Как вернуть деньги с процентами, отбиться от неустойки и оформить расторжение ДДУ?

Решение выйти из договора долевого участия даётся тяжело. Когда других вариантов не осталось. Разорвать соглашение – единственный выход, если застройщик не идёт на контакт, затягивает сроки или строит из рук вон плохо.

Мы пытаемся выйти с минимальными потерями времени и денег.

Как расторгнуть договор долевого участия?

Расстаться с застройщиком можно двумя путями:

  • расторгнуть ДДУ и искать другие варианты приобретения недвижимости;
  • заключить сделку по переуступке третьему лицу либо иным способом произвести замену дольщика.

Рассмотрим вопросы, возникающие при расторжении ДДУ.

Есть 3 способа расторжения любой сделки:

  • отказ от договора одной из сторон и прекращение договора во внесудебном порядке;
  • по соглашению сторон;
  • по требованию одной из сторон в судебном порядке.

При расторжении ДДУ можно воспользоваться любым из них, но нужно знать особенности долевого участия.

Порядок прекращения ДДУ регулируется ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве».

Односторонний отказ по инициативе дольщика

Дольщик может отказаться от ДДУ в случаях, если застройщик:

  • пропустил сроки сдачи объекта строительства более, чем на 2 месяца;
  • допустил существенные недостатки здания.

При этом он:

  • отказывается бесплатно их устранить в разумные сроки,
  • не желает соразмерно уменьшить цену договора
  • либо отказывается возместить затраты дольщика на устранение таких недостатков;
  • нарушил требования к качеству многоквартирного дома.

Во всех этих случаях вы должны направить застройщику уведомление об отказе от договора по почте заказным письмом с описью вложения.

Договор будет считаться расторгнутым со дня получения застройщиком такого уведомления, а не с момента регистрации факта расторжения ДДУ в Росреестре.

Далее по закону застройщик в 20-дневный срок обязан возвратить дольщику сумму, уплаченную им по ДДУ.

Строительная компания обязана выплатить неустойку — около 15% годовых от даты передачи, указанной в договоре.

По закону – это проценты за пользование денежными средствами. Они рассчитываются как 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, установленной на день возврата денег. Для организаций размер процентов в 2 раза меньше.

При проведении расчетов сумм процентов за пользование денежными средствами следует уточнить размер ставки на официальном сайте ЦБ РФ.

Застройщик не имеет права уменьшить сумму выплаты, если даже вы ему должны выплатить штраф за просрочку платежа.

Если дольщик не пришёл за деньгами через 20 дней, застройщик обязан зачислить их на депозит нотариуса по месту своего нахождения и сообщить дольщику на следующий день.

При отказе дольщик имеет право обратиться в суд и прибавить:

  • штраф в размере 50% от общей суммы иска за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя;
  • судебные расходы;
  • возмещение убытков;
  • компенсацию морального вреда.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

По соглашению сторон

Прекратить отношения сторон по ДДУ таким способом возможно в любое время, заключив соглашение о расторжении договора.

Это позволяет решить финансовые вопросы между сторонами полюбовно.

Обязательна регистрация соглашения о расторжении ДДУ в Росреестре. Только после регистрации соглашение вступает в силу и у сторон возникают обязанности по его исполнению.

Споры с застройщиком в судебной практике

По требованию дольщика ДДУ может быть расторгнут в суде в случаях:

  • отказа застройщика от возврата уплаченной дольщиком суммы по ДДУ и уплаты процентов за пользование деньгами после получения уведомления об отказе дольщика от договора;
  • прекращения или приостановления строительства здания на срок более 2 месяцев;
  • существенного изменения проектной документации строящегося здания, в том числе увеличение общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения более, чем на 5%;
  • изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав здания;
  • в иных установленных законом или договором случаях.

Дольщик обращается в суд по месту нахождения ответчика либо по месту своего жительства с исковым заявлением, которое не облагается государственной пошлиной в силу действия Закона о защите прав потребителей.

Срок рассмотрения дела – 2 месяца, но он может быть продлен судом с учетом мнения сторон.

Ипотека

В случае ДДУ с привлечением кредитных средств, право требования передачи готового жилого помещения от застройщика будет находиться в залоге у банка. Поэтому нужно получать согласие банка на любые юридически действия.

Если вы ходите расторгнуть сделку, как можно раньше поговорите с банком об одобрении. Желательно ещё до направления уведомления застройщику.

Приступить к процедуре расторжения договора в обычном порядке вы сможете только после получения письменного согласия.

Читайте также

  1. Как взыскать неустойку по ДДУ?
  2. Как оформить претензию о взыскании неустойки?
  3. Как получить компенсацию за просрочку по ДДУ?
  4. Какие изменения появились в связи с реформой законодательства?

Если банк согласия не дает, дольщик может обратиться в суд.

Деньги нужно вернуть банку. Если банк не против, дольщик может указать два номера счета для перечисления денег: свой и банка с указанием конкретных сумм.

Проблемы при расторжении ДДУ с ипотекой начинаются с вопроса: кто должен платить проценты по кредиту?

Дольщик не виноват в нарушениях на стройке или задержке сроков постройки, а кредит выдан и возврат суммы и процентов должен осуществляться независимо от этапов строительства. То есть вы останетесь должны банку.

Все расходы вы можете переложить на компанию, которая допустила нарушение договора. Застройщик не обязан выплачивать проценты по кредиту за дольщика. Но вы можете потребовать покрыть все расходы: неустойку и проценты по кредиту. Дальше решит суд.

Кредитный договор зарегистрирован в Росреестре вместе с основным соглашением. Поэтому соглашение о расторжении ипотечного договора тоже должно пройти регистрацию.

Посмотрите видео:

Материнский капитал

Если дольщик расплачивался материнским капиталом, всё сложнее.

Сложность в том, что по закону воспользоваться материнским капиталом возможно только один раз. Процедура сложная и требует одобрения Пенсионного фонда.

Когда дольщик расторгает ДДУ, застройщик возвращает ему деньги. Выходит, что маткапитал потрачен нецелевым способом, то есть незаконно. Бывший дольщик уже не сможет получить разрешение на оплату другой сделки.

Такая схема может повлечь уголовное преследование. ПФР обратится в прокуратуру за привлечением к ответственности и возвратом средств маткапитала.

Верховный Суд РФ рассматривал спор о повторном использовании материнского капитала и принял решение в пользу дольщика.

Решение по нему станет образцом для подобных исков.

См. п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал от 22.06.2016.

Мы выделим 5 советов:

  1. при расторжении договора просите застройщика перевести денежные средства в сумме маткапитала обратно в ПФР;
  2. заключите новую сделку по приобретению жилого помещения;
  3. напишите заявление в ПФР о распоряжении средствами маткапитала на оплату по договору приобретения жилья;
  4. обратитесь в суд с исковым заявлением о восстановлении права на материнский капитал;
  5. пишите, что право на распоряжение маткапиталом осталось нереализованным, жилое помещение не приобретено и жилищные условия не улучшены.

Запомнить

  1. Суд откажет в расторжении договора, если вина застройщика в нарушении ДДУ не будет установлена.
  2. Требуйте возврата суммы договора и процентов за пользование ими.
  3. Если был договор с ипотекой – просите возместить убытки в виде уплаченных процентов по кредитному договору.
  4. Вместо расторжения ДДУ вы можете переуступить свои права третьему лицу.
Загрузка ...