Что нужно знать о договоре долевого участия в строительстве?


Долевое участие в строительстве – так расшифровывается ДДУ — это способ финансирования возведения зданий, когда строительные работы выполняются не только за счет средств застройщика, но и за счет других лиц — дольщиков.
Дольщики заключают с застройщиком договор долевого участия в строительстве или сокращенно — ДДУ.

Согласно ДДУ застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить здание и после введения его в эксплуатацию передать дольщику в собственность часть его площади. Дольщик обязуется уплатить предусмотренную ДДУ цену и принять объект строительства.

При постройке многоквартирного дома в собственность дольщику передается квартира. Такой способ покупки квартиры позволяет сэкономить на цене до 20-30%. Чем раньше относительно этапов возведения объекта дольщик придет в долевое участие, тем ниже будет цена квартиры.

Такая выгода компенсируется высокими рисками.

Выбор новостройки в долевом строительстве

Выбирать проект дома и планировку квартиры возможно с помощью источников, размещенных в сети Интернет. На официальных сайтах застройщиков должны быть все проектно-разрешительные документы.

Выбор застройщика включает в себя:

  • проверку информации о статусе компании на нескольких государственных ресурсах в сети Интернет,
  • статусе земельного участка, на котором он возводит дом, — в ЕГРП,
  • а также условий ДДУ, который он предлагает.

Требования к застройщику

Строить дома с привлечением средств дольщиков на основании ДДУ может организация, которая:

  • имеет опыт не менее 3 лет участия в строительстве многоквартирных домов площадью не менее 10 000 кв.м.;
  • имеет в собственности или на праве аренды земельный участок для строительства;
  • заключает ДДУ на основании разрешения на строительство.

Вы можете купить по ДДУ:

  • квартиру в многоквартирном доме или таунхаус;
  • коттедж;
  • малоэтажное жилое здание;
  • индивидуальный дом.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Единая информационная система по 214-ФЗ

Для проверки статуса застройщика созданы Единый государственный реестр застройщиков – на федеральном уровне, а также Реестры проблемных объектов – на уровне субъектов РФ. Актуальность информации в данных списках гарантируется государством.

Чтобы получить информацию о реализованных проектах застройщика дольщик может в электронной форме проверить проектно-разрешительную документацию на объект строительства, изучить аудиторские заключения о финансовом состоянии застройщика, участии в судебных спорах, исполнительных производствах.

Отслеживание информации о застройщике дает дольщикам возможность своевременно реагировать на изменение ситуации и обратиться за защитой своих прав.

Пошаговая инструкция заключения

Процедура заключения ДДУ регламентирована 214-ФЗ.

ДДУ должен содержать обязательные условия, при отсутствии или неполном изложении хотя бы одного из которых договор считается незаключенным:

  • описание объекта договора;
  • срок передачи готового объекта дольщику;
  • цена и порядок оплаты;
  • гарантии;
  • обеспечение обязательств застройщика;
  • ответственность застройщика.

Подробнее о существенных условиях читайте тут.

Договор составляется в письменной форме. Государственная регистрация в Росреестре обязательна.

Помимо существенных условий в ДДУ включаются условия об ответственности сторон, перемене лиц в обязательстве и иные пункты.

ДДУ не должен противоречить Гражданскому Кодексу и Закону «О защите прав потребителей».

Оплата договора участия

Застройщики предлагают несколько вариантов:

  • 100% предоплата;
  • рассрочка;
  • передача имеющегося в собственности дольщика жилья застройщику в зачет цены договора.

В практике долевого участия есть несколько стандартных схем оплаты

  1. За счет собственных средств дольщика

Вы можете внести наличные либо в порядке безналичных расчетов с использованием аккредитивных счетов, счёта эскроу.

  1. За счет кредитных или заемных средств с оформлением ипотеки

Правом требования квартиры в построенном доме дольщик может распоряжаться как имуществом. Например, при необходимости взять кредит, участник долевого строительства может передать банку свое право требования в залог. Залог права на недвижимое имущество называется ипотекой.

После погашения кредита, право залога на право требования у банка по ДДУ прекращается. В случае, если застройщик передаст готовую квартиру дольщику до погашения ипотечного кредита, банк получает в залог уже квартиру.

  1. Материнский капитал

Средства материнского капитала также возможно использовать на погашение обязательств по ДДУ после одобрения районным отделением ПФР.

ПФР рассматривает заявления 1 месяц. После этого денежные средства перечисляются напрямую застройщику.

Посмотрите видео

Проблемы

В 2017 году Правительством РФ был создан Фонд защиты граждан-участников долевого строительства, который призван стать основным гарантом интересов дольщиков.

Получение компенсации дольщиками возможно после включения их в списки пострадавших дольщиков, которые составляются региональными отделениями Фонда.

Если ДДУ зарегистрирован до октября 2017 года, дольщик не может рассчитывать на получение компенсации от Фонда. Однако застройщики, не вносившие обязательные взносы в Фонд, обязаны были страховать свою ответственность посредством банковского поручительства либо заключения договора со страховой компанией. При наступлении страхового случая, дольщики имеют право обращаться к страховщикам за возмещением своих убытков.

Неустойка за просрочку

Дольщику гарантируется защита его интересов в спорах с застройщиком в случаях:

  • просрочка передачи квартиры;
  • просрочка выполнения гарантийного ремонта;
  • банкротство застройщика;
  • остановка строительства на срок свыше 2 месяцев.

Законом предусмотрено привлечение застройщика к ответственности в виде уплаты неустойки, возмещения убытков, компенсации морального вреда, а также уплаты штрафа за нарушение прав потребителей.

Законом предусмотрен досудебный порядок урегулирования споров с застройщиком, когда дольщик направляет ему претензию для добровольного исполнения своих требований. В случае отказа в ее удовлетворении застройщик привлекается к ответственности в судебном порядке, при этом общий размер взыскания может возрасти в 1,5-2 раза от суммы претензии дольщика.

Гарантия качества

Гарантийный срок устанавливается застройщиком в ДДУ. Однако, согласно закону гарантийный срок не может быть меньше 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование – меньше 3 лет.

Переуступка

Самым грамотным способом «продать квартиру» в таком случае является оформление соглашения об уступке требования по ДДУ.

Уступают требование к застройщику о передаче готовой квартиры. Уступка – сделка возмездная, требующая государственной регистрации в Росреестре.

Для заключения такой сделки потребуется получить согласие застройщика, так как происходит замена стороны ДДУ на другое лицо.

Уступка требования может сопровождаться переводом долга, когда на «покупателя» переходит обязанность по оплате оставшейся неоплаченной суммы по ДДУ.

Советы

Какие законы смотреть?

  1. ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004;
  2. Закон о защите прав потребителей № 2300-1 от 07.02.1992 1992;
  3. Гражданский Кодекс РФ.

Что почитать?

  1. Долевое участие в строительстве строго регламентировано законом.
  2. Только зарегистрированный ДДУ дает дольщикам права и привилегии, установленные законом 214-ФЗ.
  3. Права дольщиков защищаются законом не только с помощью судебной системы, но и созданием компенсационного фонда для выплаты возмещения убытков.
Загрузка ...