Где найти деньги на долевое строительство? Ипотека, материнский капитал и счета эскроу

Одним из преимуществ, которое дает долевое участие в строительстве, является возможность расплачиваться за квартиру частями или в рассрочку. Размер взносов и порядок их оплаты регулируется договором долевого участия.

Способов расчетов с застройщиком существует несколько:

  1. оплата наличными средствами, в том числе через банковскую ячейку или сейф;
  2. оплата в безналичном порядке:
    • за счет кредитных средств под залог прав по ДДУ (ипотека);
    • использование средств материнского капитала;
    • при помощи аккредитивного счета и счета-эскроу в банке.

Оплата наличными средствами на рынке недвижимости производится все реже, уступая законное место безналичным платежам. Внесение личных средств особых вопросов не вызывает. Предлагаем рассмотреть варианты оплаты, когда в проведении расчетов задействовано третье лицо.

Порядок заключения ДДУ с ипотечным кредитом

Когда речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке, все более или менее понятно: банк дает деньги, а у себя в залоге оставляет квартиру до полного погашения кредита покупателем.

А в долевом строительстве готового объекта нет. В залог при долевом строительстве передается имущественное право дольщика требовать от застройщика передачи ему готовой квартиры по ДДУ. После того, как застройщик по акту передаст квартиру, и дольщик зарегистрирует свое право собственности на нее, банк получит право залога квартиры. Вот и весь нюанс.

Как получить кредит под залог ДДУ?

Выбор квартиры и документы

Проверьте застройщика. Банк может отказаться предоставлять кредит под ДДУ у застройщика, не отвечающего требованиям закона. Проверьте строительную компанию при помощи двух ресурсов:

  • единого реестра застройщиков,
  • официального сайта с проектно-разрешительной документацией.

Посмотрите в интернете отзывы дольщиков других объектов застройщик.

Согласуйте квартиру и ее цену с застройщиком. Договоритесь, чтобы пока вы ищете кредитора, застройщик не продал эту квартиру другим лицам.

Один из вариантов — бронирование квартиры по отдельному договору с уплатой аванса или с помощью оформления справки о бронировании. Не подписывайте предварительный договор.

Если застройщики заранее обговаривают с банками сроки рассмотрения кредитных заявок, они «придерживают» понравившуюся клиенту квартиру на срок до 7-10 дней.

После согласования проекта квартиры и условий ее покупки с застройщиком, на руках должен остаться проект ДДУ с согласованной ценой и копиями проектной документации.

Условия банка и расчёт

Банки охотно выдают кредиты на покупку квартир в новостройках, хотя проверяют не только заявителя, но и застройщика. Банк одобрит заявку, только если застройщик аккредитован банком.

Проценты выше, чем при купле-продаже. Процентные ставки на кредиты обычно выше примерно на 3-5%, чем на вторичном рынке. При этом банки просят сразу внести до 20% от ипотечной суммы.

С 2015 года разработана и внедрена программа государственной поддержки строящегося жилья. Государство субсидирует часть денег банкам, выдающим кредиты на покупку жилья в новостройках, а те снижают процентные ставки.

В большинстве банков процентная ставка уже ниже 11%.

Обязательное условие — заключение договора страхования в одной из аккредитованных страховых компаний.

Страхуется так называемый «конструктив» квартиры: несущие стены, балконы, внутренние перегородки, входные дверные, оконные конструкции. Жизнь и трудоспособность гражданина страхуется по желанию. Страхование увеличивает ставку по кредиту.

Через 10 дней банк либо одобрит кредит, либо откажет.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Регистрация сделки

После одобрения кредитной заявки будущий дольщик, застройщик и банк согласуют условия сделки и единую дату сделки.

Подписание документов сделки проводят в один день. Тогда же подают документы на регистрацию в Росреестр.

Электронную регистрацию проводят сами сотрудники. Так делают, например, в Сбербанке.

После окончания регистрации банк перечисляет на счет застройщика сумму первоначального взноса либо проводит другие платежи согласно условиям ДДУ.

Как расторгнуть ДДУ с ипотекой?

Как быть с кредитом, когда возникает необходимость расторгнуть ДДУ, находящийся в ипотеке?

Расторжение ДДУ регистрируется в Росреестре и застройщик возвращает стоимость квартиры дольщику. После этого, должник заключает с банком соглашение о расторжении кредитного договора.

Далее заемщик и банк производят между собой расчеты с полным досрочным погашением кредита. После этого стороны подают заявление в Росреестр, и запись о праве залога отменяется.

ДДУ с ипотекой можно также переступить, как обычный договор участия.

Как продать ипотечную квартиру и переоформить кредит – смотрите по ссылке.

Маткапитал

Сертификат на материнский (семейный) капитал выдается в Пенсионном фонде женщинам, родившим больше одного ребёнка.

Деньги принадлежат государству. Право собственности на маткапитал у владельца сертификата не возникает, а распоряжается ими ПФР.

Владелец сертификата может направлять эти деньги на определенные нужды семьи, указанные в законе.

Сертификат оформляется в районном отделении ПФР на основании заявления гражданина, имеющего право на его получение.

Срок оформления – 30 дней. В настоящее время размер материнского капитала составляет 453 026 рублей.

Сертификат можно использовать для покупки квартиры с ограничениями:

  • сертификат можно использовать на оплату по ДДУ только когда ребенку исполнится 3 года;
  • материнский капитал можно направить на первоначальный взнос по кредитному договору, даже если ребенку меньше 3 лет.

ПФР разрешает использовать сертификат на основании предъявленных документов:

  1. оригинала сертификата на получение маткапитала;
  2. паспорта;
  3. СНИЛС;
  4. зарегистрированного в Росреестре договора долевого участия;
  5. справки о состоянии расчетов с застройщиком с указанием сумм остатка, а также всех платежных документов, подтверждающих внесение денег по ДДУ;
  6. письменного обязательства участника долевого строительства в течение 6 месяцев после подписания акта приема-передачи квартиры оформить квартиру в общую долевую собственность владельца сертификата, его супругу и всем детям по соглашению между ними;
  7. свидетельства о браке;
  8. свидетельства о рождении детей.

ПФР принимает решение через месяц: одобрение либо отказ.

Сумма прямо перечисляется застройщику через 10 рабочих дней после принятия решения.

Аккредитивный счет и счет-эскроу в банке

Аккредитив – способ расчетов, когда дольщик кладёт на специальный счет сумму по ДДУ и дает поручение банку передать ее застройщику.

Сторонами соглашения о банковском аккредитиве выступают только дольщик и банк.

Застройщик получит деньги, когда предоставит в банк документы, подтверждающие выполнение обязательства.

Стороны могут указать любое условие выплаты. Обычно застройщик получает деньги, когда в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена запись о регистрации ДДУ.

Сравнительно недавно появился новый инструмент для проведения расчетов с привлечением банка – счет эскроу. С 2014 года этот способ можно использовать для сделок долевого строительства.

Схема расчетов очень похожа на аккредитив, но:

  • в соглашении участвуют уже три стороны — дольщик, банк и застройщик. Все стороны имеют право запрашивать информацию о движении по счету;
  • так как застройщик – сторона по договору об открытии счета эскроу, он имеет право влиять на условие передачи денег;
  • деньги на счете эскроу обособлены от счетов всех сторон по сделке.

Запомнить

  1. Расчеты по ДДУ возможно проводить с помощью привлечения третьих лиц – банки, граждане, юридические лица.
  2. Способы расчета обязательно прописываются в ДДУ и могут изменяться только по соглашению сторон с обязательной регистрацией такого соглашения в Росреестре.
  3. Любой способ расчетов должен подтверждаться документально.

Загрузка ...