального закона 214-ФЗ и довольно жесткие требования к застройщикам, дольщики по-прежнему подвергаются значительному риску и остаются слабым звеном.

Для защиты граждан на рынке первичного жилья государство предлагает новые способы: ужесточение требований к застройщикам и создание денежного фонда для выплат обманутым дольщикам.

С 01 июля 2018 года вступит в силу Федеральный закон №218-ФЗ «О защите прав граждан — участников долевого строительства при банкротстве застройщиков».

Чтобы привлекать деньги дольщиков застройщик должен:

  • построить несколько домов в течении последних 3-х лет общей площадью 10 тыс. кв. м,
  • иметь в названии слова «специализированный застройщик»,
  • держать на банковском счете 10% от стоимости строительства,
  • не заниматься ничем, кроме долевого строительства,
  • не привлекать средства в форме займа, ссуды или кредита,
  • иметь только один расчетный счет в уполномоченном банке для проведения расчетов, связанных со строительством объекта,
  • тратить деньги только туда, куда можно по закону.

С июля 2018 года застройщик заключает договоры долевого участия на один многоквартирный дом или группу таких домов. Он может получит только одно разрешение на строительство.

Изменения коснуться только объектов, разрешения на которые получены до 1 июля 2018 года.


Плюсы:

  1. на рынке продолжат работу только самые крупные строительные компании;
  2. вкладывать в долёвку станет безопаснее.

Минусы:

  1. цены на первичное жильё вырастут. Есть две причины:
    • с рынка уйдут многие застройщики, поэтому конкуренция уменьшится,
    • ужесточение требований увеличит расходы на отчёты и выполнения требований закона.


Посмотрите видео о последних изменениях в законе:

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Поправки в 2017 году и компенсационный фонд

По ДДУ, которые заключили до октября 2017 года, застройщики обязаны страховать ответственность перед дольщиками. Страхование ответственности застройщика обеспечивает финансовую защиту вложений дольщика в случае расторжения ДДУ и банкротства застройщика.

С конца 2017 года специальный фонд покрывает убытки дольщиков обанкротившихся застройщиков — Фонд защиты граждан-участников долевого строительства.

Застройщики платят взносы в Фонд в размере 1,2% от цены каждого ДДУ.

Если строительная компания – банкрот, дольщики смогут получить компенсации своих затрат из Фонда либо достроить незаконченный дом.

Долёвка коммерческой недвижимости

Возведение нежилого фонда посредством долевого строительства отдельным законодательным актом никак не регулируется, даже если дольщиком является гражданин и покупает помещение для собственных нужд.

Закон 214-ФЗ распространяется только на отношения долевого участия в строительстве жилых многоквартирных домов.

Только Гражданский Кодекс РФ регулирует отношения между застройщиком и дольщиком по строительству отдельно стоящего здания — торгового центра или гаражного комплекса.

Договор долевого участия должен составляться в соответствии с нормами ГК РФ о заключении договора подряда, общих правилах об обязательствах и свободе договора.

Если договор долевого участия заключается на нежилое помещение первого этажа жилого дома, то к его оформлению применяются нормы 214-ФЗ, так как помещение входит в состав многоквартирного дома.

Все привилегии, которые закон о защите прав потребителей предоставляет дольщикам жилых помещений, на него не распространяются.

Что будет вместо?

Долевое участия в скором времени отменят. А всё ужесточение — путь отказа от долевого строительства.

По распоряжению Президента РФ в течение ближайших 3-х лет планируется окончательно отказаться от привлечения средств граждан для строительства жилья.

Долёвка будет заменена на проектное финансирование. Застройщики будут привлекать денежные средства от профессиональных участников рынка – банков.

Граждане смогут заключать ДДУ на этапе строительства, но средства будут вноситься на специальный эскроу-счет. Это трехсторонний договор между дольщиком, застройщиком и банком. (ссылка)

Хотя такой механизм будет безопасен для граждан, есть опасения, что это приведет к росту цен.

Как анализировать договор?

  1. Внимательно анализируйте текст договора долевого участия: все риски и уловки спрятаны в нём.
  2. Если договор противоречит закону, применяется 214-ФЗ, где содержатся все основные правила и требования к договору и участникам.
  3. Договор должен соответствовать нормам Закона «О защите прав потребителей».
  4. В случае приобретения нежилых помещений основным нормативным актом будет Гражданский Кодекс РФ.

Загрузка ...