Как оформляется договор переуступки прав на квартиру по ДДУ?

По разным причинам люди хотят продать свою еще недостроенную квартиру: это может быть и смена застройщика, и затягивание сроков постройки дома, и необходимость перенаправления инвестиций, и тому подобные вещи.

Поговорим о замене стороны в сделке долевого участия — соглашении об уступке требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Цессия — уступка прав на квартиру

Уступка требования или цессия – это передача прав и обязанностей стороны по основному договору другому лицу. По этому соглашению передаются права и обязанности участника долевого строительства. То есть, ДДУ продолжает действовать как и ранее, но происходит замена одной из сторон – дольщика.

Пример:

Иванов захотел купить квартиру в новом доме. Он заключил со строительной организацией договор долевого участия, выплатил стоимость квартиры, однако спустя год решился на переезд в другой город. Он нашел Сидорова, который хочет себе приобрести такую квартиру, и они заключили соглашение об уступке требования по ДДУ. Сидоров возмещает Иванову стоимость квартиры, после чего он становится новым участником.

К новому участнику переходят все права и обязанности дольщика, перечисленные в ДДУ, а также во всех дополнительных соглашениях, актах, иных документах, которые подписывал его предшественник.

Читайте также:

  1. Как проверить регистрацию договора долевого участия?
  2. На какие условия в ДДУ нужно обратить внимание.
  3. Как получить налоговый вычет?
  4. Где найти деньги на новостройку? Ипотека, материнский капитал.

Если переоформление происходит на двоих – права переходят к новым участникам в прописанной пропорции.

Поэтому убедитесь, что прежний участник предоставил всю информацию о взаимных правах и обязанностях между ним и застройщиком. Сокрытие или искажение реального положения дел повлечет расторжение соглашения об уступке, взыскание реального ущерба и морального вреда.

Если стоимость квартиры еще не оплачена полностью, в соглашение об уступке включают условие о переводе долга на нового дольщика. Перевод долга – это возложение обязанностей по оплате стоимости договора или иному обязательства на новое лицо.

По закону перевод долга возможен только с согласия кредитора, если в тексте сделки не указано обратное.

Условие о переводе долга должно содержать 4 категории сведений об обязательстве:

  • порядок и способ оплаты,
  • размер уже выплаченной суммы,
  • размеры начисленных штрафов и неустоек,
  • а также сумма оста.

Если соглашение об уступке не будет содержать условие о переводе долга, а задолженность по оплате доли есть, то к новому дольщику перейдут только права требования по договору: право требовать передачи квартиры в срок, взыскивать неустойки с застройщика за пропуск сроков и т.д. Долг будет погашать прежний дольщик.

Дополнительное соглашение об изменении дольщика

Соглашение об уступке требования по ДДУ заключается в письменной форме и в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

В большинстве случаев для регистрации соглашения требуется письменное согласие застройщика. Согласно закону такое согласие необходимо в двух случаях: если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга.

Обязательные условия:

  1. дата заключения;
  2. стороны: прежний участник долевого строительства и новый участник с указанием паспортных данных и места регистрации;
  3. объект уступки: права (и обязанности) участника долевого строительства.
  4. цена уступки, если сделка возмездная.

В обязательном порядке указываются признаки, которые определяют ДДУ — идентификационные характеристики:

  • наименование,
  • номер,
  • дата заключения,
  • наименование сторон,
  • объект строительства (наименование, местоположение, план, основные характеристики объекта, назначение, этаж квартиры, количество комнат, площадь и т.д.),
  • сроки сдачи объекта,
  • права на земельный участок, разрешительная документация,
  • дата и номер регистрации в Росреестре,
  • а также все дополнительные соглашения к нему.

В особых случаях пропишите условия:

  1. о безвозмездной передача прав;
  2. о переводе долга, если прежний дольщик не оплатил стоимость квартиры по ДДУ;
  3. об ипотеке.

Укажите все характеристики кредитного договора:

  • данные о его регистрации,
  • закладной,
  • сведения о банке,
  • сумме долга,
  • порядке и сроках выплаты платежей — графике,
  • сведения об обеспечительных мерах.

Соглашение об уступке по ДДУ вступает в силу только после его регистрации.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Документы для Росреестра

Для регистрации договора цессии вам понадобятся:

  • соглашение об уступке прав по ДДУ;
  • договор долевого участия со всеми дополнительными соглашениями;
  • документы, подтверждающие оплату долёвки, в том числе справки, расписки, приходные и кассовые ордера, акты сверок задолженностей;
  • письменное согласие застройщика на перевод долга и уступку прав требования от прежнего участника.
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Если у сторон есть семья, нужно нотариально заверенные согласия супругов сторон и органов опеки, если дольщиком является несовершеннолетний или недееспособный.

Банк даёт письменное согласие, если право требования находится в ипотеке. Нужен будет сам кредитный договор.

Срок регистрации — 7 дней.

Новый дольщик вступает в свои права после внесения сведений в единый государственный реестр прав недвижимого имущества – ЕГРН.

Обращаются в Росреестр обе стороны соглашения: заявление подписывают вместе. Передача документов возможна через МФЦ.

Подводные камни покупки квартиры сменой дольщика:

Права супругов

В соответствии со статьей 34 Семейного Кодекса РФ все имущество, нажитое супругами в период брака, относится к их общей совместной собственности, независимо от того, на чье имя такое имущество оформлено.

Супруг нового дольщика приобретает такие же права и обязанности по договору долевого участия.

После введения в эксплуатацию объекта строительства он поступит в общую собственность супругов.

Общая совместная собственность не означает, что каждый владеет, пользуется и распоряжается совместным имуществом с согласия второго супруга.

Конкретный размер участия в долевом строительстве и праве собственности на квартиру определяется в брачном договоре либо в суде.

Любые сделки с недвижимым имуществом, а том числе сделки, связанные с долевым участием в строительстве, требуют нотариального согласия супруга. Такое согласие требуют в Росреестре в случае, если супруг стал участником долевого строительства в период брака.

Наследование

В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам.

Существующие на день открытия наследства имущественные права и обязанности умершего, основанные на ДДУ, входят в состав наследства.

Также имущественные права по договору долевого участия возможно завещать. Завещание оформляется у нотариуса по месту жительства с приложением всего пакета документов по ДДУ.

Застройщик не вправе отказать наследникам во вступлении в договор. Тогда он обязан вернуть выплаченные деньги наследникам.

Дарение

Дарение – безвозмездная сделка и совершается она с согласия одаряемого. Если Вы желаете подарить кому-то статус участника в долевом строительстве квартиры, существует два варианта оформления такой сделки: договор дарения и соглашение о безвозмездной уступке прав по ДДУ.

Подарить права по ДДУ возможно только полной оплаты цены договора. Безвозмездная уступка возможна при неполной оплате.

Помните, что необходимо нотариальное согласие супруга и письменное согласие застройщика.

Договоры дарения и безвозмездной уступки регистрируются в Росреестре и считаются заключенным после внесения сведений в ЕГРН.

Запомнить

  1. Уступки прав требования по ДДУ можно оформить до подписания акта приёма-передачи объекта.
  2. Уступки прав по ДДУ требует письменного согласия застройщика.
  3. Проверьте все документы от продавца.
  4. Пропишите условие о переводе долга.
  5. Можно перевести ДДУ от одного супруга другому. Условия и документы те же.
  6. Застройщик может отказать наследнику.
  7. Приложите к договору дарения нотариальное согласие супруга.

Загрузка ...