Нужно ли подписывать предварительный договор долевого участия в строительстве?

7

Реклама новостройки выглядит красочно и заманчиво.

Пока не попросишь типовую форму соглашения с покупателями. Обидно, если это «Предварительный договор долевого участия»

Его нельзя подписывать. Объясняем, почему.

Права дольщика

1Предварительный договор долевого участия в строительстве не даёт права требовать готовый объект – квартиру.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, предварительное соглашение закрепляет у сторон единственную обязанность – заключить в будущем основное.

В нем должны быть согласованы все существенные условия ДДУ, а также срок, в течение которого стороны должны его подписать.

Никаких иных прав и обязанностей предварительное соглашение не может содержать.

По закону 214-ФЗ о долевом участии дольщик получает право требования передачи готовой квартиры после регистрации ДДУ. Перед этим соглашение проходит проверку: чиновники изучают весь проект и разрешения, лицензии застройщика.

Предварительный договор обязывает стороны подписать основной, но никаких прав на построенную квартиру не даёт.

Нет государственной защиты

2При заключении предварительного ДДУ дольщик лишается всех мер защиты, которые предусмотрены законом.

Основная мера защиты – регистрация.

Предварительный ДДУ в Росреестре не регистрируется.

214-ФЗ содержит основания и порядок привлечения застройщика к ответственности в случаях:

  • банкротства,
  • остановки строительства,
  • нарушения сроков передачи готовых квартир,
  • при нарушении требований к качеству объекта.

Только договор долевого участия позволит взыскать неустойку за просрочку передачи ключей или за нарушение сроков гарантийного ремонта.

Заключение предварительного ДДУ подобных последствий для застройщика не несет. Единственное, что сможет получить дольщик через суд – это возврат внесенных им денег.

Закон о защите прав потребителей здесь также не применяется, потому что нет соглашения с дольщиком–потребителем. По предварительной сделке вам присудят неустойку за пользование вашими деньгами по статье 395 ГК РФ, но 2 раза меньше, чем по ДДУ.

Расчёт основан на ставке ЦБ за каждый день просрочки:

  • 1/150 – по ДДУ, —около 160 тыс. годовых на вложенный миллион,
  • 1/300 – про предварительное соглашение, —всего 80 тыс. на миллион за год просрочки.

Просрочка по ДДУ считается от срока передачи квартиры, по предварительному – от момента заключения основной сделки.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Срок заключения основного ДДУ

3Если застройщик не торопится подписать ДДУ в установленное время, задумайтесь, надёжен ли он?

При инвестировании в любое предприятие, новостройку, тщательно проверяйте, кому вы доверяете.

Солидные застройщики держатся за репутацию.

214-ФЗ «О долевом строительстве» содержит требования к застройщикам, которые привлекают средства граждан для возведения объектов недвижимости:

  • разрешение от СРО,
  • разрешения на строительство,
  • финансовая устойчивость застройщика,
  • страхование ответственности перед дольщиками.

Эти требования применимы только, если застройщик строит на деньги граждан по договорам долевого участия в строительстве.

Закон о долевом строительстве наказывает застройщиков серьезными штрафами и накладывает много ограничениями. Работая по предварительным соглашениям и договорам инвестирования, застройщик «обходит» предусмотренные законом требования.

Предварительное соглашение предлагают застройщики, если они начали стройку, но не оформили всю разрешительную документацию — не зарегистрировали аренду земельного участка.

Никто не может дать гарантию, что застройщик доведет начатое оформление до конца.

Оплата по предварительному соглашению

4Внесение оплаты по предварительному ДДУ – это не оплата стоимости квартиры.

Согласно 214-ФЗ (читайте подробнее об изменениях в законе здесь) застройщик принимает от дольщиков оплату стоимости квартиры в соответствии с заключенным ДДУ.

Иного назначения у этих сумм быть не должно.

По предварительным ДДУ застройщики принимают деньги и называют их «обеспечительным платежом», который пойдет в зачет по основному.

Обеспечительный платеж — это не оплата долевого участия. Если ДДУ не будет заключен по вине застройщика, дольщик в судебном порядке будет требовать возврата уплаченной суммы «обеспечительного платежа».

Суд не сможет заставить строителей заключить основной ДДУ, если не будут требования закона о долевом участии. Получится, что застройщик взял ваши деньги под низкий процент.

Дольщик не сможет вернуть деньги, пока не наступит срок заключения ДДУ, указанный в предварительной сделке. Это можно сделать в случае, если застройщик станет отказываться или уклоняться от сделки.

Нет гарантий получить квартиру

5Застройщик может продать согласованную дольщиком квартиру другому лицу.

Застройщик может продавать вашу квартиру другим лицам. Предварительный ДДУ не является основанием возникновения права требования готовой квартиры у покупателя.

Хотя это будет нарушением закона, ответственность строительной компании в разы меньше.

Нельзя переуступить

Дольщик не может уступить свои права требования на квартиру по предварительному соглашению.

ДДУ — это имущественное право требования передачи квартиры. Без основного соглашения участник долёвки не может уступить квартиру другому лицу.

Предварительный договор привязывает дольщика к строительной организации на весь срок действия соглашения и не позволяет перенаправить инвестиции в случае необходимости.

ДДУ – это риски: дом не построят, деньги разворуют – примеров много. Но предварительное соглашения в два раза опаснее.

Если вы заключили такое соглашение, попытайтесь зарегистрировать основной ДДУ.

Посмотрите видео о нюансах заключения ДДУ:


Опционное соглашение на заключение ДДУ

6Опцион снимает часть проблем, которые возникают с предварительным договором.

Такие соглашения внесены в Гражданский Кодекс РФ в 2015 году.

До этого опционы использовались участниками фондовых рынков и бирж.

Опционный договор заключается, когда застройщик предоставляет гражданину за плату право подписать с ним в будущем договор долевого участия или купли-продажи построенной квартиры.

Изюминка в том, что обязанности заключать в будущем ДДУ у гражданина-«дольщика» нет, — есть право. А застройщик отказаться уже не может, но он получает за это вознаграждение. В этом главное отличие от предварительного договора.

Вознаграждение может идти в зачет оплаты долевого участия по ДДУ.

Дольщик может уступать свои права на заключение основного договора.

Любые споры по опционным соглашениям регулируются гражданским законодательством, а не 214-ФЗ.

Дольщики лишаются основной защиты, которую дает зарегистрированный ДДУ: ответственность застройщика по обязательствам перед дольщиками не застрахована и никаких государственных гарантий возврата денег в случае банкротства застройщика нет.

Совет

  1. Не подписывайте предварительный договор долевого участия.
  2. Опционное соглашение стоит дороже, но безопаснее.

Загрузка ...