Какие нужны документы для продажи и покупки гаража: нюансы оформления

Перед оформлением сделки необходимо проверить гараж как объект собственности, личность продавца и проанализировать представленные документы. Только после этого можно делать вывод о том, достаточно ли безопасна сделка для покупателя.

От чего зависит перечень бумаг

alt=2Прежде чем заключать сделку, продавец должен собрать документы для продажи. Список документов зависит от следующих факторов:

Как проверить недвижимость

При покупке капитального гаража проверять нужно следующие объекты:

Имущество, пригодное для продажи, должно отвечать следующим признакам:

  • находиться у продавца на праве собственности (право аренды или постоянного бессрочного пользования не подходит);
  • быть свободным от обременений, арестов и прав третьих лиц;
  • на продажу должны быть получены все необходимые разрешения от всех заинтересованных третьих лиц.

Если гараж и земля под ним отвечают всем вышеперечисленным моментам, такую недвижимость можно покупать без риска.

Конечно, любая ситуация имеет свои нюансы, которые рассмотрим ниже чуть подробнее.

Проверяем право собственности

Для проверки понадобится свежая выписка из ЕГРН. В ней должно быть указано имя вашего продавца и сведения о том, что гараж принадлежит ему на праве собственности.

  • Если указано право общей долевой собственности, значит, вы покупаете не гараж, а долю в праве на него. У сособственников появляется преимущественное право покупки долю, которое нужно соблюсти до оформления договора.
  • Если указано любое другое право, кроме права собственности – гараж покупать нельзя.

По отношению к земле смысл проверки тот же самый, однако есть особенность. Если земля находится у продавца на праве аренды, уточните, кто является собственником – частное лицо или муниципалитет. После покупки гаража вы сможете пользоваться землей на тех же основаниях, что и ваш предшественник, но для этого нужно будет внести изменения в договор аренды.

Если «продается» неприватизированный гараж, выписки вообще не будет в наличии. Это значит, что в действительности вам продают не сам гараж как объект, а лишь право пользоваться и владеть им, а также членство в гаражном кооперативе. В некоторых случаях такие сделки оправданны, но отнестись к ним нужно с полным пониманием ситуации.

Проверяем наличие обременений

Проверить наличие обременений можно по следующим документам:

  • Залоги, аресты и долгосрочные договоры аренды можно увидеть в выписке из ЕГРН.
  • Если продавец приобрел гараж по наследству – ознакомьтесь также со свидетельством о праве на наследство, уточните, что гаражом не пользуются отказополучатели.
  • Проверьте наличие судебных дел в отношении имущества. Для этого зайдите на сайт районного суда по месту нахождения гаража, в разделе «Судебное делопроизводство» введите фамилию собственника. Если судебные дела имеются, такой гараж пока лучше не покупать.

По общему правилу покупка обремененного имущества связана с высоким риском такое имущество в будущем потерять.

Однако если вы все же решитесь на приобретение, придерживайтесь следующих правил:

  • покупая заложенное имущество, убедитесь, что залогодатель дал согласие на продажу;
  • гараж, арестованный судебными приставами, нельзя купить до тех пор, пока арест не снимут;
  • если имеются судебные дела, дождитесь вступления в силу решения суда и завершения тяжбы, после чего оформляйте сделку;
  • если гараж арендован третьим лицом, оно будет вправе продолжить пользоваться им до истечения срока аренды.

Необходимые разрешения: нужно ли согласие супруги

В некоторых случаях на продажу гаража нужны согласия и разрешения третьих лиц:

  • нотариальное согласие жены (мужа) необходимо, если продавец в браке и продается общее имущество;
  • разрешение органа опеки и попечительства понадобится, если продавец является несовершеннолетним;
  • если продается доля в праве собственности на гараж, нужно уведомить о преимущественном праве покупки всех сособственников.

Только после соблюдения всех правил, получения разрешений и направления уведомлений, можно оформлять сделку. В противном случае договор можно будет аннулировать через суд по иску третьего лица.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Какие бумаги должны быть на руках у продавца

У продавца должны быть следующие документы на гараж (если он в собственности):

  • выписка из ЕГРН о праве собственности на гараж;
  • свидетельство о праве собственности – если есть;
  • кадастровые документы (паспорт, выписка) – если есть;
  • технический паспорт объекта с указанием материалов постройки, этажности, площади и других параметров;
  • если проведены коммуникации – справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • правоустанавливающие документы (по которым продавец приобрел право собственности).

alt=3Если гараж не приватизирован:

  • членская книжка ГСК;
  • справка об отсутствии задолженности по взносам;
  • дополнительно ознакомьтесь с уставом и другими документами ГСК.

Дополнительно документы на землю (если земля в собственности):

  • выписка из ЕГРН о праве собственности на землю;
  • свидетельство о праве собственности – если есть;
  • кадастровые документы (паспорт, выписка) – если есть;
  • межевой план земельного участка;
  • правоустанавливающие документы (по которым продавец приобрел право собственности).

Если земля в аренде:

  • договор аренды на землю;
  • справка об отсутствии задолженности по платежам.

Сделка по доверенности: образец

Если одна из сторон действует в сделке не лично, а по доверенности, действуют следующие правила:

  • доверенность должна быть нотариально удостоверена;
  • в тексте доверенности должны быть полномочия на заключение договора купли-продажи гаража, его подписание, проведение расчетов, подачу документов на регистрацию и другие полномочия, связанные со сделкой;
  • непосредственно в шапке договора пишется сначала имя стороны, а затем имя представителя. Договор заключается со стороной, а не с представителем, нужно об этом помнить.

«Гражданин РФ Иванов Петр Семенович, 09.08.1972 г.р., паспорт серия 0000 № 000000, зарегистрированный по адресу г. Нск, ул. Нская, 28, кв. 65, именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице представителя Смирновой Анны Олеговны, 10.02.1985, паспорт серия 1111 № 111111, зарегистрированной по адресу г. Нск, ул. Нская, 28, кв. 70, действующей от имени Продавца по доверенности от 07.04.2016 серия 00 АА № 000000, удостоверенной нотариусом Нского нотариального округа Павловой А.Р., номер в реестре 22-222.»

В зависимости от объема полномочий представитель участвует во всей сделке, либо только в ее части (например, собирает документы).

Ключевой момент – доверенность должна быть действующей на момент проведения сделки. Если она, к примеру, отозвана доверителем, сделка будет признана незаконной. Проверить действительность доверенности можно с помощью специального сервиса.

alt=4

Какие документы нужно оформлять

Если продается имущество в собственности, то, совершая сделку, стороны оформляют основные документы, которые понадобятся для регистрации:

  • договор купли-продажи;
  • передаточный акт;
  • расписка в получении денег.

Договор содержит основные условия сделки, в том числе имена сторон, описание имущества, цена продажи. Дополнительно указываются порядок оплаты и порядок передачи недвижимости. Это основной документ, необходимый для совершения сделки. Без него сделка не может быть признана состоявшейся.

Договор составляется в простой письменной форме и подписывается двумя сторонами. По общему правилу нотариальному удостоверению такой договор не подлежит, кроме случаев продажи доли в праве собственности.

Передаточный акт удостоверяет факт передачи имущества. Составляется он после осмотра имущества. В акте приема передачи указывается:

  • к какому договору составлен акт;
  • имена сторон;
  • указание на то, какое имущество передается;
  • в каком техническом состоянии находится имущество;
  • указание на то, что продавец передал, а покупатель принял недвижимость.

Акт составляется в свободной форме. Общее состояние имущества обычно выражается словами «идеальное», «хорошее», «удовлетворительное», «пригодное к использованию по назначению» или «требующее капитального / текущего ремонта».

Дополнительно  в акте указываются выявленные в ходе осмотра недостатки, если они имеются.

С момента подписания акта покупатель получает право владения и пользования гаражом. Право распоряжения возникнет после государственной регистрации права собственности в Росреестре.

Расписка о получении составляется сразу же после получения продавцом денег. Это единственное доказательно передачи оплаты, поэтому тянуть с ее составлением не следует. Укажите в расписке:

  • дата и место составления расписки;
  • имена сторон;
  • полученную сумму цифрами и прописью;
  • в счет какого договора получены деньги;
  • указание на то, что стороны не имеют друг к другу претензий.

Расписка подписывается собственноручно продавцом. Подлинник передается покупателю, копию продавец может оставить себе.

Для регистрации

Документы после оформления нужно передать на регистрацию права собственности покупателя:

  • непосредственно в Росреестр;
  • в МФЦ.

За регистрацию покупатель оплачивает государственную пошлину 2 000 рублей.

Подробнее об оформлении покупки гаража смотрите видео:

 

После регистрации стороны получат:

  • выписку из ЕГРН на недвижимость (получает покупатель);
  • договор купли-продажи с отметкой о регистрации;
  • передаточный акт.

С даты регистрации покупатель приобретает право распоряжения гаражом.

Как оформляется декларация

Декларация на гараж – это документ, необходимый для оформления права собственности в случае, если такое право не оформлено. Она позволяет оформить документы в упрощенном порядке в рамках так называемой «дачной амнистии».

Непосредственно к сделке купли-продажи такой документ никакого отношения не имеет, но может стать отправной точной для регистрации гаража в ЕГРН для его последующей продажи.

Для оформления права собственности понадобятся:

  • паспорт владельца гаража;
  • декларация на гараж;
  • документы на землю (свидетельство на землю или договор аренды).

Бланк декларации можно взять в территориальном органе Росреестра. В документе заполняются:

  • местоположение объекта;
  • технические характеристики гаража;
  • сведения о правообладателе.

Декларация заполняется лично владельцем гаража, после чего передается вместе с документами на землю в Росреестр. Регистрация занимает 18 дней.

 

Советы

  1. Откажитесь от покупки капитального гаража, если у продавца нет никаких документов. Это поможет вам избежать больших рисков.
  2. Закажите свежую расширенную выписку из ЕГРН на гараж и отдельно на землю, чтобы обладать актуальной информацией.
  3. Если одна из сторон действует по доверенности, проверьте срок ее действия по открытым ресурсам.
  4. Своевременно подайте документы на регистрацию в Росреестр, чтобы избежать возможных рисков, связанных с переходом права собственности.

 

Загрузка ...